谢逸枫：中国房价收入比纯属糊弄老百姓
导读：据中国之声《新闻晚高峰》报道，温家宝总理在2012年全国“两会”记者招待会指出，目前的房价与居民的收入不匹配。但是，中国住房价格泡沫挤到什么程度是合适的？必须建立中国自己的房价收入比与租售比的标准，用国外的标准或者用失真的数据人云亦云难免产生失误，甚至影响中国房地产改革大局。来自国家统计局的数据，2010年中国房价收入比为7.76，接近合理略偏高。但京沪深穗分别为17.4、15.4、15.6和9.9。导致一线城市房价收入比偏高的原因是城市发展的极不平衡。京沪穗深作为全国或区域政治、经济、文化中心和城市国际化的领头羊，吸引全国乃至世界高端人才和富裕人群聚集。这些城市的住宅土地供应是考虑常住人口进行计划配置，但人口迁移与房地产交易已完全市场化，这种矛盾只能推高房价。目前中国比较流行的房价收入比4-6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（Andrew Hamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。请问这个说法是正确的么？如果不正确，业界最认同的说法是什么样子的？
据统计，目前中国一线城市的房价收入比高达15倍，远高于一般认为的3—6倍的合理区间。自温家宝提出“房价与收入相适应”后，有网友根据计算了各地的“合理房价”，得出结果为北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米。一千个人心中有一千个哈姆雷特，也许一千个人心中也有一千种“合理房价”。“我可以明确地告诉大家，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。”全国两会后记者见面会上，温家宝总理谈及房地产调控时做出了上述表态。去年的政府工作报告提出，要“促进房价合理回归”。业界普遍认为这一提法意味着房地产调控的目标正从最初的“遏制房价过快上涨”转向“房价合理回归”，也就是说，“降价”的目标已经越来越明确。房地产调控要见效，必须要有可量化的、明确的目标。自去年各地纷纷将房价涨幅与GDP挂钩、并以此确定调控目标后，如今“合理价位”成了新的调控目标。人们关心，房价降到什么程度才是“合理价位”？
中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，市场的购房者可以接受的房价，就是合理房价。所谓的房价收入比与合理房价之间没有必然的关系，根本无法得出“合理房价”的标准。
房价收入比应成为住房政策设计中的重要指标，目前一线城市房价收入比高达15倍以上。什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语“房价收入比”。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于描述一个地区居民购房的支付能力。目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。
中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，在关于房价的讨论中，理论的混乱是个突出的问题。比如，3—6倍的房价收入比被人们普遍用作“国际标准”，据此得出中国10—20倍房价收入比泡沫严重。可是却很少有人认真思考这种比较的科学性与合理性。其实，3—6倍的房价收入比只是世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)个人的研究结论而并非“国际标准”。由于各国的住房观念、消费方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地产税费、房价计算方法不同，房价收入比根本不具备可比性。联合国1998年对96个国家的统计结果表明，房价收入比范围在0.8—30倍之间，平均值为8.4，中位数为6.4。同是欧洲，西欧、北欧国家房价收入比只有2—3倍，而东欧国家高达25—30倍。为何不同国家房价收入比相差这样大？住房自有率高低是主要因素。西欧和北欧国家的住房自有率在30%左右，房价收入比自然低。而东欧国家的住房自有率高达90%，房价收入比自然高。中国住房自有率高达89%，房价收入比哪能不高。
什么叫房价合理回归，温家宝总理给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应，二是房价与成本和合理的利润相匹配。房价与居民的收入相适应，很容易让人想起一个经常被用来佐证我国房价高的专业术语——房价收入比。所谓房价收入比，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值。目前有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3—6倍为合理区间。住建部有关专家表示，3—6倍的说法，是20世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。你怎么看？
中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，如果按照这一标准，我国多数城市的房价都属于过高范畴，一线城市房价收入比更是远高于这一水平。以北京为例，目前以郊区为主的普通商品房成交均价为1.8万元每平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。北京统计局数据显示：2011全年城镇居民人均可支配收入达到32903元，以一家三口家庭计算，年收入在12万元左右。按照180万元计算，房价收入比达到了15倍以上。
对于目前中国的房价收入比，采取的算法是：一套房子的平均价格/一户家庭的年均总收入。具体算法如下：根据国家统计局最新公布的数据，2012年中国城镇居民人均可支配收入为24565元/年，城镇户均人口为3.10人/户，家庭可支配收入为7.62万元/年。国家统计局公布2011年城镇户均住房面积约为101.37平方米，乘以新公布的2012年1月至11月商品住宅均价5791元/平方米，可得我国一套住房总价格约为58.70万元。最终计算得出，中国房价收入比为7.71。请问您觉得这样的计算方式是否妥当，所得结论是否正确？如果不正确，请问应当如何进行改正？
中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，房价收入比相差如此之远，说明在推算房价收入比的过程中缺乏统一的标准与真实的数据来源。按照此等数据，根本不可能定出客观的现实与务实的政策。目前中国的房价收入比无论采取何种计算方式，都是伪命题，除了糊弄老百姓外，就是经不起考验的。房价与收入的数据失去真实性，房价收入比便毫无价值与意义，获得出来的结论自然不正确。要统计出真的房价收入比，一件巨大的工程，未来十年到二十年根本没办法完成。
在2010年4到5月间，北京统计局调查显示，拥有房产的居民家庭占72.8%，其中，政策性住房占35.1%，商品房占32.6%，旧有私房及自建房占5.1%。，此可见我国住房拥有率还是很高的。请问，您认为房价收入比和住房拥有率同时偏高的原因何在？是什么因素让百姓在居高不下的房价面前依然选择购入？
中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，所谓“自有房率高达89.68%”，更需理性审视，这里面不仅把农村住房全部统计进去，也把那些人屋分离、啃老族等统计进去了，这样广义的自有房率看上去好看，却未必适用。房价收入比偏高最主要原因是国内城市与经济发展的极不平衡及财富分配不合理。而自有房率偏高是统计方式有问题与数据缺乏真实性。当然不排除所谓的房价收入比与住房自有率偏高被低估了。百姓在居高不下的房价面前依然选择购入最主要是基于四个方面考虑，一是房价一直不断的上涨，而调控也没让房价下降。二是中国缺乏投资渠道。三是中国政府发的货币过多。四则是刚性需求旺盛，在城市化的推动背景下。另外是市场供求不平衡。
重庆市曾经提出房价调控的两个指标：一是城镇双职工家庭平均6—7年收入能买套60—70平方米的普通商品房；二是本年度新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速。去年起，后者逐渐成为各地提出的房价调控目标一种模板，但要让地方政府都能提出明确的房价收入比的调控目标，似乎并不现实。原因就在于，多数城市的房价也许再也回落不到“合理价位”。自温家宝总理提出“房价与居民的收入相适应”的提法后，有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果，也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。
观察房价是否合理的另一个标准——“成本加上合理的利润”。理论上讲，一个房地产项目的成本是可查询的，“合理的利润”也是相对容易形成共识的，参照这个可量化的标准，似乎更容易计算出“合理房价”。房价之中包括的成本主要有土地成本、建安成本、财务税费、管理成本等。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，商品房销售额59119亿元，增长12.1%，粗算平均售价5379元/平方米。细看成本，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，土地成交价款8049亿元，粗算可得土地成本为1963元/平方米，约占售价的36.5%。建安成本约为2000元—2500元/平方米，约占销售均价的37%—46%。税费财务成本约占销售价格的10%左右。这样算下来，企业毛利率约为15%—20%左右。
一些中国房地产研究机构认为，中国房价收入比应回到公认标准，比世界银行认可的理想状态更高一些。今年3月6日，上海某房地产研究院发布报告指出，2011年，城镇居民房价收入比回落至7.50，接近6~7的合理区间。大型城市的房价收入比均明显偏高，排名前五位的深圳、杭州、北京、厦门、上海，2011年房价收入比分别达到15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。原来房价收入比相对较低的重庆、沈阳等城市，也逐渐超过了全国(7.5)的总体水平。表面上看，房价收入比正在回归合理范围，但这一较为乐观的数据显然未能说服大众。其他机构的推测要悲观得多。3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的 《房地产买卖行为与房地产政策》调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为12.07，一线城市房价收入比高达25.25。相比其他国际大城市，房价高到离谱，因为伦敦房价收入比仅为6.9，首尔为7.7，纽约为7.9。
国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，而后得出新建房、二手房、所有住宅房价收入比的中值。家庭年收入指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人，家庭年收入同样取中值。选取的住宅是新建住房、旧有住宅等。数据通常比较准确，因为根据纳税情况可以获得较为真实的收入，而旧有住宅等不可能存在阴阳合同等数据造假情况。按照北京统计信息网的数据，2011年北京城镇居民人均可支配收入为32903元，同比上升13.2%。另据链家地产市场研究部统计，2011年新建商品住宅市场成交均价为21585元/平方米。按照一家三口、户均购房100平方米计，房价收入比约为21.87，这是一个可怕的充满泡沫的数字。因此，如果我们计入另一家庭的支付能力，以户均5人计，深圳房价收入比为10.67左右，高于正常水平线，何况我们用的是可支配收入，而不是薪酬，因此偏离得不算太远。
北京房地产并未真正的市场化，属于非典型性市场，房价收入比不能做准，从土地用途看，豪华经适房、单位房仍然占据主导地位，官员与企业主灰色收入主要集中在北京的房地产市场上，人均可支配收入不能做准。也就是说，房价、收入等数据都值得怀疑。相比而言，深圳房价在一段时间内较为理性，居民构成多以移民为主，市场色彩较浓。国家统计局深圳调查队公布了2011年深圳居民家庭人均可支配收入增长情况报告：居民家庭人均可支配收入36505元，以同比增长12.7%位居全国36个大中城市中首位。1月12日，深圳市市长许勤在深圳“两会”记者会上称，2011年1~12月深圳全市新建商品住房均价19469元/平方米，同比下降2.97%。按照户均3人，每户购房100平方米计，房价收入比为17.77，远远偏离了市场可以接受的正常值。这可能仍然不是真实的数据。我国的收入统计中遗漏了灰色收入这部分，并且在年轻人购买房产的过程中，往往能够得到家族资助，导致我国购房中现金支付率居高不下。
2012年9月5日，中国首份《中国家庭金融调查报告》引来广泛争论和质疑。报告称：中国家庭净总资产高出美国家庭21%，城市户口家庭的平均资产已达247万元，全国的自有住房拥有率高达89.68%。看到这个数据，可能很多城市家庭都会问：我有那么有钱吗？再看家庭资产结构，房产占了70%，这才明白：买高价房欠了一屁股债，自己竟然还是个百万富翁！只是这个富翁咋看都像“负翁”：假如只有一套自住房，房价再高、房产占比再大又有什么意义呢？总不能为了变现看到钱，把房子卖掉，全家人都睡到大街上或救助站里吧？那样城管也不答应，救助站也放不下这么多的“富翁”。与中国城市家庭资产中70%是房产相比，美国家庭资产中房产只占30%。能够变现而不至于居无定所的金融资产，在中国家庭资产占比只有5%，而美国家庭资产占比高达38%。拜人多力量大，中国家庭总资产已经超过了美国家庭总资产。但这不是什么好事，日本全国家庭总资产20年前就超过美国，可房价泡沫破灭后，到目前为止只有美国的60%。
除了房价收入比和成本以外，计算房价租金比，对比CPI、收入增长、GDP，考察银行可承受的风险等方式，也常被用来观察一个地区的房价是否合理。然而，无论以哪一种指标来观察现在一线城市的房价水平，都仍然处于过高的状态。如何“让普通百姓买得起、租得起房”，终究是中国楼市发展不能回避的问题。普通居民是否可承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。调控促使房价继续下降的同时，提升居民的住房支付能力也很重要。有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。这一略带调侃性质的计算结果，也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。2012年3月23日，清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布《房地产买卖行为与房地产政策》。根据本研究报告调查推算，我国城镇的房价收入比为12.07，特别是一线城市，房价收入比高达25.25。
中国之声特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，所谓合理房价“比较理想”的比例4-6倍，或3-6倍、15-25倍的“专家理想”都是不靠谱的忽悠人的比例，也是自欺欺人的“梦幻理想”。目前国内的合理房价压根没有一个准确的标准与判断指标，况且温总理提出的“合理房价”的解释也无法衡量所谓的“合理房价”。因为房价是一个平均数，如果把保障房、小产权房、农村房、工业房、二手房、一手房统计在内，房价与收入的比例完成不同。而收入也是如此，如果把工资、投资收入、其他收入（灰色收入与非法收入）包括在内，情况又是不一样。另外是每个城市之间、区域之间与人的职业、身份、收入之间不同。房价与收入的比例很难统计出一个正确的客观合理数据。所以，合理房价无从判断，而房价收入比的说法自然是谎言，也是一种谬论。