资产置换融资，把资金和销售一并解决的绝好方法
东莞某镇村委有一块土地，想开发房地产。但这块地是自留地，不能建房，建了也没有房产证，不能卖。一家房产公司获知这些信息后，很想把这个项目拿下来。但因为他们是新公司，自有资金只够买地，没有后续开发资金，而且由于公司资质新，找银行贷款很难。公司总经理何先生经人介绍找到本人，本人给他做了一个“资产多角置换融资”的策划方案。结果，这家公司不但成功解决了资金问题，还一并解决了房产证、销售等问题。
首先，让这家房产公司先和村委谈好，同意该地块给政府征收，项目开发和销售交给房产公司负责，建好的房子一部分以内部价转让给村委，但村委在政策、付款方式等方面要给予配合。然后，房产公司通过人脉关系找到国土局，表明该地块已与村委协商好，同意征收。房产公司向国土局支付了3个亿的土地款，国土局扣除征地款10%的税费后，将其它的83%约2.5亿的征地款划给村委，作为土地出让金。当然，这个过程照样履行了土地招、拍、挂的形式。村委拿到征地款后，再将这2.5亿作为购房款给回房产公司。房产公司利用这笔款，再加上承建商的垫支，解决了开发资金问题，建好了房子。最后，房产公司按预先约定，一部分房子折价给了村委，另一部分房子折价给了承建商，剩下的房子销售获利。
这是个典型通过资产多角置换原理成功解决融资问题的案例。村委用83%征地款置换回房子，还解决了产权问题；国土局通过房产公司协商成功征收了土地，收了税；房产公司用征地款转化为自己的开发资金，用实际已包含了利润的房价和村委、承建商置换，一并解决了部分房子的销售问题；最为巧妙的是，房产公司和承建商在置换协议中定明，置换房子的价格双方先定好，但位置不定，等建好后，再抽签确定哪些套间给承建商，这样，承建商在施工时就不敢偷工减料了，房产公司有效规避了因置换可能带来的建筑质量风险问题。
本人认为，无论是土地、建筑材料、设计方案、信息、人才、劳务、产品甚至人脉等等，都是财富，每个企业都有别的企业所不具备的条件或资源，只要供求吻合，就可以考虑通过置换的方式，各取所需，各展所长，从而达到融资和多赢的目的。
本案例是本人在清华大学房地产总裁班上的部分讲课案例内容