谢逸枫：中国房地产市场明年3月回暖
导读:2012年8月9日,国家统计局公布2012年1-7月份全国房地产开发和销售情况，财经报特邀著名房产财经专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生解读。一、房地产开发投资完成情况。2012年1-7月份，全国房地产开发投资36774亿元，同比名义增长15.4%，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅投资25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。1-7月份，东部地区房地产开发投资21295亿元，同比增长14.5%，增速比1-6月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资7686亿元，增长15.7%，增速回落1.2个百分点；西部地区房地产开发投资7794亿元，增长17.5%，增速回落2.4个百分点。
记者：谢先生如何看今年前7月全国房地产开发投资与房企资金状况及销售情况？
谢逸枫：从国家统计局公布7月数据显示，房地产开发投资增速与房屋销售量及房企资金继续保持好转预期，同比跌幅持续收窄，三季后将稳中回升，2012年一季市场回暖指日可待。从7月全国70大中城市价格数据显示，新建商品房住宅和屋销售均价保持上涨趋势。而施工面积和新开工面积及竣工面积等全国土地购置面积同比维持下降态势。商品房库存量去化率提高。记者：前7月全国房地产开发投资增速如何？
谢逸枫：今年前7月房地产开发投资增速放缓，但增速回落幅度不断减小。房地产停止下行趋势明显。一方面是销售成交火热与房价上涨，楼市回暖明显，房企加大新项目投资与开发力度。另外一方面是国内经济呈现向好预期，资金相对宽松，房企加大销售和购买土地。三是保障房建设的资金和土地供应加大。今年地方版4万亿经济措施刺激下，地方政府加大基础设施建设，在一定程度上影响到房地产投资。毫无疑问，一旦调控放松和经济稳增长局面形成及房市走出低迷行情，房地产开发投资有望增速。
1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积489216万平方米，同比增长15.3%，增速比1-6月份回落1.9个百分点；其中，住宅施工面积367374万平方米，增长13.0%。房屋新开工面积103905万平方米，下降9.8%，降幅比1-6月份扩大2.7个百分点；其中，住宅新开工面积77140万平方米，下降13.4%。房屋竣工面积38608万平方米，增长19.0%，增速回落1.7个百分点；其中，住宅竣工面积30952万平方米，增长19.0%。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18982万平方米，同比下降24.3%，降幅比1-6月份扩大4.4个百分点；土地成交价款3836亿元，下降16.9%，降幅扩大3.6个百分点。
2011年底，十大标杆房企总土地储备约为4亿平方米，相对于2008年底增长了约1.8倍。不过，今年上半年，开发商补充土地储备的热情不高，总土地储备较去年年底出现微幅下滑。从房企近期的表现看，经营状况得到改善的大型房企们也确实提高了拿地的积极性。其中万科7月份共支出土地款30.19亿元，而8月6日，龙湖地产更是一次性的以42.2亿元的价格拿下重庆北部新区礼嘉组团4块地。此外，信达地产、越秀地产、新湖中宝、金科股份等也纷纷出手土地市场。链家地产市场研究部统计就显示，十大标杆房企今年以来拿地支出556亿元，仅在7月拿地支出便高达142亿元，环比上涨16%。
7月至今，万科、龙湖、中海以及保利四大房企拿地19次，拿地支出金额占年内拿地金额的43.5%。根据链家地产市场研究部统计数据显示，7月至今，万科、龙湖、中海以及保利这4大房企拿地19次，总计拿地支出金额高达201.6亿元，占年内这四家标杆房企总拿地金额463.3亿元的43.5%。其中，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都、杭州青岛以及上海等地拿下多宗地块，支付土地款高达66.3亿元，且几乎均以底价成交。此外，就在拿下虹桥北片区11号地块的前一天，即7月31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地跑马圈地，共计斥资18.67亿元。这意味着在短短2天时间内万科拿地花费了近40亿元。
而龙湖地产在土地市场上的动作更是抢眼。7月16日，龙湖地产以总价26.24亿竞得福建晋江G2012-13至18地块；7月26日，经过395次竞价，龙湖地产以16.5亿元在大连拿下一块住宅用地，楼面价8767.3元/平方米，溢价超2亿元；8月6日，龙湖地产以总价42亿元底价竞得重庆北部新区四宗地块，总面积88万平方米。龙湖这三次拿地支出总和接近85亿元。
与万科和龙湖7月以来的拿地势头相比，中海可能略显不足，但中海7月一举拿下天津师范大学八里台校区地块，刷新了天津单价地王的记录。该项目起始价22.3亿元，折合楼面底价9780元/平方米。5家企业竞逐，经过78轮竞价，中海地产以29.7亿元报价胜出，折合楼面价13026元/平方米，溢价率33%。除此之外，保利地产虽然整个7月在北京无任何收获，但也以20.7亿元分别在包头和济南斩获土地。
记者：新工面积下降是否导致后市供应发生扭转？
谢逸枫：房企采取“少拿地、缓开工、去库存”的策略和销售疲软和融资管制的双重挤压，大量的房企主动减少了开工，新开工面积和施工面积及竣工面积的下降，将导致2013年中国楼市将面临“供小于求”局面。一方面是国内货币政策不断的宽松和全国多地调控微调，市场购房需求暴增，而新增供应下降。另外一方面是国内各大城市新增人口快速，需求量增长快速，而保障房实际供应缓慢。一旦“供小于求”局面形成，将会出现2013年房价下一轮上涨预期。银行和信托公司的融资成本下降，使开发商因急需现金流而降价销售的项目减少，降价动力消失。
谢逸枫：房企大张旗鼓斥巨资圈地表明下半年将重现抢地潮。随着销售的持续向好，房企的预期发生转变，开始加速储备土地的拿地步伐。一方面融资和银行贷款成本下降及销售回款增加使房企资金富裕。另外一个方面是销售成交量持续回升，楼市回暖趋势越来越明显，房企看好后市，抄底土地市场。三是地方政府考虑到调控不放松和卖地压力大及完成今年土地出让金计划等房企资金相对紧张的因素，会合理定地价和调整土地门槛及融资等方面的支持，对于中小房企来说，不会错过扩张的时机，手中有资金拿地不会手软。
二、商品房销售和待售情况。1-7月份，商品房销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份缩小3.4个百分点；其中，住宅销售面积下降7.5%，办公楼销售面积增长12.2%，商业营业用房销售面积增长1.2%。商品房销售额28699亿元，下降0.5%，降幅缩小4.7个百分点；其中，住宅销售额下降1.1%，办公楼销售额增长4.3%，商业营业用房销售额增长3.9%。
从目前已经公布半年报的23家上市房企数据来看，也比较乐观。营业收入达457亿元，现金流明显增加；预收账款为1699.83亿元，比年初的1431.45亿元明显上涨。链家地产的统计数据显示：截至2012年8月7日，已经有万科、卧龙地产、陆家嘴、莱茵置业、滨江集团、渝开发、重庆实业、嘉凯城、江苏新城、深天健、同达创业、泰禾集团、ST中房、绿景控股、广宇集团、丰华股份、刚泰控股、万通地产和华丽家族等19家上市房企先后发布了2012年度上半年财务报表，此外，还有电子城、华远地产、保利地产、栖霞建设和华侨城等5家房企也发布了2012年上半年业绩快报。数据24家上市房企半年报显示四成下滑显示，在这24家房地产开发企业中，有11家为排名在前100位的上市房企。
资料显示，在24家上市房企中，有10家房企的营业收入出现同比下滑，占比超过四成。据链家地产统计，虽然总计出现了25.87%的增长，但是去除万科和保利地产两家标杆房企，其余22家房企的营业收入同比下降了6.07%。而利润下滑的幅度则更为严重，在24家上市房企中，有11家房企的利润出现了同比下降，利润额总计为88.94亿元，同比下滑8.31%。去除万科和保利地产的相关数据，利润下滑幅度高达30.69%。而3家房企出现了亏损，其中嘉凯城亏损最高达3.28亿元。
截至8月9日，根据同花顺iFinD咨询统计，共有26家房企公布了中期业绩（按申万分类统计，同时剔除*ST股），其总库存达3821.2亿元，同比去年的2977.4亿元增加843.8亿元，增幅为28.34%。不过，虽然库存持续攀升，给房企在销售上造成不小的压力，但是各家房企的经营能力却在上半年得到明显改善。统计后发现，这26家房企的经营性现金流净额在2011年上半年末还是负的636.32亿元，但到了2012年6月底，26家房企的经营性现金流净额已经达到了761.31亿元，增量达1397.63亿元，不但成功转正，同比增幅更是达到了225.46%。
而从每股的现金流量来看，26家房企中的绝大部分也较1季度出现好转。其中万科在半年报中的每股现金流量为0.26元，而在一季度则为0.12元；莱茵置业则从一季度的0.1158元上涨到目前的0.4173元，房企的资金状况可以说得到了很大的改善。同时，已销售但未达到结算条件的预售账款明显增加，截至6月底26家上市房企的预收账款为1821.48亿元，较年初的1531.42亿元和去年同期的1551.18亿元均明显增加。个股方面，以龙头万科为例，截至6月底，仅万科一家企业的营业收入就达到了307.23亿，同比上涨了53.7%。同时其目前持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。
据统计，8月以来，沪深两市A股房企中已有22家房企发布中报。根据同花顺iFinD统计数据显示，这22家上市房企的负债率并不乐观，负债总额为3985.14亿元，比上年期末增加约413.76亿元。房企融资环境已有所改善，甚至一些优质房企向银行申请的开发贷也能快速审批下来，融资额度也有所提升。根据同花顺iFinD统计数据显示，上述22家房企合计负债总额已经直逼4000亿元；资产负债率为75.99%，而上年末为74.36%，上涨近2％。其中，滨江集团负债总额为303.7亿元，位列第二，比上年末的280.46亿元增加23亿元，负债率也由2011年的80.60%上升到81.86%。值得注意的是，滨江集团2011年全年的销售额仅为116亿元。同时，滨江集团2012年上半年的净利润为8513.5万元，缩水6500万元，同比减少43.16%。
据链家地产市场研究部统计，在22家房企中，有12家房企资产负债率与年初相比出现上涨，占22家的55%。其中2家房企资产负债率超过80%。截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。截至6月底，万科各类存货中，现房库存仅81.9亿元，占各类库存的比例仅为3.62%。在负债率方面，剔除预售账款，万科真实负债率只有39.3%，较去年年末下降0.3个百分点。
三、房地产开发企业到位资金情况。1-7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，国内贷款8723亿元，增长8.8%；利用外资228亿元，下降54.3%；自筹资金21284亿元，增长10.3%；其他资金20596亿元，增长2.8%。在其他资金中，定金及预收款12750亿元，增长5.5%；个人按揭贷款5094亿元，增长4.6%。四、房地产开发景气指数,7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.57，比上月回落0.14点。
记者：目前中国楼市和房企是否走出最困难时期？当前中国楼市是否全面回暖？
谢逸枫：商品房销售面积与而销售金额降幅不断缩小收窄，表明中国楼市最低谷时期和房企资金最困难已经结束，楼市回暖日子越来越近。一方面是随着全国房地产调控微调城市不断蔓延，调控见底，将对市场购房需求持续释放产生重要冲击力。另外一方面是目前开发商“以价换量”的趋势结束，仅仅是小部分房企下半年销售策略。三是购房者购房意愿越来越强烈，特别是5月开始，全国主要城市楼市回暖痕迹明显，多个城市销售成交上升，价格上涨，6月全国多个城市出现地王时，购房者出手频率越来越高。四是二次降息和三次降准的货币政策利好形势下，货币政策转向宽松，购房者支付经济成本下降和房贷优惠政策实施，楼市信心恢复，房价新一轮上涨预期形成。
谢逸枫：当前楼市“金九银十”为调控关键期，从部分城市成交及价格及土地交易的因素看，楼市回暖基础薄弱，现在判断楼市全面回暖为时过早，至少要到明年3月份。从7月销售量看，商品房销售量依然是负增长，并且下降幅度偏大，超过2011年。从7月商品房库存量看，去商品房库存压力特别大，不管是总量和增速都是超过市场预期。从中央调控看，涉及到限购和限贷的核心政策未实质放松。从房企到位资金看，自筹资金比例越来越高，而国内贷款增长缓慢和利用外资及其他资金同时下降，部分房企资金存在资金压力。
1-7月份，东部地区商品房销售面积23846万平方米，同比下降6.5%，降幅比1-6月份缩小4.4个百分点；销售额17449亿元，下降1.5%，降幅缩小5.7个百分点。中部地区商品房销售面积12143万平方米，下降4.0%，降幅缩小3.4个百分点；销售额5426亿元，增长4.9%，增速提高3.8个百分点。西部地区商品房销售面积12605万平方米，下降9.2%，降幅缩小1.6个百分点；销售额5825亿元，下降2.3%，降幅缩小2.2个百分点。7月末，商品房待售面积31667万平方米，比6月末增加259万平方米。其中，住宅待售面积增加88万平方米，商业营业用房增加136万平方米，办公楼待售面积与6月末持平。
根据链家地产市场研究部统计，截至2012年7月1日，包括北京、广州等在内的十个大中城市商品住宅存量达到475889套，存量面积为5974.63万平方米，环比上月分别下降了3%和1.9%，不排除北京市清理库存的影响，同比去年分别上涨20.5%和21.4%。另外，2012年7月初，十城库存比年初减少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3万多套无效库存，上半年商品住宅库存也至少减少了4万多套。今年上半年，除了4月外，各月库存均环比下降。而在2011年上半年，十城库存上涨了28207套，除了限购前1、2月库存减少外，3-6月均连续上涨，月均上涨量超过1.3万套。
尽管截至7月初，十城商品住宅库存比去年同期高出20%以上，但多数为去年产生的积压。今年上半年，刚需和改善性需求逐渐释放，加上开发商继续"降价求量"，成交量快速攀升。商品住宅市场已经进入库存进入"负增长"阶段。截至到7月1日的数据，京沪广深四个一线城市的存量为222484套，比5月底减少了约9500套。在以上十个城市中，除了青岛存量有所上涨外，其余9个城市均明显下降。
2005年-2011年全国商品房待售面积（注：谢逸枫 统计与整理）
2005年末为14679万平方米 同比增长2.7%
2006年末为14550万平方米 同比下降0.9%
2007年末为13463万平方米 同比下降7.5%
2008年末为18626万平方米 同比增长38.3%
2009年末为19947万平方米 同比增长7.1%
2010年6月末为19182万平方米 同比增长6.4%
2011年末为27194万平方米 同比增长26.1%
2012年6月末为31408万平方米 同比增长33.1%
2012年7月末为31667万平方米 比6月末增加259万平方米
数据来源-国家统计局
记者：商品房库存量目前是否有下降？
谢逸枫：今年商品住宅存量逆市下行，主要有以下几个原因：一是调控二年半多以来长期积压的购买力逐渐释放，并且在信贷定向宽松和部分城市政策微调后，购房者的观望减弱，成交上涨迅速。二是多数开发商在年初制定的销售策略仍是以“以价跑量”与“现金为王”，目的在于快速周转套现。三是推盘量减少，上调控后房企开工和开盘数据均有所降低，“少拿地、缓开工、去库存”成为上半年大多数开发商应对调控策略。四是商品房存量的持续减少，表明市场的消化速度正在加快。库存下降、市场升温以及政策调整会在短期内影响到购房者对后市的预期，如果下半年库存仍持续负增长，周转率提高，开发商的推盘积极性会有所增加，房价下半轮上涨预期来临。
记者：2012年下半年和全年房价如何走势？
谢逸枫：今年国内房价将是“先抑后扬”，房价预计上半年“降中回稳”，下半年将“稳中有升”。从上半年房价数据看，房价上涨幅度依然、是继续回落，但见底呈现。从房市层面上看，销售面积和投资额及购买土地面积等销售额降幅收小，市场底部凸现。从调控趋势看，已有52个城市调控微调，90%获得通过，调控基本见底。从经济层面上看，保增长的背景下，国内经济持续下滑趋势遏制转向稳定，信贷和货币政策宽松将是大趋势。毫无疑问，二季度后房价涨幅回落停止后将转平稳。三季度后，房价则显小幅度上涨，全年房价比较平稳，不会出现大起大落的波动。”
谢逸枫：今年国内房价依然保持上涨的趋势，上涨幅度维持在3%-5%之间上下波动。一是从经济发展层面看，今年国内GDP增长幅度依然是7.5%-8.2%之间,而今年CPI政府控制目标与去年一样,是4%,而去年是CPI上涨5.4%,今年CPI要控制在4%内估计比较困难。剔除除通胀因素，今年房价上涨3%-5%是没问题。二是今年国内上半年房价上涨幅度看，上半年全国成交均价同比上涨5.3%。显然，6月和7月房价上涨趋势明显，利好政策和信心恢复后，房价上涨是肯定的。不过，房价不会出现大幅度或暴涨的局面。
谢逸枫：三是从今年国内中央房地产调控看，微调正式进入密集期，市场底部凸出。可以判断出中央不会再出新的严厉政策和收紧调控。四是从国内房地产发展趋势看，未来城市化走完需要二十年，市场潜在巨大购买力。况且大陆国内的投资渠道缺乏和负利率未消除及通胀的因素存在，房子依然最具有投资价值，又能够抗通胀的保值增值产品。五是从房价上涨的根本性看，只要中国土地制度和商品房预售制度未全面改革及财税分配制度未调整等货币政策依然宽松，房价上涨的病根将一直存在。
记者：请判断与分析2012年下半中国楼市走趋？
谢逸枫：2012年下半年中国楼市将朝向“稳定与回暖”方向发展，整年处于楼市盘整与上升期。从房地产发展周期看2012年上半年处于中周期和短周期的下行阶段，周期性触底之后，2012年下半年则呈现维稳的态势发展。从市场行情和调控层面看，一方面是今年7个月房地产开发投资的增长逐渐止减回落反升，而商品房销售的低迷行情走出低谷，7月全国主要重点城市成交火热。房地产市场下行趋势虽然难在短期之内扭转，不过部分城市楼市回暖痕迹越来越明显。另外一方面是房地产调控不会实质放松，但是房地产调控微调的城市不断蔓延，房贷和货币政策及其他利好政策的呈现，表明调控见底。
谢逸枫：从供求关系和库存量及房企资金层面看，一方面是随着首套房首付和7折利率及降准降息等免税费的利好政策城市扩大，刚需和首次置业的市场购买力将不断释放。7月全国主要城市成交火爆，显示出市场强大的购买需求市场。由于新开工量和新完工量及保障房实际建量的下降，2013年市场将出现“供小于求”的局面。另外一方面是库存量下降明显。虽然市场商品房库整体压力力比去年大，开发商又将应对信托和信贷及基金等债务高峰期。不过，上半年大部分房企销售业绩良好和拿地的资金减少及融资渠道宽松等因素考虑，今年房企资金最坏最困难时期已经过去了。2012年是萧条的后期和复苏回升的前期，这也是市场的底部和信心的底部。
记者：国务院督查结束，中央有什么政策储备？下一步中央调控政策如何走势？
谢逸枫：目前中央房地产调控进入“适度微调的稳定期”。国务院8个督查汇总报告和评估工作正在开展，组从目前初步汇总来的信息来看，部分地区、部分城市房价反弹，渐成共识，导致中央房地产储备政策猜测加大。显然政策储备主要集中于原来的政策，侧重于完善与修正原来的政策，包括房产税城市试点扩容和提高二手房交易税费及重启价格控制目标，问责政府官员和商品房预售微调及房地产贷款收紧。另外是限售和扩大限购限价城市与范围，延长政策执行时间。加大闲置土地清理力度。因此，取消商品房预售是不现实的。
谢逸枫：2012年下半年房地产调控将往以下方向调整:一是调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨，再降息二次和再降准二次。二是调整房贷首套首付和利率及公积金政策等普通住房贷款。考虑到购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。三是调整部分城市限购政策。如房价合理回归和房产税已开征及保障房任务完成的城市,可考虑放松高端产品的限购政策,但不放松限贷。四是调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资困难及销售成交下降。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。五是调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。六是增加普通商品房和保障房及土地供应。七是加快40个城市个人住房信息系统联网,为房产税开征提供基础数据。