谢逸枫:北京最昂贵“天价地王”创全国最高

　　导语：2012年7月10日下午，北京海淀万柳地区住宅用地正式挂牌出让，中赫置地最终以26.3亿元上限的价格获取该地块，去掉16400平方米的保障房面积，折合楼面价达4.02万元/平方米，该地块最终溢价率达40.9%。以26亿3千万元的总价计算，该地块的楼面价为3.38万/平方米。该地块位于海淀区万柳地区，东至北京华联万柳购物中心；南至万柳小区4号街；西至圣华寺路；北至巴沟村北路。总用地面积38869.64平方米，建筑控制规模77739平方米，出让起始价18.66亿元。

　　截止2012年7月4日晚，该地块已经收到10次报价，最高报价为19.56亿元，折合楼面价为25161元/平方米，已经超过去年地王大望京地块。目前，该宗地已设置了合理的价格上限，为防报价过度飙高。一旦报价碰触该上限，竞标企业将转入竞配回购房面积阶段，回购房由海淀区海淀镇人民政府进行回购，回购价格为10000元/平方米。按此前消息，万科、保利、融创、曾开发北京钓鱼台七号的开发商中赫置地等10几家企业都已参与投标。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者采访:

　　记者:如何看2012年7月10日下午，北京海淀万柳地区住宅用地再次竞出高楼面价现象？

　　谢逸枫：开发商太疯狂了太不理性了！46轮激烈竞拍，数十轮的配建回购房面积争夺，楼面价为3.38万/平方米！如剔除掉配建保障房面积后，楼面价高达4.02万元/平方米，比2010年北京地王最高楼面价3万元/平方米高出1.02万元/平方米,超过2012年6月广州恒大地王近3.3万元/平方米高出9000元/平方米。楼面价4.02万元/平方米，刷新北京土地市场历史最高地价记录，成为最昂贵楼面单价的“天价地王”，创下全国地价历史最高峰。毫无疑问，再次证明“面粉贵过面包时代未曾远离”，同时说明“房地产暴利时代”未终结，而央企保利退出最昂贵“天价地王”抢夺，意味着中国土地市场“民进国退”再次重现。

　　记者:如此高的楼面地价，房价要卖到多高才有30%以上利润？市场是否能够承担？

　　谢逸枫：从房价构成成本看，房价至少将在8万元-10万元/平方米。一是将地价、建安、材料、64项税费、设计、营销费、折损费、贷款利息、管理、配套、景观、配建等十二项大成本看，房子建设成本高至少4.5万-5万元/平方米以上,二是再加上开发商预期利润30%以上和高端豪华装修费,二年之后上市销售，房价要卖到8万元/平方米以上。三是如剔除掉配建保障房面积后，楼面价高达4.02万元/平方米，房子建设成本高至少5.5万-6万元/平方米以上,再加上开发商预期利润30%以上和高端豪华装修费,二年之后上市销售，房价要卖到9万元/平方米以上。

　　谢逸枫：“从地块周围在售住宅楼盘价格6万元-10万元/平方米的数据看，这么高的楼面地价，市场依然可以承受得起。从市场购买经济能力看，北京作为全国富人和商人及官员最集中的国际大都市，10万元/平方米的房子显然不算太高。从地块棕合品质看，属于高品质地块。地处市中心繁华地段和高端商务配套及完善的交通等利好因素。

　　记者:为什么中央房地产调控关键期内，地王此时出现，传放出什么信号？作为国家首都的北京会出现最昂贵“天价地王”，究竟是什么原因？

　　谢逸枫：“天价地王”传放出房价上涨预期和楼市回暖及土地市场升温等房企资金宽松的利好信号，但同时传放出中央调控不放松继续收紧，或出新的政策调控的不利信号。不过，严厉的房地产调控期关键期内，北京最昂贵“天价地王”此时出，真不是时候。一则7月7日国务院总理说要让房价不反复,调控不动摇。二则住建部说调控不放松,房价大幅上涨要被问责。三则当前楼市处于房地产调控最敏感期内,容易引起新的严厉调控政策出台。四则容易形成房价上涨预期判断,影响调控成果和市场恐慌性购买。

　　谢逸枫：北京最昂贵“天价地王”诞生最主要原因有四个方面，一是该住宅地块综合品质最高，一流区域，一流地段，一流配套，一流交通，一流资源，一流稀缺性。二是今年上半年房企良好销售业绩和新增土地筹备比较少，同时央行降准降息的情况下，房企现金手上比较宽松，况且看好后市。三是全国主要城市成交上升和部分城市房价上涨，购房者购房意愿强烈，楼市局部回暖，市场信心逐渐恢复。四是该地块的抢夺率非常高，房企之间竞争激烈，况且都是实力雄厚和看好该地块，所谓“土地稀缺性”。不排除因土地“招拍挂”制度和一群地产大颚抢拍故意叫价共同推高地价的可能性。

　　记者:“天价地王”对北京楼市有什么影响？

　　谢逸枫：“天价地王”对北京楼市具有一定影响力，不会导致房价大涨，但难扭转整体楼市下行趋势。一则预期影响比市场实际影响力大。二则短期之内助推房价上涨预期和导致地块周围楼盘房价随着。三则影响到购房者购买心理，估计会导致部分购房者由入市到观望的局面形成。四是则对促进下半年北京土地市场成交量具有良好效果。

　　在竞拍的最后时刻，宣布由于目前正值房地产调控关键时期，根据国家对房地产调控政策要求，考虑到北京万柳地块的情况，保利地产正式退出与融创地产组成的联合体，不再参加北京万柳地块土地拍卖。在保利退出后，2012年7月10日下午参加竞拍的企业包括：中化方兴、龙湖地产、中冶、招商局、中建九龙仓、华侨城、万科、懋源、融创、中赫置地。

　　竞拍开始时，融创首先举牌，报出了20亿的价格。之后在前20轮报价中，7号中赫和12号融创一直处于追赶状态，现场气氛紧张。经过46轮报价，该地块的价格已达万柳地块价格上限：26亿3千万元，该出价者是11号懋源。在最后的回购房配建面积竞拍环节中，起始面积为100平米，央企方兴地产第一个出手，最后中赫置地举牌至16400平米，占其总面积为77739平方米的21%。

　　据历史资料显示，此前北京地王最高楼面价达3万元/平方米。2010年全国两会刚结束，“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的话音未落，几家央企一天之内在北京连拿三个“地王”。其中，中国兵器集团2010年3月15日以17.6亿竞得的海淀东升乡项目达最高楼面价，扣除两限房和回建酒店面积，楼面价达3万元/平方米。

　　2012年7月10日，人民日报发表文章告戒央企勿参与北京万柳地块“地王”争夺。文章称，“人们或许还记得，2010年全国两会刚结束，“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”的话音未落，几家央企一天之内在北京连拿三个“地王”，成为这轮超过两年的最严厉房地产调控的直接导火线，并导致国资委要求多家央企退出房地产业。”

　　中赫置地成立于2005年，是中赫集团旗下的全资子公司。公司专注于重点城市重点区域的高端地产项目开发和管理。迄今，中赫置地投资开发的代表项目包括北京市“北纬40°”、“钓鱼台七号院”；河北省唐山市商业核心新地标“新华贸”商业项目等。其在北京的楼盘该公司开发的钓鱼台七号院曾经创下35万元/平方米的商品住房销售价格纪录，后因涉嫌违规被北京市住建委叫停。