谢逸枫:楼市回暖全国土地出让金暴涨
导读:2012年8月3日,亚豪机构统计数据显示，2012年7月，北京商品住宅期房、现房累计成交11959套，面积137.8万平米，套数环比6月减少0.2%，面积下降2.4%。商品住宅的整体成交均价为20904元/平米，环比6月小幅下降2个百分点。统计显示，7月北京共有30个项目开盘入市，比6月多了5个，累计提供商品住宅9794套、环比增加43.9%，创最近10个月以来最高。但是这30个开盘项目中，9成是位于五环外的中低价位项目，整体开盘均价为18014元/平米，环比6月下降26.4%。
据“链家地产”市场研究部统计，7月北京市二手住宅成交量为17130套，环比6月上涨25.8%，比去年7月上涨99.7%，为2011年调控以来的最高值。在二手房的价格方面，据“链家地产”市场研究部统计，7月全市二手住宅成交均价为23210元/平米，为今年首次超过23000元/平米，不过，同比下降了约8%。而涨幅较为明显的是西城、海淀、丰台等区域，近郊区价格仍然相对平稳。
来自中原地产数据显示，全国13个主要城市7月土地出让金335.5亿，上涨6%，其中北京、天津、杭州、长春和苏州等城市的土地市场收得盆满钵满。北京出让金高达93.6亿元，相比6月份增长9倍多，杭州12.5亿元，环比增长了670%。北京中原市场研究部统计数据显示：在排行前50的房企中，有22家标杆房企公布了上半年销售业绩，合计销售额高达4149亿，同比上涨幅度高达14%，大部分企业的销售业绩均表现良好，销售回暖以及信贷政策的松动明显影响了开发商拿地的积极性。北京中原市场研究部统计数据显示，7月份，北京土地出让金环比大涨9倍，仅7月一个月的土地金额就占到今年前7个月的近40%。以万科为代表的大房企在全国各地斥资数十亿元拿地。7月北京的土地市场诞生了万柳地王，此外，大兴区旧宫和通州区永顺镇地块溢价率均超过45%。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示,今年3月份以来住宅销量的持续回升和土地价格的小幅回落，重新激发了一些房企的购地热情。另外是房企业绩回暖重拾拿地热情外，各地优质地块密集入市。随着开发商资金压力的缓解，市场的回暖确实让开发商手中买地的资金不再像年初那样紧张,地方政府供地的增加，土地市场现在呈现供需两旺的局面，土地市场开始复苏。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，今年7月份的土地出让金大幅上涨的主要原因,一是政府供地数量和质量都明显提高.二是在优质地块点燃拿地热情。下半年出现土地市场逆转的可能性不大，如果优质地块的占比不提高的话，土地出让金今年将明显萎缩，下半年的供地压力将非常大。全国土地市场出现了明显升温，主要是因为最近一个月地方政府迫切地想增加土地的出让金额，推出的优质地块较前几个月多，加之开发商对后市的预期有所变化。
北京中原数据显示，北京土地出让金7月高达93.6亿，而6月份的土地出让金仅为9.2亿元。前7个月，北京土地出让金合计238.5亿元。7月份一个月就为前7个月的土地出让金额贡献了近40%。北京市土地整理储备中心的数据显示，7月份北京共有16宗土地出让，带来了93.6亿元的土地收入，比6月份的9.23亿元大涨914%，创造了今年来单月出让金的新高。在出让的16宗土地中有6宗为住宅用地，而整个上半年出让的住宅类地块仅有8宗。根据北京市土地储备中心资料显示，7月份，北京出让土地16宗，是最近6个月出让地块最多的一个月，其中经营性用地成交占一半，其中6宗溢价成交，平均溢价率45%，土地市场整体挂牌溢价率为23.2%。从5月份到7月份，北京土地市场经营性地块成交由零宗到8宗，令人很容易感受到土地市场热度的攀升。实际上，土地市场回暖的苗头6月份就初现端倪。5月份，北京出现了罕见的经营性地块零成交。当月入市的6宗经营性地块是自去年年末就入市却一直无人问津的地块。
据北京中原数据，7月份，全国13个主要城市土地出让金335.5亿元，环比上涨6%。其中，天津的土地出让金环比上涨49%、长春则大涨550%，杭州、苏州也明显上涨。天津新地王也由中海地产以29.7亿元摘得，楼面价为13026元/平方米。从6月底开始，上海市规划和国土资源管理局密集推出20多个土地出让公告。7月4日，上海市规土局发布2012年第一次预申请公告，其中上海火车站北广场以北地块以47.46亿元的参考起始总价引人注目，如果该地块成功出让，有望问鼎今年的上海地王。根据当前上海市土地出让公告的挂牌时间统计，8月份上海预计有16宗土地挂牌出让，其中经营性地块6宗。
7月30日，朝阳区霞光里地块经过17次网上报价、60多轮现场竞价，被和裕地产旗下的宝鸿天城以15.15亿元斩获，169%的溢价率创下今年以来最高水平，近3.79万元/平方米的楼面价甚至超过去年出让的王府井地块。7月17日，大兴区旧宫镇绿隔地区建设旧村改造二期A1地块，被央企中冶斥资22亿元拿下；三天后，中铁房地产集团北京正达置业有限公司，以底价7.8亿元获得北京房山区房山线长阳西站5号地01-06-02等地块。龙湖在7月16日正式竞得福建晋江市G2012-13至18号地块，耗资26.24亿元，总占地面积46万平米，约合692亩，折合楼面价为2146元/平方米。7月17日，天津市天津师范大学八里台校区地块则刷新天津宅地出让单价，被中海地产以29.7亿元的总价竞得。
7月份优质地块密集供应，从万柳地块到旧宫地块再到霞光里地块无一不成为市场热点，这些优质地块吸引了众多企业参与竞标，央企、民企齐亮相，且热点地块均历经几十轮甚至上百轮的竞价争抢。在此推动下，上半年多“零溢价率”成交的场景被一扫而光，取而代之的是不断高企的溢价率，万柳地块溢价率为40%，旧宫地块达到45%，而没有设定价格上限的朝阳霞光里地块更是达到了169%的溢价率，甚至连不怎么被看好的大兴庞各庄地块的溢价率也高达46%。虽然7月份土地市场表现抢眼，不过，土地供应面临断顿，公告显示，目前只有两宗经营性用地等待出让。另据北京中原市场研究部统计数据显示，前7月，北京土地出让金合计仅为238.5亿，比2011年同期的580亿下滑58.9%，仅相当于2011年全年土地出让金1055.4亿的22.6%。
在品牌房企中，万科7月拿地尤为频繁。7月31日，杭州余杭良渚街道一宗商住用地挂牌出让，起拍价超过13亿元。最终，该地块由浙江万科南都房地产开发有限公司以总价130164万元竞得，折合楼面价4257元/平方米。万科7月31日上午还以底价5.66亿摘得成都成华区建设路2号(国光地块)商业用地城镇混合住宅用地，面积44.5794亩，楼面地价2721元/平方米。7月27日，万科以16.2亿元起拍价竞得重庆沙坪坝区凤鸣山一宗地块，楼面地价为2314元/平方米。
本周刚刚出炉的朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地所在区域在东北三四环之间，为热点地块，区域内二手房住宅的均价在3.5万左右，属于市场热点区域。商业项目在本区域分布比较多，写字楼酒店林立，目前的写字楼区域内的租赁均价在每平米200-300元，空置率非常低。7月17日，北京共有5宗挂牌土地成交，其中三宗住宅用地成交出现明显溢价，而大兴区旧宫和通州区永顺镇两幅房企竞争激烈的地块溢价率都超过45%，达到合理土地上限价格。一天之内北京土地出让金收入超37亿，累计年内土地出让金也升至210余亿。7月17日，南京国土局在其网站上连续发布41条土地出让预告，一天公告的出让土地总面积合计230.2万平方米。7月4日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告。其中，上海火车站北广场以北地块(简称北广场地块)以47.46亿元的参考起始总价高调出场。