准确预测了1998年亚洲金融危机和2008年美国次贷危机的经济学家谢国忠，日前在厦门大学EMBA鼓浪屿名家论坛上表示：“千万别买房子，有空房子赶快卖掉。”我家老人过世后房子一直闲着，是不是要赶快卖掉呀？

　　经济学家谢国忠的“卖房论”一出，地产界一片哗然：其中赞同者有之，反对者亦有之。最为关切然而又感到迷茫的是那些准备买房和手上有空房的人们，他们将信将疑而又无所适从。

　　房子作为一种特殊商品，与其他商品的最大不同处在于：它既可作为消费品，又可作为投资品乃至投机品。由此决定了人们无论是买房还是卖房，并不完全取决于房子的现行价格。抛开机会收益和机会成本的理论与实际分析不说，最直观的判断主要取决于两方面因素：一是房子的未来预期价格及房租收益；二是房子的未来持有成本。如果未来房价或房租收益会走高，持有成本又相对较低（或尽管持有成本上升，但未来房价上涨或房租收益足以抵补上升的持有成本），即使目前房价再高，不仅不应将已有的卖掉，反而应再买入。如果未来房价或房租收益下降，持有成本也趋于上升（或尽管房价乃至房租收益仍会上涨，但并不足以抵补上升持有成本），这时就应考虑将房子卖掉。

　　谢国忠先生让人们别买房，并让那些手上有空房的人赶快卖房。他对未来房价、房租收益及房子持有成本的判断，当属第二种预期。究竟谢先生对不对，或者说那些准备买房的人现在要不要出手，以及那些手上有空房的是不是要赶快卖，也要看未来是否会出现第二种预期。

　　我国自1998年实施住房分配货币化及市场化改革，多年来房价始终处于上涨中，房地产价格存在泡沫已是不争事实。因此，2011年国务院办公厅出台1号文件，明确提出了“切实将房价控制在合理水平”的调控目标。经过一年多努力，应当说取得了一定调控成效，但目前国内许多城市的房价离“合理水平”依旧相去甚远。“如果以房价与收入比算的话，中国的房价在全世界是最高的，发达国家的房价收入比是6倍，但北京、上海最高已达二三十倍。”这是谢先生“卖房论”的基本立论依据。因为任何一个房地产市场都不可能只涨不跌，且也不可能将不合理的过高房价支撑太久。尤其不应忽视的是，据中国指数研究院公布的数据显示：6月份全国100个城市新建商品住宅成交均价结束了9个月的下跌，环比较上个月微涨0.05%。涨幅虽小却具有信号意义，如果决策层不采取相应举措，则未来一段时间房价极有可能重拾升势。因此，近日召开的中央政治局会议在分析研究上半年经济形势和部署下半年经济工作时指出：“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。”这预示着，起码今年下半年国内房价难以重拾升势。但也应看到，鉴于国内外经济环境的现实压力，这次会议同时强调“把稳增长放在更加重要的位置”。目前，房地产约占我国经济总量的13%，如果房地产增速大幅下滑，恐怕也难实现“稳增长”目标。基于这些因素，下半年房地产市场很可能走出一个平衡市。

　　利益是行为的内在动力。现行利益格局下，地方政府与房地产之间最直接的利益关系，就是可以从土地出让以及房地产交易中获得财政收入。而这种利益关系的确立又与现行土地、财税制度密切相关。尽管作为房地产开发所必需的土地资源在法律意义上属于国家，但在权属执行上又基本归各地方政府支配。因此，地方政府行为不能不受商业利益影响，可能在有些地方会出现政策执行打折扣的情况。纠偏的可行办法是，一方面，严惩违令者；另一方面，借鉴国外房产税制度，使地方政府在辖区内把形成与培养税源的重点落在土地和不动产保有环节，使得大宗、稳定、支柱性税收来自土地和不动产的保有环节，而不是像现在这样来自一次性土地和房屋交易环节。

　　目前我国住房的租金水平远低于许多国家，“买房不如租房”似乎佐证了谢先生的观点。但在一个缺少投资渠道的中国，对于那些手中有闲钱的人来说，买房又不失为一种可行的选择。然而，无论是买房还是卖房，其中又都隐含着许多难料的风险。2008年奥运结束后，人们都以为北京乃至全国持续上涨多年的房价会停下来，谁曾想到一场国际金融危机以及随之而来的救市举措，不仅救了楼市也大幅推高了房价。所以，面对这样一个复杂问题，不是哪个学者一定能看得透，或是哪个机构一定能够说得清的。