什么力量可以阻止楼市调控变为“空调”？

　　号称“史上最严厉”的房地产调控政策已实施两年时间，不管是媒体调查还是消费者亲身感觉，和两年前限购政策刚推出时对比，房地产调控政策对遏制房价快速上涨作用明显，但全国70个大中城市中的绝大多数房价较之两年前楼市调控政策出台之际也没有下降。近日高层传出“稳增长”信息强化政策预调、微调，5月23日召开的国务院常务会议一改对房地产行业的政策表述的“坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”等强硬表态，改变为“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

　　2010年以来，两年来先后出台四个房地产调控政策，密集进行第四波楼市调控，从2010年4月，新“国十条”出台；2010年9月29日楼市“限购令”出台；2011年1月26日，限购令顺延，“新国八条”出炉；2011年7月12日新“国五条”。国务院常务会议已明确要求已实施限购措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。限购令、房产税、问责制、货币政策、土地政策顺势推出，房地产市场开始降温，“房地产+相关产业”模式的房地产公司，社会融资和信托让一些大型开发商从容度过楼市调控带来的资金链紧张，一旦楼市调控松动，拥有强大资本实力的集团将会快速出击，在“合法政策掩护下”按市场规则掠夺土地和资金资源，楼市调控面料生死存亡的危险！

　　历史并不久远：有学者指出，2007年9月底，中国曾实施过房地产调控的二套房贷新政，即规定购买第二套房时按揭贷款首付比例提高到四成，且贷款利率要上浮10%。投资性购房风潮因此而迅速消退，房价也开始稳定逐步下调。然而，2008年国际金融发生后，中国立即推出了四万亿经济刺激政策，同时也调整或取消了此前包括二套房贷等房地产调控政策，促使房地产市场中投资和投机风潮再度崛起，房价也出现大幅飙升。2009-2010年，房价在一年多时间内上涨了50%左右，不少城市的房价甚至涨了100%。尽管2010年初恢复过差别化信贷等房地产调控措施，但房价依然过快上涨，最终迫使国家从2011年初起陆续出台包括在部分城市实行限购等强硬行政措施，结果是有效抑制了当前房价的过快上涨势头。

　　  此轮楼市调控以来，部分开发商几乎停止拿地。但在经历楼市降价潮之后，楼盘去库存化，并且意外收获2012年“红五月”。由此，房企信心倍增，在资金回笼到位后开始出手“补货”，知名房企的土地储备风潮不期而至。 进入2012年6月，北京、上海、广州、成都等城市的土地市场出现久违的高溢价率，万科、保利、恒大等多家知名房企开始全国范围内的布局拿地，曾经冷清的土地市场迎来回暖迹象。 据中国证券报记者不完全统计，6月以来房企频频出现高溢价率拿地情况，最高溢价率达435%，而在5月份之前许多城市的地块频频流拍。

　　据国家统计局公布的数据显示，1至5月份全国房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，而土地成交价下降10%。国家统计局数据还显示，5月末，全国商品房待售面积为30740万平方米，比4月末增加432万平方米，这意味着住宅销售速度仍未超过库存增加速度。

　　国家统计局6月18日发布的数据显示，众多城市房价跌幅趋缓；15个城市价格同比出现上涨，但涨幅未超过1.4%。  与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，比4月份增加了2个；持平的城市有1个；上涨的城市有11个，涨幅均未超过2.9%。同比价格上涨的城市中，涨幅比4月份回落的城市有9个。5月全国房价延续跌势，70个大中城市中，新房价格同比下降的城市增加至55个，环比下降的城市有43个，楼市调控效果依然持续。值得注意的是，5月份，70个大中城市中，房价环比上涨的城市增多，其中新房价格上涨的城市增加3个，二手房价格上涨的城市增加9个至18个，这表明房地产调控仍处于关键阶段。

　　经济增长持续减速，如何既保增长，又能有效抑制资产泡沫，同时稳增长不能改变结构调整的初衷，这个度确实难把控！一些地方相继对楼市限购政策进行试探性微调，以降准备金、降息为标志的货币政策定向宽松，近日央行两次下调存款准备金率0.5个百分点，6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。专家认为，央行6月初降息是推动当前楼市回暖的主要因素。

　　近日尽管住建部、发改委、银监会、央行等国家部委相继发布声明，否定最近有关房地产调控放松的言论。 然而中央的密集表态并没有阻止地方政府通过对限购政策进行“微调”来达到救市的目的。据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、厦门、武汉、合肥、南京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策。

　　唯独值得欣慰的是中国个人住房信息系统初步建成，将有利于楼市调控精准性和科学含量。个人住房信息系统于2012年6月末前实现40个主要城市的联网，这40个城市包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市。在此基础上，个人住房信息系统的建设还将推广到265个地级市。完全建成后，系统将支持343个城市公积金管理中心、31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门、287个住房保障管理部门，共包含948个地方数据节点的数据。按照住建部的表态，全过程还需要数年时间。

　　个人住房信息系统不仅可以显示个人名下的房屋数量、房屋状况等信息，同时还能反映市场的供需状况。该系统建立的意义体现在3个方面：调整市场供需关系，加强对未来市场的管理，调整房屋分配。由于个人住房信息由此明晰，在保障房的分配方面可以避免一些腐败现象的出现。在对市场的管理方面，该系统的建立将涉及调控政策的调整。该系统的建立将使个人房屋信息更加明晰，有助于在财政、税收等政策上实施“法制化管理”，从而取代限购等行政化调控手段。据报道，重庆个人住房信息系统的功能包括土地房屋交易、土地房屋测绘成果备案、地房籍图件管理和个人住房信息查询等，并为房地产市场管理和宏观调控政策的制定提供科学依据。

　　由中国住建部管理的全国居民住房信息系统，用于房产税征收和保障性住房公平公正分配。个人住房信息系统推动了房产税的征收，从而取消了限购令；炒房受到限制，逼出大量存量房。个人住房信息系统的建立是存量房征税的重要基础，而存量房征税被业内认为是“限购令”的重要替代政策之一。个人住房信息系统的建成与完善，将有利于精准楼市调控政策的实施。

　　既保增长又防通胀，还要转方式、扩内需、调结构，需要决策者较高的调控水平，中央政府有楼市调控正反两方面经验，用制度优化经济生态防止房价反弹，抑制投机，堵塞漏洞，强化问责，应避免2009年楼市反弹重演，伤害普通老百姓利益。保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整。

　　互联网在推动中国社会的进步和启发民智，楼市调控涉及千家万户的利益，如果此次楼市调控失败，政府政策公信力将受到损害，楼市政策的决策者将失去民心，中国贫富差距因土地政策、货币政策失误而加大，社会潜在的不稳定因素增多。什么力量可以阻止楼市调控变为“空调”？现在看来，地方政府在与中央楼市调控政策博弈，银行、开发商、消费者利益错综复杂，消费者是市场刚需的主体，同时也是最弱势的，在政策力量、行政力量、资本力量、市场力量的博弈中，权力比资本的力量强大，如果分析不出现大的偏差，楼市调控大的方向没错，货币政策不能再度宽松，楼市调控至少要坚持3年，持续坚持5年则可较干净挤出楼市泡沫，借此时机加快产业结构调整，培植新的经济增长点，摆脱土地财政短期行为，建立经济可持续发展的产业格局和制度体系。

　　蔡律    2012年6月27日

　　附1：四i部委6月5次回应

　　6月6日住房和城乡建设部重申

　　继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

　　6月12日国家发改委发表声明

　　媒体6月10日发表题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道。经查，我委最近没有人接受过《投资者报》记者的采访，有关报道纯属捏造。

　　6月14日中国人民银行

　　银发〔2012〕142号文中“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”，是对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽，此次仍保持基准利率的0.7倍不变。中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。

　　6月14日银监会发表声明

　　个人住房抵押贷款的风险权重为50%，与现行监管规定相一致。近日，有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误读。

　　6月19日住房和城乡建设部

　　住房和城乡建设部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

　　附2：各地楼市微调政策一览