谢逸枫:房产税试点扩容三年内难全面铺开
导语：2012年8月28日，有消息称住建部正在加快推进《全国房地产业发展“十二五”规划》，不久前发布了《关于做好“十二五”住房发展规划编制工作的通知》，推进住房顶层设计，其中引人关注的是，涉及有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。8月23日，曾参与制订房地产“十二五”规划初稿的原建设部体改司官员、中房协副会长朱中一向媒体透露，中房协参与撰写的房地产‘十二五’规划初稿，已上报至机关(住建部)，初稿正在等待各方的意见反馈。该稿已抄送发改委、国土部、财政部等相关部委。房地产“十二五”规划中明确写道：赞同开征房产持有环节税。这也符合国家‘十二五’规划中提出的要求，即‘有必要研究推进房产税改革’。开征房产税有一个前提，就是“不要给大多数老百姓增加压力”，此外设定合理的税收范围也很重要。房产税的开征还鼓励持有多套房产的人，把多余的房子吐出来，让房地产市场活起来。
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时表示，在房地产业“十二五”规划中一定会体现出“短期看信贷，中期看土地，长期看结构”的房地产调控思路。除金融和土地两大房地产核心环节外，财税政策也非常重要。投机疯长、炒房猖獗和房价飙升，这都是住房结构不合理的表现，开征房产持有环节的税收可以缓解矛盾。支持开征房产税，规划很明确。
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《华夏时报》记者采访时直言，自2003年国务院18号文件确立的房地产业是国民经济‘支柱产业’的历史定位，即使十二五规划删除“房地产‘支柱产业’”的定位，在中国正处在城市化进程的加速期，未来二十年内很难改变房地产业的“支柱”定位。因此，不管怎么对房地产业的“支柱”重新释义。事实上，中央不是强化房地产的支柱地位，而是适当抑制房地产业发展过快。
2012年8月29日，财政部部长谢旭人在北京重申，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。同时，还将稳步推进个人住房房产税改革试点。谢旭人当天在向十一届全国人大常委会第二十八次会议作预算执行情况报告时作上述表示。 截至7月底，中央财政已下达保障性安居工程建设补助资金1953亿元人民币，比去年实际下达数增加240亿元；城镇保障性安居工程已开工580万套，开工率77.8％，基本建成360万套。目前上海、重庆这两个实行房产税试点的城市均主要对增量房征收房产税，也就是针对交易环节收税。中国正在推进的城镇个人住房信息系统，将为房产税改革试点提供技术支撑。
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《广州日报》记者采访时表示，房产税未来扩大试点已经箭在弦上，是大概率事件，敏感时点可能在今年年末或者明年年初。而扩大的城市范围，除了两湖地区外，主要集中在深圳、广州、北京等40个人住房信息联网系统城市。一旦房产税试点城市扩容到40个城市，限购政策将退出历史舞台，标志着房地产调控由行政手段转变成经济手段为主要方向。但是，房产税全面扩容到40个城市，估计未来三年内难实施开。
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《广州日报》记者采访时指出，财政部稳步推进个人住房房产税改革试点的表态仅仅是推进房产税改革的政策延续性指导，未涉及到具体如何改革，也没有规定具体的扩容城市和开征时间表，和真正开征还是相距甚远。一旦40个城市统一开征，从短期看，影响到房价下降和增加市场供应预期。特别是影响到房屋持有者的心理，在一定程度上通过房产税挤压空置房，促使购房者减少持有房屋数量，增加市场供应。另外一方面是地方政府增加财政收入，而收入部分用于建保障房。从长期看，由于房产税成本转移到持有者购房成本上，将推高房价上涨。另外是房产税的税率远比不上房产投资利润，估计很难起到挤压空置房，增加市场商品房供应的效果。
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受《广州日报》记者采访时认为，近期中央和地方政府连续密集的调控不放松表态使得即将到来的楼市“金九银十”形势变得颇为微妙。从当前房地产调控力度看，中央房地产调控并未实质性放松，地方政府执行力度未减弱。主要是部分地方政府以保护首套刚需为主的房地产调控微调，集中于首套房贷利率和公积金贷款比例提高及利率调整等减免房产税费的政策，限购和限价及限贷等核心政策并未松绑。从中央调控态度看，今年下半年房地产调控政策以“维稳”作为基调，考虑房价不存在大幅度反弹和保持既有政策执行的二大前提下，新一轮严厉的房地产调控基本可以排除在外。由于具体政策未出，对于即将到来的楼市“金九银十”，并不会有太大的影响。今年楼市“金九银十”的成色并不会因为密集表态而改变。
从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，并为房产税的征收提供重要的基础信息。在建设之初，国税总局和财政部就强调“应考虑今后房地产税制改革的需要”。该系统包含存量房屋地段、面积、价格、产权等各项与评估有关的信息，内容全面，覆盖范围大。按照要求，每个省至少安排一个城市建立存量房信息系统。从去年以来，越来越多的城市开始建立这一系统，一些省份已经做到全覆盖。来自住建部的消息显示，上半年40个重点城市个人住房信息系统全国联网的目标已完成。这将在支持差别化信贷和税收政策的同时，帮助政府部门全面掌握与房产税征税相关的房屋信息。
从今年7月底以来，国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员，在中国人民大学培训房地产估价技术。这种估价技术将在未来的房产税征收中用于税基的计算。这意味着，围绕房产税试点的扩容，中央和地方有关部门正在密集进行技术准备。2012年8月28日，市场有消息称，近期多个省级地方政府密集派人员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。北京的一些研究机构近日也接洽了地方政府部门的相关人员，后者咨询的重点是房产税的征收细节和潜在影响等。房地产估价体系的建立原本是为了规范二手房交易，用于防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险。但在房产税的征收中，估价技术同样必不可少。
随着国务院督查组回京，楼市调控新政出台的预期愈加强烈，房产税试点扩容被认为是最有可能采用的手段。据中央电视台报道，国家发改委副主任、国务院房地产市场调控政策督查组第一小组组长穆虹在福州房地产调控汇报会上表示，经济的手段同样可以实现调控的目的。经济的手段”应主要指房产税等税收制度的推进。对于纳入下一批房产税试点的城市和区域，目前尚无明确消息，但地方政府的态度积极。近期不少省级地方政府密集派员赴北京向相关部委咨询房产税的有关政策，并就推行房产税试点的情况进行沟通。
房产税属于地方税种，会影响地方的财政收入和房地产投资环境，因此地方政府的态度十分重要。试点城市的确定除经济发展水平和房地产市场信息外，将更多地取决于地方政府的态度。土地出让收益的减少被认为是地方政府积极推进房产税的主要原因。根据财政部的数据，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。进入下半年，尽管土地交易有所回暖，但与去年同期相比降温明显。基于上述因素，预期房产税试点扩军步伐将加快。国务院可能在年末召开的中央经济工作会议之后批复房产税试点，正式实施将从2013年初开始。
2010年5月31日，国务院同意发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。从此房产税正式拉开预演序幕，2011年1月28日，上海和重庆率先开征房产税。2011年12月，中央经济工作会议召开，会议上指出推进房产税改革试点。2011年12月，中央财政部年度工作会议，认真总结房产税改革试点经验并稳步推进。2011年12月份在海南三亚召开的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国家税务总局财产行为税司司长陈杰在会上透露，今年要做好四项税收政策改革，其中一项就是在湖北、湖南两省开展的新型房产税试点改革。
2012年2月，住建部机关工作会议，将配合有关部门加快研究推进个人住房征收房产税工作，其中最重要一项重要内容，就是加快推进个人住房信息联房系统建设。2012年3月，2012年中央政府工作报告，加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。2012年3月，2012年全国两会答记者问，与上海和重庆市人民政府一起，总结试点经验，在一定基础上进一步研究房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。2012年3月，2012年全国两会，建议今年在全国推开或一些城市试点开征房产税，房地产调控以应从行政手段转向经济杠杆为主的调控。
2012年3月，《关于2012年深化经济体制改革重点工作意见》，今年适时扩大房产税试点范围。 2012年3月，首届岭南论坛，研究扩大房产税征收城市，并还未确定哪些试点城市。2012年3月19日，财政系统人士透露，湖北鄂州正在紧锣密鼓地进行整合房产税和城镇土地税的准备工作，目前已经进行了前期抽样，未来房产税的税率仍在测算中，具体实施方案也在进一步确定中。与此同时，湖南的湘潭也在进行着类似的试点工作。2012年5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。2012年5月9日，财政部部长谢旭人表示：要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。财政部将研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。
2012年7月，住建部则称，在6月底前完成了40个重点城市个人住房信息系统联网，为存量房征税提供了重要基础。2012年7月19日，湖北省鄂州市房产税试点已在今年7月开始了试运行，湖南湘潭也在进行着类似的试点，但官方至今未宣布。鄂州即将推出的房产税试点将涉及到如何评估房产的市场价值。此次两湖改革试点，就是之前物业税“空转”的落地。湘潭地税网7月19日称，湘潭将继续承担“房土两税合并”的试点。湘潭地税网7月19日称，根据财政部、国税总局继续在两湖地区开展房产税改革试点的指导意见，湘潭将继续承担“房土两税合并”的试点
2012年8月14日，中国人民大学公共管理学院大楼四层449报告厅内，来自全国30多个省市的税务系统人员正聚精会神地听讲座。约有70余名税务系统人员分别来自全国30多个省市。这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人民大学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作高级专业人才培训班(一期)正在进行。这是全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。
2012年8月15日，湖北省统计局副局长叶青称，“两湖试点最核心的是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。 2012年8月16日，在国务院督查组完成16省(市)房地产调控督查后，关于推进房产税改革试点的相关信息也随之沸腾，先是称全国30余省市地税官员进行为期半年的房产税税基评估集训，后是说湖南、湖北被列入房产税第二批试点征收范围。据国家税务总局(以下简称“国税总局”)财产行为税司综合处内部人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高，对于具体的征收细节以及方案出炉时间，不方便透露太多。
2012年8月20日，国土资源部官方网站转发了一则信息，披露了湖南、湖北新版房产税的征收细则正在制定中，新版本中已购存量二套房也将被征税，不过税率不会太高。国土资源部网站发布的这一则消息称：“近日，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。据悉，此次视点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。”
国土部网站转发布这则信息时，也注明了其来源为昨日的中国国土资源报。该报为中央级行业类平面媒体，因此消息来源可说比较权威。而早在上周末，也有消息称全国30多个省市的地税官员正在开展为期6个月的房产税税基评估集训，为房产税扩容做准备。而当时也传出2012年税收政策改革工作重点之一便是在湖北和湖南两省开展房产税试点。2012年8月20日，这则信息公布后被全国各地许多网站转载。有意思的是，可能意识到影响过于激烈，国土资源部网站在2012年8月20日，下午6点左右便撤下了这则消息。
2012年8月21日，湖南省地税局称目前还没有对存量房征房产税一事有具体的安排部署。湖南省地税局相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者，现在正在加强关于二手房交易评估价的监管工作，但关于房产税的相关工作尚未完全展开。2012年8月21日，国家税务总局新闻处相关负责人称，自己并没有关于“两湖”开征房产税的消息，正在跟两省主管部门核实消息，也不清楚消息为何从国土部网站发出。而湖北省地税局主管房产税征收的税政三处也明确表示，关于房产税开征没有正式的消息要发布，连前期的调研都还没开始，也没有接到税总和财政部的通知”。他同时指，上述国土部网站的新闻很多信息不符合实际。国家税务总局要求，今年7月1号开始，各地二手房交易税费的征收，以估价结果为基础，税基不得低于估价。这里提到的房产税试点改革，更偏重税收征管机制的理顺，并非完全意义上的作为房地产调控工具的房产税试点扩大。此次湖北、湖南的改革试点活动，是之前物业税“空转”的落地。
2012年8月21日上午,湖北省地税局新闻发言人徐正云向北京法制晚报记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。湖北省地税局新闻发言人徐正云表示：“最近了解此事的媒体很多，具体细节他们也不清楚，不过房产税改革征收细则确实正在制定中，对于具体的征收细节以及方案出炉时间还未确定。”2012年8月21日上午，财政部税政司对采访媒介表示：“相关部门已经在2012年年初对上海和重庆的房产税征收进行经验总结，在此基础上研究提出一个全国统一征收的方案，“但是这个全国统一征收的方案，研究起来不是说马上就能在全国征收，它还是会扩大试点的范围。”