新年伊始，对于房地产的预测仍然莫衷一是，究其原因，乃是变数太多太大。

变数来自：第一个客观原因：

一、国际分工的不公平：国际资本按“利润最大化”原则，优化配置全球资源，分类定位国家角色，形成以美国等为代表的“寄生消费型”国家、以中国等为代表的“劳动生产型”国家、以沙特阿拉伯等为代表的“资源供给型”国家。

　　作为全球“劳动生产型”国家，仿佛“拉丁美洲被切开的血管”正在当下中国上演，国家财富流失触目惊心，国家由此付出巨大“健康代价”，主要表现为“肌体过量失血”、“根基营养缺乏”、“成长动力失调”、“生存本钱耗竭”四大病灶。

　　——肌体过量失血。虽然创造出30多年经济高增长的“中国奇迹”，但“高速度、高外储、低利润”的经济增长导向，“高投资、高出口、低消费”的经济增长模式，“高通胀、高代价、低福利”的经济增长属性，使得中国成为经济全球化、资本一体化浪潮之下名副其实的“打工仔”，是全球的“奉献者”、“输血者”和“牺牲者”，而非一些西方学者指责的中国是全球最大“幸运者”、“搭车者”和“受益者”。

　　——根基营养缺乏。由于联合起来的资本对劳动的无情掠夺，使得广大普通劳动者“相对贫困”、“资富劳穷”和“中产塌陷”，导致国家成长的根基极度缺乏营养。过去近30年，中国资本回报率上升迅速，而劳动力回报率增长缓慢，资本与劳动力回报率严重失衡。

　　——成长动力失调。中国经济发展呈现“高投资、高出口、低消费”病态特征，拉动经济增长的“三驾马车”长期失调、失衡。

　　——生存本钱耗竭。过度劳动、过度生产的生存方式，让今天中国的生态环境“赤字”不断攀升，自然资本“透支”持续恶化，人类生命服务支持系统“负债”累累。美欧等跨国资本为追逐利润，将资源能源高消耗、污染高排放和劳动密集型的产业转移到中国等发展中国家，使发展中国家变成肮脏的“生产车间”或“世界工厂”

要改变国际分工的不公平，必须打组合拳。加上目前的钓鱼岛危机，日本张牙舞爪，美国居心叵测，从军事、经济和外交上联动，其难度可行而至。

二、国家继续依靠投资拉动经济的思路走向死胡同：国家每年投产的重大项目，有1/3从开工之日便亏损，概因重复建设。所以，重复建设又可以成为国有企业走投无路的最重要的原因。然而这中间还隐藏着一个更大的危机，也即由工业和商业的问题而带来的金融的问题，有如朱镕基对他的听众所说：“他产品卖不出去，还要生产，还要吃饭。谁给他饭吃？银行。银行的钱从哪里来？是你们的钱，是储蓄。把你们的钱都拿去补贴亏损企业，实在不行。”所以，朱镕基坚决地主张一个项目也不上。他说：“对国家来说，你上一个都是浪费。”

可见实际情况是一回事，愿望又是另外一回事。因此，本届政府给人民信心是更加重要的支柱。如果还是走老路，肯定经济走向死胡同。

三 、房地产商的鼓噪：所有的房地产商在调动舆论、市场操作、公关等一切力量希望房价上升。但是最终的结果是他们自己也被套牢了。实现房产税之后，因为投机性需求离开了，房地产价格上去之后如果非正常自住型需求没有了，就没有人接盘，相当于股市上去了，但是没有中小股民接盘，大机构依然无法出手盈利。所谓的刚性去求仅仅是一种预期。

四、目前的数据显示：房价下跌每次都是从海南开始的，目前海南的房价开始暴跌对于炒房者是一个不祥之兆。中国经济的高速增长只靠一种方式，就是近乎疯狂的固定资产投资。

　借鉴香港的发展经验：　然而更可怕的是，由过度的固定资产投资催生的泡沫经济，正在摧毁我们的经济结构，我们的经济看似因为楼市刚需而提振，实则是末日狂欢，我们正在重蹈香港经济泡沫破灭的覆辙却浑然不知，老郎我再此不得不再一次大声疾呼：中国楼市到了生死存亡的时刻！中国经济到了最危险的边缘！

　　我们距离香港式的衰退就差半步，因为香港犯的三大错误之中，我们已经犯了两个半。

　　第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，严重依赖土地财政，让房地产成为经济支柱。

　　香港土地产权向来为政府所有，批租土地构成政府财政收入的主要来源。土地价格越高，则政府收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市场收益相似。

　　香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么程度呢？我分三个层面来说：

　　第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值，占香港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定资产总投资的三分之二。

　　第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。

　　第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值三分之一，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。

　　那么，我们对比一下今天内地的经济数据：

　　第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。

　　第二层面：财政依赖。2010年，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。

　　第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元；加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款总量的60%。

　　第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。

　　20世纪90年代初香港处于负利率年代，银行储蓄利率抵不上每年10%的高通胀侵蚀，逼使人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。早在1992～1994年期间，“豪宅”价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施，包括七成按揭上限，想要把楼市冷却下来，楼价稍有回挫。

　　但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根本不理睬负利率的问题。1994年他在搞政改方案，1995年在忙着搞“立法局”选举。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中小型屋苑。从1997年初起，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始，脱缰野马般屡创新高。到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日)，楼价在这新一轮的炒风下再度上升了八成，连同1992年的第一轮炒风，楼价在五年内上升足足一倍半，让一个四十平方米不到的房子动辄要花两三百万港元。

　　今天的我们呢？也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3.5%，贷款利率是6.56%，官方公布的通货膨胀率在4.9%。这意味着什么？意味着你存款是亏钱的，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没有这么低，你不要以为你能赚到，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。

　　大家知道现在温州的民间利率是多少吗？据中国之声《全国新闻联播》报道，目前，温州高息贷款月息突破一毛，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利息，利息相当于120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以，这种利率政策就是逼着你去买房保值。

　　第三，经济衰退就在眼前，却为了政绩，忽然不顾一切打压楼市。

　　1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此政策包含三个主要目标：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；十年内全港七成的家庭可以自置居所；将轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例将达到4∶1，楼市不崩盘才怪。

　　让人担忧的是我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺！

　　2011年，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请、审核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什么概念吗？北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4∶1的重拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳！

　　过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。这里我不想再絮叨了，有兴趣想进一步了解保障房“大跃进”的读者，我推荐你去读一读任志强的文章。我想说的是，现在是房地产市场生死存亡的时刻，往前再走半步就是万丈深渊，我不希望我们再犯香港这种致命的错误

五、由此可见所有的决定房价的要素最终是政府在控制。