近期媒体一直在报道房地产市场的变化，特别是部分一线城市出现商品住宅热销的状况，刺激了一些人紧张的神经。而一组数据更让那些期盼商品住宅价格大幅下跌的人大失所望，2012年北京各环线新建商品住宅成交均价出现不同程度上涨，三四环涨幅17.5%，五六环为0.4%。如此看来，以限购限贷为主要标志的房地产调控政策，并未能实现某些专家预言的“大幅降低新建商品住宅价格”的目标。恐怕有些人将继续批评调控是“空调”，还会呼吁出台更加严厉的政策进一步打压房价。

　　当然，前述所谓“目标”只是对于国家房地产宏观调控政策意图的误读，因此不足为奇。并且在货币宽松、通货膨胀的背景下，不涨就是跌，所以可以认为北京商品住宅的价格总体上没有明显上涨。如果再考虑到三四环供给总量所占的较少份额，更是如此。

　　还有一则新闻能够成为新建商品住宅价格变化的注脚。北京的主管部门，为了平息关于房地产价格将上涨的预期，发布公告称北京可售商品房5.5万套，大家不必惊慌。这样的一个安民告示，是否能让我们心安？在我看来，5.5万套的数据不仅不能平息担心，只能加剧。因为依笔者经验，北京的可售商品住宅如果低于8万套，或高于12万套，都是供求失衡的表现。5.5万套已处于比较严重的失衡状态，必须高度关注商品住宅价格可能产生的异动。

　　不论是否承认，房地产市场的总体发展必然遵从经济规律。供求关系在房地产市场中所起的作用不应被忽视。当前房地产市场总体上还是供求关系决定的。比如鄂尔多斯，最终是人口基数而不是财富决定了市场最终的状态。这个人口基数包括现有的人口以及未来可预期的人口流入。对于北京这样的城市，逻辑相同，状况完全不同。北京现有的常住人口基数之大，全球可比者甚少。而每年流入人口多年来保持在数十万的水平。因此，这个城市的供求关系长期以来就是严重供不应求，住宅价格的快速上涨是有理由的。如果不正确认识到这个问题，一味寻找莫须有的替罪羊，既解决不了问题，又激化了矛盾，最终对谁都不利。

　　房地产市场是一个全国的大概念，因此对它的认知必须形成差异。不仅要分一二三四线城市，还要分不同经济发展水平、房地产市场成熟度、城市化进程等，所以任何讨论房地产市场供求关系的话题，绝不能脱离具体区域。如同房地产泡沫一样，不承认鄂尔多斯这样的城市有泡沫肯定不对，但以此导出所有的地方都存在泡沫同样是盲人摸象。因此，我们一定要分类讨论、区别对待。

　　另外一个市场变化信号也需要重视，今年北京土地成交量创2008年以来最低点，预示未来房地产供给增量在放缓，没有了可观的增量，市场压力增大，价格可能更具刚性。中心城市的房地产市场是一个重要的风向标，它的价格走势影响范围广泛，尤其对心理层面。当然，短期内没有什么好的办法，无论是反腐还是房产税，无论是保障房还是限购限贷，都不可能从根本上解决由于社会资源配置不合理导致的问题，但认识到问题总好过自欺欺人。至少我们承认供求关系不乐观，也可以引导大家逐步树立北京这种城市的特有住房消费观。