货币政策依然是中国楼市调控的风向标

　　近日央行两次下调存款准备金率0.5个百分点，6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。社会各界普遍观感是货币政策宽松信号，对此，央行发言人回应称，个别媒体报道“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”有意曲解央行政策。银监会也发布声明称，降低个人住房抵押贷款的风险权重纯属误解。针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住房城乡建设部新闻发言人6月18日表示，将继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　有分析指出， 由于四五月公布的投资、工业增加值等经济数据显示经济继续呈现回落态势，楼市调控政策的决策者似乎不得不考虑始于2011年的房地产调控加码的影响。今年1-5月，固定资产投资分项中的基建投资和制造业投资增速比1-4月有所加快，而占固定资产投资1/4的房地产投资增速出现回落。 房地产上下游相关产业投资增速的变化也验证了上述观点，今年1-5月，粗钢、水泥、平板玻璃、挖掘机和混凝土机械等房地产上游行业的固定资产投资增速同比回落32.4个百分点，下游的家具制造投资回落了11个百分点，家用电器和纺织等行业的投资增速同比回落了6个百分点。

　　以限购、限贷为主的房地产调控持续保持高压，商品房销售规模不断回落，开发商新开工和拿地的积极性很低。这一逻辑链条作用下去将意味着：一是随着新开工和土地购置规模的不断下降，房地产开发投资规模也将不断下降，进而全社会固定资产投资规模增速仍将继续下降；二是房地产销售和投资不断走低，将进一步恶化上游原材料和相关制造业的产能过剩，上游投资下滑速度将加快，下游纺织、家具和耐用消费品的销售将继续走低并影响消费需求的稳定；三是土地购置规模下降将直接导致地方宽口径财政收入减少，地方政府融资平台偿债和再融资开闸将大受影响，地方配套落实国家政策微调的项目建设也会受到影响。

　　分析进一步指出，民生考量和经济稳定是房地产调控的两个内生变量。2010-2011年房价快速上涨而经济相对稳定的时期，房地产调控政策主要受民生压力的影响；在当前房价有所回落而经济增长可能快速下滑的情况下，房地产调控政策走向更多受经济是否稳定的影响，而民生考量权重有所降低。因此，4月底以来国家提出政策微调，首套房优惠政策的常态化、制度化，更多地出于经济稳定的考虑。

　　在房价反弹压力和上涨动力仍旧存在，而房价合理回归的目标还未实现的情况下，还不需要、也不能松动限购和限贷政策。因此，近期房地产政策微调的基本思路就在于，在坚持限购、限贷政策不变的前提下，通过降低首套房购置的成本，刺激以首套房为主的刚需入市，消化房企库存，增加房企经营性现金流，缓解房企资金压力，改善房企预期并促进房企新开工和拿地。

　　目前，随着总体资金环境的宽松和购房成本的下降，以刚需为主的销售量回升显著，  国家统计局6月18日发布的数据显示，众多城市房价跌幅趋缓；15个城市价格同比出现上涨，但涨幅未超过1.4%。  与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有9个。

　　5月全国房价延续跌势，70个大中城市中，新房价格同比下降的城市增加至55个，环比下降的城市有43个，楼市调控效果依然持续。值得注意的是，5月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市增多，其中新房价格上涨的城市增加3个，二手房价格上涨的城市增加9个至18个，这表明房地产调控仍处于关键阶段。住建部昨日也再次重申房地产调控不放松，分析人士预计，未来房价反弹空间不会太大。

　　央行6月19日发布2012年第二季度储户问卷调查报告，报告显示，居民物价满意指数为18.2%，较上季下降1.5个百分点，其中，65.7%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季提高2.8个百分点，但不要期待房地产调控会大幅松动 。

　　数据显示，与去年同期相比，5月份，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有55个，比4月份增加9个；二手房价格下降的城市有58个，比4月份增加2个。尽管房价整体仍呈现回落态势，但值得注意的是，随着成交量回暖，5月份房价环比上涨的城市也在增多。国家统计局昨日公布5月70个大中城市住宅销售价格变动情况，从同比来看，新房和二手房价格下降的城市均有所增加；从环比来看，新房和二手房价格下降或持平的城市均超过七成。这表明随着楼市调控政策的实施，全国房价整体跌势仍在延续。

　　只要政府调控楼市的基调短期内不会改变，在库存压顶的前提下，开发商依然会积极出货，房价难以大幅上涨。只要“限购限贷”不放手，房地产政策应该不会出现大规模放松。