导读：2012，被称为楼市调控史上最严的一年，但时至年尾，无论是上市房企披露的业绩还是全国主要城市房地产成交再现“供销两旺”的场面，都在显示楼市已进入暖冬。在严厉的楼市宏观调控背景下，2012年楼市可谓开局惨淡。元旦、春节等假期冲淡成交，直至3月开发商采取以价换量，全国楼市才逐渐摆脱跌入冰点的状况。在随后的传统淡季7、8月份，开发商继续加大促销力度，加上信贷政策放松，促使买家入市，楼市“保暖”得以延续。尽管受到决策层多次表态强调房地产调控不放松，以及房价止跌回涨等因素影响，传统旺季“金九银十”未能如期而至。但进入11月份，由于多家房企10月销售业绩创新高，不少开发商已完成全年销售目标，推盘动力不足，甚至导致部分地区甚至出现“一房难求”的局面。经历了市场的跌宕起伏，伴随着一大批房地产企业跨过20岁的门槛，2012年的房地产市场在调控中前行。

　　回顾2012年全国楼市，楼市经历了由冷到热的巨大转变，房价“由降转涨”、销售“由淡转旺”、土地“由温转火”、开发商“由忧转喜”、购房者“由观望到恐慌性”入市，地方政府卖地“由冷淡到狂热”。有多少关键词让我们回忆的？央行三年来首度降息、首套房贷利率7折优惠 、调控持续、市场回稳、地王频现、四部委4度辟谣、全国60城出台鼓励购房新政、陕西出台“限利令”、广州高端项目“限售令”、温总理提合理房价、个人住房信息40城联网到取、中山松绑“限价”、两湖试行房产税、保障房、国务院楼市16省市督查、房企赴港融资潮、中国首批房奴解放、小产权房清理、万科毒地板、标杆房企拿地潮、寻找城市好楼盘、地王、房产税、屌丝、假资格、水景房、房企转型、房租上涨、业绩飘红、禁墅令、赌局、笨笨红烧肉、翘尾、资金松绑、温州、鄂尔多斯泡沫破裂、楼水水、红五月、打折促销....

　　回顾2012年，保障房和商品房市场双向发力，房价涨幅得到明显抑制，投机炒房空间被进一步压缩，自住型需求稳步释放。在激烈的市场竞争面前，房地产市场即将告别黄金时代，迎来白银时代，在这个时代，房企之间将竞争加剧、洗牌加快、利润摊薄。

　　2012年全国楼市经历了由冷到热的巨大转变，开发商“由忧转喜”，迅速推盘的同时也提前完成了年内销售目标。然而，市场仍然显得脆弱，任何时候的一点动荡都会引发各方的行为。于是，观望、政策调整、以价换量、淡季不淡、购房恐慌等关键词充斥了2012年的楼市。此为网友梳理今年楼市走势，盘点2012楼市关键词。

　　第一：房价

　　合理房价：2011年国务院总理温家宝在十一届全国人大五次会议闭幕会上表示，目前房价还远远没有回到合理价位，国家调控的决心坚定不动摇，再次确定中央态度，在调控政策的强力作用下，房地产市场从成交量萎缩到房价出现真正的松动，购房者纷纷看跌未来房价。但是究竟房价回归的空间有多大？房价回归多少算“合理”？

　　词条评论：回望2012年，楼市在“合理房价”与“微调”博弈中度过。这一年，“合理房价”成为高频词汇，围绕着“降多少才是合理房价”争议不休。2011年底召开的中央经济会议提出“促进房价合理回归”，2012年1月温家宝总理在国务院第六次全体会议上再次重申“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，“合理房价”成为2012年楼市调控的政策主旋律，成为今年楼市各种场合出现频率最高的词。地方政府与中央政府毫不厌倦地玩了一场又一场“猫捉老鼠的游戏”——“松绑-曝光-澄清（叫停）”成为本轮调控的独特现象。2011年底至2012年上半年，佛山、芜湖、上海、石家庄、南京等城市陆续对当地楼市调控政策进行“微调”：放松限购条件、分期支付土地出让金、提高公积金贷款额度……除芜湖、佛山、成都等在触碰限购红线后被叫停外，其他政策基本得到默许，房地产市场再次进入敏感阶段。

　　第二：调控

　　适度微调：2012年7月25日，全国主要城市地价监测系统显示，2011年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。根据亚太城市房地产研究院谢逸枫监控，到2012年12月31日，全国共有60个城市（52个城市通过，8个城市叫停）分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等

　　词条评论：地方政府纷纷对楼市政策玩“松绑-曝光-叫停”三部曲，成为今年楼市调控的独特现象。楼市调控就是调预期，从目前形势来看，楼市调控放松不太可能，地方政府微调的初衷是在鼓励刚需购房的同时，对当地财政实施自救。

　　楼市督查：在中央三令五申严防房价反弹之下，各地房价大有我行我素之势，国务院因此不得不再祭出一招：派出8个督查组，奔赴各地督查调控执行力度。为调查房价上涨背后的真正原因，国务院近期派出8路督查组，奔赴16个省市检查楼市调控。其中，山东、北京组由国土部带队，江苏、上海组由人民银行带队，河南、广东组由银监会带队，浙江、福建组由发改委带队，湖南、湖北组由监察部带队，重庆、四川组由财政部带队，天津、河北组由住建部带队，辽宁、吉林组由国税总局带队。

　　词条评论：本以为是“过冬”的一年，谁料楼市却随着5月的天气一般逐渐回暖，接连几个月的房价回升让调控陷入紧张。8月初，国务院8督察组赴16省市了解调控落实情况，一时成为大众焦点，关于新政出台的传言更是甚嚣尘上。 调控方向不变，保护合理自住需求和抑制投资投机需求“两手抓”。2012 年，中央及相关部委继续坚持房地产调控政策从紧取向。一方面，多个地方政府为支持合理自住需求，调整公积金制度，提高购置首套房贷款额度，信贷环境整体趋好为房地产市场带来利好；另一方面，严格执行差异化信贷政策和限购政策，抑制投资投机性需求，通过督查等方式确保政策落实到位。此外，继续推进土地市场管理和改革，加大土地供应，特别是加大保障房土地供应量及相应资金支持力度，以增加市场有效供给。

　　继续限购：凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部门对其进行约谈直至问责。2012年12月25日举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，明年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。明年要配合有关部门加快研究以财税金融等经济法律手段为主的房地产市场调控长效机制，构建符合我国国情、系统配套、科学有效、稳定可预期的房地产市场调控政策体系。

　　词条评论：延续2011年的调控态度，“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”为2012年的楼市调控定了调儿。在这一年里，截至2012年12月25日，中央强调调控不动摇64次；2次提及“决不让房价反弹”；房价合理回归被提到15次；3次提及问责。光说不练是否可以管住2013年房价？

　　第三：征税

　　房产税：从2011年1月底开始，上海房产税试点至今已近2年，同时，房产税扩围的消息一直在传。近日更有报道称，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元。虽然房产税其实际对楼市成交的影响见仁见智，但仍然是购房者关注的热门话题之一。 中国社科院建议对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，按评估价格征收税率较高的保有环节房产税。8月，湖南湖北先后否认房产税改革传言；10月，消息称财政部已暂停在湖南湖北试点房产税的准备工作。11月财政部部长谢旭人称，要认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开。一年来围绕房产税传闻争议从未中断

　　词评论：房产税是否全面开征，成为民众极为关心的一个话题，而这，显然会延续到2013年。种种迹象表明，房产税全面开征已经提速，税务总局相关领导在不同场合传达了这样的信息。市场也已经形成共识，全面开征成为必然趋势。房产税怎么征，主要涉及四个方面，一是面积，二是价格，三是税率，四是对存量还是增量征收。但目前还没有一个具体标准，因此在接下来的时间里，大家仍然会对此倾注相当高的关注热情。目前，我国房地产领域的税费高达数十种。例如：营业税、城市维护建设税、契税、印花税……等。虽然大部分税费不直接向购房者征收，但成本最终都将转嫁到购房者身上。

　　第四：贷款

　　首套房贷利率：日前部分银行首套房贷款利率不仅告别“打折”，还在基准利率基础上上浮5%-30%不等。消息一出，好多买房不久正准备办贷款的的刚需心里肯定都“拔凉拔凉”的。没过多久，又有媒体出来辟谣，称多家银行首套房均为最低85折优惠，刚需心情大起大落好似过山车

　　词条评论：回顾2012年楼市，无论是楼市调控政策还是金融货币政策的调整，购房者，尤其刚需群体最关注的除了房价就是房贷。从年初的基准利率，到3月初多家银行首套房贷利率出现了明显的下调迹象。以致5月开始成交上扬，房贷利率在其中起着不小的影响。

　　央行首次降息：人住房公积金存贷款利率也相应下调，是42个月以来首次。7月6日，央行再度降息，一个月之内的两次下调降低了购房者的成本。央行决定，自2012年6月8日起，下调金融机构一年期存款基准利率0.25个百分点，下调一年期贷款基准利率0.25个百分点。今年6月，央行把5年期以上贷款的利率从7.05%降到6.8%，7月份又再次下调到6.55%，银行贷款合同约定的调息方式主要有两种，一种是即时调息就是央行宣布变动之后下一个月就开始按照新利率来计算。另外一种是次年调息是央行宣布以后从第二年第一个月开始执行，对于房贷客户来说一般都是后一种，所以从明年1月1号开始房贷利率从7.05%直接变成6.55%，下调幅度是0.5%。

　　词条评论：6月8日，央行时隔三年半后首次降息，7月份再宣布降息，两次降息，彻底打开了成交量的巨大阀门。而随着年关的到来，媒体重提降息对楼市影响，不少“房奴”也因此将在明年“减负”。

　　第五：联网

　　个人住房信息联网：2012年3月份，国务院和住建部要求全国40个重点城市的个人住房信息系统要与住建部的系统实现联网。住建部相关人士表示，截至6月30日，个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市。日前，住建部要求全国40个主要城市的个人住房信息在今年6月完成联网工作，联网完成之后，一个家庭在不同城市的住房，都可以查出。据悉，成都也在此次要求联网城市之列，此次联网的城市还包括了直辖市和除拉萨之外的全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海等楼市“热点”城市

　　词条评论：个人住房信息联网将为房地产调控和住房保障工作提供重要的基础数据。信息联网后，将不再受“到底是首套房还是二套房”“首套房认房还是认贷”等问题的困扰，楼市调控将更加有的放矢。作为楼市健康稳定发展的基础之一，个人住房信息联网一直在日程上，却始终没有完全实现。截止今年6月底，原定全国40个城市完成个人住房信息系统与住房和城乡建设部(住建部)联网，最终仅18个城市完成，一时成为媒体质疑的焦点。

　　第六：土地

　　地王：时至年底，北京、上海、广州和深圳等大中城市均出现了批量供地的现象，新增土地面积达数千亩。其中，不乏有大量优质地块在拍卖过程中冒出了楼面单价、总价等新地王。时隔不到一个月，全国总价地王再度被刷新。据亚太城市房地产研究院谢逸枫长期跟踪调查统计，从2012年6月18日至12月27日，已有14个典型城市出现20个地王（包括单价地王）被刷新，优质地块集中在年底推出等现象造成了市场“过热”的假象。此外，年末地王还有一个明显特征，它们最终主要集中在资金实力雄厚且有销售作支撑的企业手上。

　　词条评论：进入10月份以来，市场上几乎每天都有房企重金拿地的新闻。面对土地市场的抢购潮，相关部门不得不要求各地采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现地王，这也使得起价高达3.38万元/平方米的北京农展馆地块最终推迟出让。其实，若想根本解决地王频现的状况，最好的办法就是加大市场供应。面粉贵了，面包价格自然会上涨。

　　第七：房市

　　保障房：据住建部最新数据统计，2012年前10个月，全国竣工保障房505万套，新开工722万套，提前完成了全年计划，而保障房投入已连续两年突破1万亿元。中央政府定的是“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房，2011年已经开工了1000万套，2012年开工了700多万套，2013年计划开工数量正在研究当中，不会低于500万套，有可能在600万套左右。

　　词条评论：保障房快速推进让我国经济发展的成果惠及更多百姓。3年来，我国已竣工保障房1267万套，近1亿人的居住条件得到了改善。毫无疑问，保障房的大规模上市，在“惠民生、调结构、稳投资”等方面发挥出越来越重要的作用。但是，值得注意的是，保障房筹资难度大、融资成本高、基础设施配套建设相对滞后等现象仍然十分突出，成为亟待解决的问题。

　　第八：利润

　　限利令：10月30日电在楼市调控步入关键期之际，陕西省有关部门最近出台的一项政策在全国引发争议，这项政策因要求陕西省房价合理利润率控制在10%而被称之为“限利令”。 近日，陕西省住房和城乡建设厅和陕西省物价局联合出台通知，其中要求将房价合理利润率控制在10%左右的内容引发热议。通知指出，陕西省各城市要划定区域并在媒体上公布各区域住房销售价格区间。按照土地成本、开发成本等项目，确定合理利润率并控制在10%左右，同时在广泛征求开发建设单位和群众意见的基础上，通过新闻媒体向社会公布各区域住房销售价格区间，引导商品住房价格满足自住型和改善型住房需求。

　　词条评论：房价管不住又按不住，使出“耍流氓”行政手段，非常不理智。陕西出台“商品房合理利润控制在10%左右的政策规定，可谓震荡楼市，威慑房企，开创全国首例、甚至国际上首创“房地产企业合理利润控制线”的政策。陕西房地产调控“限利令”其政府意图在于控制房价与引导购房者理性购房，目的是减少老百姓对高房价的抱怨，缓解购房者与政府的高房价矛盾。毫无疑问，此政策不利房地产业发展与房企及购房者，更不是彻底解决中国老百姓住房问题。“合理利润率控制在10%”一旦被强制执行，10%((毛利润或净利润)的政策出台,房地产市场将发生恐怖与可怕的事情，甚至导致房价暴涨。

　　第九：房企

　　转型：在严厉的楼市宏观调控下，更多的房地产开发企业由被动到主动，加入到经营模式转型的浪潮中，从单一的住宅开发扩展到商业地产、旅游地产、养老地产乃至文化地产、产业地产等多重领域，房地产行业开始走向成熟。

　　词条评论：此轮调控以来，以住宅开发唱主角的狭义房地产已成为过去，取而代之的是需要和其他产业进行融合的复合地产开发与运营，大地产时代呼之欲出。未来房地产开发商有两个发展方向，要么走专业化道路，要么走综合化道路，在新的地产周期，面对市场结构性调整，开发商需要做出谨慎选择。

　　业绩飘红：在金九银十失利后，11月份，全国楼市出乎意料地迎来“翘尾”，九成全国性开发商年销售收入实现正增长。万科、中海、保利等众多品牌房企今年1-11月的销售业绩都超过了2011年同期。

　　词条评论：在以万科、保利、恒大、中海为龙头的一线房企规模迅速扩大的同时，房地产市场呈现出明显的两极分化，行业集中度显著提高。标杆房企由于整体业绩良好，资金链得到缓解，库存量下降，因此在未来的拿地高潮中仍将成为主力，而一些中小开发商整体来看销售情况一般，资金链依然紧张，未来挣扎求生的趋势仍将持续。

　　千亿俱乐部：临近年底，各房企陆续交出靓丽的业绩答卷。12月26日，每日经济新闻报道称保利跻身千亿俱乐部，截至今年12月21日，保利地产签约金额已经突破1000亿元。

　　词条评论：调控政策会持续多久？谁是下一个千亿级房企？2012年，这两个疑问一直伴随着处于“水深火热”的房地产行业，持续调控之下，房地产市场“忽冷忽热”、疑云密布。由于今年房企销售目标的制定普遍偏于保守，明年上调业绩目标或成为普遍现象。

　　第十：行业

　　城镇化：近来，有关城镇化的话题已引起广泛讨论。按照官方发布《中国城市发展报告》数据显示，2011年我国城镇化率达到51.27%，比2002年提高12.2个百分点。统计数据表明，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年增加1.35个百分点的速度推进，城镇人口平均每年增长2096万人，城镇人口首次超过农村人口。而中国社科院发布蓝皮书称，按照目前的发展速度，到2020年，中国城镇化率将突破60%。中国真正的城镇化率实际上不到35%。

　　词条评论：2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。对于房地产未来发展，即楼市下半场，众多专家学者寄望于城镇化机遇。长期来看，中国城镇化的不断深入为大型房地产企业提供了巨大的发展空间。目前，我国城镇化率刚超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平，还存在很大的潜力空间。城镇化的不断深化将为房地产发展提供源源不断的内生动力。此外，目前中国房地产市场还没有一家企业市场占有率能超过5%，这意味着伴随着行业集中度的提高，地产排头兵们在城镇化进程中将分得更多红利。