最近，房地产限购和限贷、18亿亩土地红线政策遭到新一轮的冲击。
此次激起争议的是一位知名教授，他的逻辑如下：1.房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，所以建议要取消限购和限贷政策。限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，而且侵犯了消费者的权利，侵犯了企业的自主经营权。2.如果取消限购和限贷，房地产再演上涨怎么办呢？增大土地供给，这就要取消18亿亩土地红线。而为打破18亿亩红线，就要进行土地私有化产权改革。
这个思路并无新意，即一切交给市场，市场就会做出最正确的选择。以此言论为契机，社会上再度涌起取消限购限贷、18亿亩土地红线以及推进土地私有化的舆论热潮。
市场并非万能
本人最愿意相信他们的确是亚当斯密的信徒，在当今中国主要是市场基础功能发挥不到位，官僚垄断是主要矛盾的背景下，他们是有其积极意义，也更容易赢得商人喝彩的。但是，这并不构成其立论的充分依据。
首先，市场并不是万能的，这在美国2008年的危机中再次得到验证，追溯100多年前，1890年美国出台了《谢尔曼反托拉斯法》，就是对市场自由竞争导致寡头垄断的纠错。市场不是万能的，因此，把中国房地产的一切交给市场，并不能得出所有问题迎刃而解的结论。这是一个很简单的逻辑。
回到现实中，中国房地产是一个非常复杂的课题。从房产业本身来说，它有双重功能——基本居住需求和投资投机需求。此前，中国楼市的主要挑战是，由少数人投资投机需求炒作，极大推高了大多数社会公众的居住成本，以至于他们无法承受；从楼市博弈的利益主体而言，地方政府、地产商、投机者构成了炒作推高楼价的利益共谋，即共同推高楼价，逼迫为满足基本居住需求不得不买房的人接盘。
放纵推高房价后果严重
简言之，如果任由推高房价的利益共谋方肆意妄为，其结果只有一个，投机投资者即将房价推到彻底疯狂，在最高峰将其转嫁给基本居住需求者，尔后反向做空，导致房价大幅暴跌，制造国民负资产悲剧。1990年日本金融危机和1997年香港金融危机都制造了类似的悲惨事件，不仅千万人财富梦想破灭，金融系统也遭受重大冲击。特别是日本金融机构到现在都没有完全恢复元气。因此，在2009年10月19日，本人就撰文《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》，阐述必须严厉楼市调控的道理。
限购与限贷是现有条件中避免中国楼市重蹈日本覆辙的最有效手段。其思路也是很清楚的，即通过银行信贷调控，保障居民的基本住房需求，遏制投机投资需求，本质上是遏制少数人利用市场大幅跌宕剥夺多数人的财富积累。如果站在大多数人的立场上，这很合理；如果站在地方政府和投机者角度，这当然不合理。至于合法性，如果说政府要求开发商保证70%小户型的确干涉了房产商的经营自主权，但限贷是银监会通过规则指导商业银行，这并不违法。
从法理上，不能说谁想买什么，就有买什么的权利。且不说军火、毒品这些不能随便购买。即便是水，在特定环境中也不是有钱就能随便买的。中国房地产的情况类似，土地有限，能够基本满足国民居住就不错了，可少数人拥有十套二十套房，自己不住，就是为了投机推高房价。这就相当于那个有钱人将洗了澡的水以最高价卖给快渴死的人喝，要限制这些人的贪婪自私。
应普遍征收超面积房产税
现在最反对限贷和限购的是房地产商和一些地方官员，这些人在2005年以来中央政府楼市调控三令五申警告之下，仍然沉迷于楼市虚幻财富泡沫中，没能在2011年的雷厉调控前及时逃脱，大多被套在其中。这些人特别希望再制造一轮大泡沫，好解套出逃；他们也最害怕全面征收超面积房产税，因此他们最反对限贷限购和房产税。
如果这些人图谋实现，那么会出现什么结果呢？1.楼价疯狂到极致，更多的官僚地产商变现出逃，财产转移国外，而百姓被迫以最贵的价格购买，在楼市泡沫崩溃后变成负资产；2.楼市大泡沫雪崩，楼价大跌50%，甚至70%以上，重创中国的金融系统，中国遭遇金融危机；3.中央政府调控威信荡然无存；4.在楼市最后大泡沫中，更多地方官员将以末路狂奔的心态，通过土地楼市更肆意挥霍，进一步激化矛盾。总而言之，中国社会内部矛盾将全面激化，如果外部地缘政治危机同时而起，乱局并非危言耸听。
至于取消18亿亩红线更不值一驳，对于一个13亿人口的国家来说，土地是最为宝贵的资源，用于满足绝大多数中国人的粮食需求重要，还是满足少数人房地产投机奢华生活需求重要？
诚然，不能回避地方政府垄断并高价变卖土地是中国楼市问题的核心，但解决地方政府垄断挥霍土地资源的正道是，在大大降低地方政府成本的前提下，取消土地招拍挂制度，而普遍实施房产税（在基准住房水平以上的面积征收高的阶梯税）的制度，并将房产税的较大比例用于建社会保障房。
总而言之，坚持楼市限购限贷是避免中国遭遇金融危机的底线；坚持18亿亩红线是避免中国遭遇社会动荡的底线。
附：
面对局部上升的房地产市场，中央政府再次表态：要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
7日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。
这是半年来总理第五次谈及房价，尤其是在目前宏观经济相对低迷的情况下，再一次修正了市场预期。
开始回暖的市场
6月份，多数一二线城市新建商品住宅成交量再创近17个月新高。伴随着成交量的回升，价格也开始出现上涨。
中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2012年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8688元/平方米，环比5月上涨0.05%，结束自2011年9月以来的连续9个月环比下跌态势。
中国房地产指数研究院解释称，在货币政策微调的背景下，购房者买房意愿逐渐加强，主要城市成交量3月以来持续稳步回升，多数城市较去年同期有一定增长，部分楼盘在获得较好销售业绩后开始取消折扣甚至略微调高价格。
这种一定意义上的“回暖”，再加上去年以来各地频出的楼市微调，导致人们对市场预期发生变化。但量价齐升，显然与调控目标不符。
7日上午，温家宝来到常州市飞龙新苑小区看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。
温家宝强调，进一步做好调控工作，要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。
同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
保护刚性需求
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，若按既定方针，就需要加大调控力度。但是当前形势已非去年，6月份PMI创近7个月新低，降至50.2%，其中小型企业PMI连续3个月位于临界点以下，意味着宏观经济继续下滑中，尚难确定何处是底。“稳增长”已取代“抑通胀”，成为中央经济政策的第一目标，货币政策持续放松。在此形势下，不宜过度打压房地产。
杨红旭还认为，虽然住宅成交回暖，但房地产开发投资和房屋新开工这两项指标仍未止跌，比如1月~5月全国房地产开发投资增幅已低于全社会固定资产投资增速，而后者是“三驾马车”中的头马，所以说当前房地产业其实已在拖经济后腿。
复旦大学产业发展研究中心主任陆铭对《第一财经（微博)日报》表示，长期以来中国经济高度依赖投资、出口，而目前外需不振，出口并没有找到好的出路。因此，中国经济如果要回升，短期内还是要依靠投资。
“从增长的角度看，房地产作为下一轮的刺激点不可避免，关键是调整结构。也就是温总理所说，要抑制投机性需求，保护刚性需求。”陆铭说。
在座谈会上，温家宝表示，要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。
作为调控的举措之一，温家宝说，要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。
截至5月底，今年上半年保障性住房已经开工470万套，基本建成260万套，相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设，确保开工和建设任务顺利完成。温家宝此次视察的常州市飞龙新苑，是常州市的多种保障房源综合配置的保障性住房小区。
对于目前的保障房，陆铭表示，还需要研究保障房如何才能成为刺激内需的手段，比如到底多少保障房的量是合适的，建在什么位置上是合适的。