谢逸枫:广州楼市“金九银十”价量齐涨
导语:2012年8月30日，广州市国土房管局首次在当月实时公布了房地产运行信息。在此之前，每月的房价数据多要等到下月中旬才会对外发布。2013年8月30日，广州市国土房管局静悄悄的提前发布8月广州市10区商品房网上签约情况通报。数据显示，广州一手房网签面积高达72.07万平方米，同比增加51.9%，环比减少9.5%，网上签约均价13780元/平方米，同比下降3.2%，环比下降3.7%,中心六区一手住宅房价仍在上涨。7月，广州一手房价突破1.4万元/平方米的门槛，14305元/平方米的网签均价创下近两年来新高，引发关注。当前，房地产调控关键节点再次到来，各种楼市信息满天飞，房地产市场各利益相关方对于未来政策走向十分关注。在楼市调控的关键期，各种房价数据满天飞，广州首次在当月实时公布房地产权威数据。
2012年8月30日发布的数据可以让准购房客和市场监管部门稍微松一口气,8月广州新建商品住宅网上签约均价13780元/平方米，同比下降3.2%，环比下降3.7%，重返1.3万元/平方米的关口。数据显示，8月中心六区新建商品住宅网上签约均价22139元/平方米，同比上涨11.4%，环比上涨2.2%；外围四区新建商品住宅网上签约均价10551元/平方米，同比下降5.4%，环比下降1.6%。从各区来看，黄埔区本月较7月一手房价有达16.5%的增幅，从12295元/平方米一下飙升至14327元/平方米。天河一手房价本月攀升至3字头，从7月份的29489元/平方米上涨至31293元/平方米。越秀区也从上月的26563元/平方米涨至29995元/平方米，几乎冲破3万大关。
从数据上可以看出，在广州数月成交持续回升消化大部分刚性需求后，广州楼市成交脚步有所放缓。广州全市一手房价略降，成交量上则显得有些波澜不惊，仍然保持在此前数月相当的水平。数据显示，8月份广州一手住宅网上签约面积72.07万平方米，同比增加51.9%，环比减少9.5%；网上签约6606宗，同比增加64.2%，环比减少8.4%。这是今年5月份以来，广州市一手住宅网签量连续第4个月站稳在50万平方米的水平线上。数据还显示，中心六区一手商品住宅网上签约面积20.08万平方米，同比增加19.8%，环比减少23.1%，占全市10区一手商品住宅网上签约总面积的27.9%，与去年同期相比比重减少7.5%，与上月相比比重减少4.9%。而花都、番禺、南沙、萝岗等外围四区一手房成交量为51.99万平方米，同比增加69.4%，环比减少2.9%。除了海珠区、黄埔区、花都区和萝岗区外，其余各区成交呈现一片下滑的景象。其中，越秀区的成交量跌得最猛，从7月份的1.89万平方米直跌至0.9万平方米，降幅达52.4%。天河区紧随其后，一手网签面积跌幅达39.60%，从上月的5.28万平方米跌落至3.19万平方米。
有请香港凤凰卫视著名财经评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此报告评论与分析：
2012年1-8月广州10区新建商品住宅网签均价/元/M2
月份 均价/元/平方米 同比均价 环比均价
1月 14040 3.5% 5.7%
2月 14159 1.1% 0.8%
3月 12465 -3.1% -12%
4月 13824 6.6% 10.9%
5月 13792 10.5% -0.2%
6月 14457 11.9% 4.8%
7月 14305 8.2%% 4.2%
8月 13780 -3.2% -3.7%
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
2012年1-8月广州10区新建商品住宅网签面积/万/M2
月份 万/平方米 同比 环比 套数 同比 环比
1月 31.87 -56.5% -7.7% 6348 -33.7% 1.3%
2月 25.35 -45.8% -20.5% 4058 -22.7% -36.1%
3月 50.05 56.5% 97.5% 7414 53.4% 82.7%
4月 49.87 9.6% -0.4% 7236 10.2% -2.4%
5月 71.14 39.1% 42.7% 8809 10.7% 21.7%
6月 67.76 23.9% 4.7% 8662
7月 79.67 104.5% 22.9% 8859
8月 72.07 51.9% -9.5% 6606 64.2% -8.4%
（注：数据来源于-广州官方阳光家缘网 谢逸枫整理）
主持人：谢先生如何看8月份广州房价？
谢逸枫：自今年4月广州房价连续四月上涨之后，8月房价均价呈现所谓结构性直线下降，可谓预料之内的事情。主要是当前广州楼市已进入一个高度敏感期，广州一手房价已经连续四个月保持上涨趋势。所谓结构性上涨的借口很难说服外界猜测房价上涨的事实，一旦房价上涨预期全面形成，极可能成为众矢之的的调控加码标本。因此，不排除广州房管局统计部门“人为”的因素，有意调整数据或延承高价楼盘成交的数据，导致8月广州房价“假摔”现象。可想而知，今年楼市“金九银十”价量齐涨非常有期望。
主持人：8月份广州房价缘何突然之间直线下降？
谢逸枫：主要是8月广州楼市结构性供应因素。虽然广州市中心房价平均是上涨，但郊区普通住宅的中低价格产品大量上市，在一定程度上拉低了广州中心房价所带来的整体上涨。因此，8月房价才从连续四个月上涨趋势突然直线下降。不过，不可排除房价“假摔”的情况，由于数据统计缺少一日和数据调整及高价楼盘延迟到下月等情况。一方面是中央连续房地产调控表态，影响市场预期，尤其是购房者积极购房心理，导致入市信心下降。同时是国内经济下滑，购房者期望房价下降的心理价位未出现，持币观望作为应对的策略。另外一方面是房企涨价担心引起一新轮房地产调控政策出台，导致楼市回暖的迹象消失。所以，在销售产品的定价上非常谨慎，避免招来新的调控。
主持人：8月广州楼市“量价齐跌”，成交下降是否影响到“金九银十”？
谢逸枫：即使8月广州楼市出现所谓“量价齐跌”假现，事实上，广州楼市早已经进入“量价齐涨”态势。今年广州楼市“金九银十”将打破去年“铜九铁十”困难局面，而出现黄金周“金九银十”楼市“价量齐涨”火爆景象。一是从成交量看，8月份成交量依然维持70万平方米的历史高位水平，除低于7月成交量外，超过其他6个月的单月成交量。二是从推盘量看，房企积极主动，期望非常高。房企纷纷在8月初就准备了推盘和价格折扣及促销活动，9月初将进行第一轮的推货高潮。三是从上市房企销售业绩看，前8个月销售业绩不尽人如意，而9月和10月是传统销售旺季最后的出货窗口期，为冲刺销售业绩和完成年报任务，以量套现是房企最主要策略。四是从商品房库存和房企负债率看，前8个月两项指标依然高企，在银行信贷和其他融资渠道未打开前，快速去库存量，回收销售款，是解决资金紧张的最有力渠道。五是从调控态势看，调控的表态口未放松，政策未实质放松，房企缺乏大幅度全面上涨的条件和基础。不排除少部分房企打出价格折扣促销高潮现象。六是从房价走势看，前8月房价环比上涨1.31%，同比上涨4.5%,与去年同期比较，去年前8月房价同比上涨5.3%,涨幅出现下降0.8%的收窄。因此，“金九银十”期间房价将保持小幅度上涨的趋势，销售成交量则出现新一轮高峰。
主持人：在成交持续回升、楼市供应扎堆的背景下，广州楼市后市 “金九银十”房价是否会有上涨压力？
谢逸枫：今年“金九银十”广州楼市供应较充足，库存量会由上升转变成下降。不排除房企因销售回款和市场回暖及调控微调等后市看好的因素存在，资金紧张危机解除之后，房企取消价格优惠而上调房价，房价上涨压力依然存在。但是，一旦新增供应不断扩大和未售部分抛出市场及加可销售房源，广州楼市后期库存量依然比较大，房企定价比较谨慎和小心，防止房价反弹招来不利的政策。因此，只要没有新调控政策出台，市场量价都将回归平稳，今年楼市“金九银十”肯定会好于去年的“铜九铁十”。