乐居周刊记者 刘长杰
他有一个导演梦
他的人生就像一场电影。
他下过乡，做过木匠，后来参军成为一名炮兵，再后来成为一名战地记者。他是导演，是作家、画家、书法家。他还是一个成功的商人，开发高端度假地产，建立数字电影产业链。
他就是今典集团董事长张宝全。
他的经历符合好电影的一贯标准——跌宕起伏的情节，自强不息的故事，曲折动人的爱情，艰辛努力的创业，令人瞩目的成功……
别人评价他是“地产圈里最懂艺术的人，艺术圈里最懂地产的人”。他对自己的评价则是一个“不务正业的人”。他有一个导演梦，在他的眼里，除了做导演、拍电影，他做其他什么都是不务正业。
他的导演梦，始自1987年。那一年，已经成为军旅作家的张宝全干了一件很具“文艺范儿”的事，向部队筹资2万块钱，拍摄完成独立电影《一百首歌》。值得一提的是，这部片子的编剧、导演、制片主任、作词、作曲均由他一人担纲。
虽然这部电影让他刻骨铭心，但如果你去问70后、80后、90后，既没有人知道这部作品，也没有人看过这部电影。
不过，“没几个人看过”这样的尴尬，并不能打击张宝全的雄心，毕竟这一次“独立电影人”的经历，让他收获颇丰：一是让他有了导演梦、电影梦；二是为其日后成为导演奠定了基础。
1988年，31岁的张宝全转业到镇江电视台工作。不过他认为自己应该去拍电影，而支撑这一决定的理由很简单，“我有技术及制作经验”。不久后，他以笔试第一名的成绩考入北京电影学院导演系，成为著名导演谢飞的学生。
4年后，当电影导演张宝全兴冲冲地想大干一场的时候，才发现拍电影早已不是一件很靠谱儿的事了——坐等拍电影的导演很多，投资拍电影的人却很少，想拍电影怎么办，钱得自己去找。
按当时的行情，有50万元就可以去拍电影。为了挣到这笔钱，张宝全选择下海，从此一发不可收。50万挣到以后，他几次想罢手，转身拍电影，却都身不由己。他曾对人说：“我没想到，上了经商这趟车，方向盘握在手中，如果我下来，就没人掌握方向了，车上有这么多人，我只能开车往前。”
20年过去了，除了毕业后导演过三部电视剧，他再未染指导演之名。2008年后，今典投拍了《叶问》、《天命》等十几部卖座影片，仍然无法阻止他去“做梦”。
2011年，已经几十亿身价的张宝全终于决定“下车”，他想圆自己的导演梦、电影梦。他请刘恒做编剧，自任导演，上半年去乌镇琢磨电影外景地，下半年就准备开机。结果还是停了下来。这一次不是因为“车上有这么多人”，而是因为“车上有这么多事”。
“这两年，包括我的度假酒店项目、电影、艺术产业，都在开始慢慢成型，这是最关键的时期。我想把我对于红树林度假世界的想法儿亲自带着职业经理人团队做完，他们明白后再继续往下做，就不会偏离方向了。我还是要老老实实地再干两年。”他说。
人们通常把1992年前后下海的那一拨企业家，称为九二派。张宝全下海也是那一年，但他却不是严格意义上的九二派。下海前，他不是政府官员。
他性格沉稳内敛，少言守中，遇事不乱，不但是房地产业的风云人物，也是房地产界有名的文化人。他坚持每晚睡前一定要读书，坚持清晨习练书法；他在强调地产项目性价比的同时，注重地产观念的创新和地产与文化的互动；他提出“文化地产”与“地产文化”的概念，认为房地产项目一定要有文化内涵，否则缺乏长久的生命力。
25年过去了，直到现在他的导演梦依旧没有实现。与20年前相比，今天困住张宝全让他无法转身的，不是50万元的拍摄资金，而是正在疯狂成长的“红树林”。
今典的“三驾马车”
今天中国成功的房地产商和房地产金融操盘者，很多都是从上个世纪90年代海南房地产热的大熔炉中走出来的。这其中，既有日后声名显赫的“
张宝全下海的时候，正值房地产热，于是他也决定顺势做房地产，就从北京南下深圳。然而很快，他就感觉到那里已经没有自己的机会。有鉴于此，导演张宝全只好把自己人生喜剧第一幕淘金地的“外景”，转移到了海南。因为资金有限，他便从做贸易起步，做起了“倒爷”，倒钢材，倒石油，做海运。
1992年8月，公司完成注册。第二年年初，他跟另一家房地产公司合作，进入房地产业。此后半年，合伙公司先后在海口、桂林和三亚的亚龙湾立了三个项目，拿了地。正准备大干一场的时候，调控来了。次年6月，国家开始实施严厉的金融调控，一个月后海南地产垮掉，张宝全只好动身返回北京。
海南短短一年的经历，不但让懵懵懂懂的张宝全赚到了钱，让他进入了房地产开发这个炙手可热的行业，还让他了解了海南，为日后重返海南、构建红树林之梦打下基础。
1994年，张宝全把所有精力放在了北京，开始筹划启动他的第一个楼盘。然而好事多磨，合作方见利忘义致项目反复，直到第二年3月，他的第一个楼盘“今典花园”才正式开工建设。1997年，今典花园上市销售，“今典”在北京算是有了点名气，站稳了脚跟。
当时的今典花园和日后开发的空间·蒙太奇、今日花园等一应项目，都比较讲究艺术特质和文化气息的营造，这不仅奠定了今典的内在文艺气质，让艺术家张宝全学有所用，也让当时京城里有点文化的人都很喜欢今典的楼盘，产品也因此热销。
张宝全不仅用文艺思想指导房地产项目的设计和建造，更用心去寻找有关文艺的灵感。当年为了让今典花园有个独树一帜的外立面，他把整个北京转了好几遍，最后终于在北京电影学院后面的一栋楼上，找到了他想要的颜色。
今典花园的一举成功，不仅让张宝全掘得了人生的第一桶金，还让他清楚地意识到，如果没有创新，一个企业家就不可能成功。
今典花园之后，张宝全把自己对艺术和文化的理解融进苹果社区。他认为直到今天，苹果社区都是一个非常有代表性的文化社区，尤其是住宅区的很多创新，现在很多地产项目都做不到。比如楼间距是
时间到了2000年，地产商张宝全在北京发展得顺风顺水，他的楼盘因为产品功能好，文艺气息浓，结果不用做广告就销售一空。内行人都知道，那是今典走出北京拓展全国房地产市场的好时机。
然而在那些阳光灿烂的日子里，脱贫致富的文艺青年张宝全又开始做起了他的文艺梦。他给自己的定位是“艺术家+商人”。“作为艺术家和商人，战略和创新是最重要的。”张宝全说，他做地产不是一个纯粹商人的做法，他没有利润最大化的要求，反而有艺术家的追求，他追求完美。
今典由此转向多元化产业的扩张。2002年，今典投资建设今日美术馆，涉足艺术品展览、收藏和营销领域；2004年，重返海南，投资建设亚龙湾红树林酒店，正式进军度假地产行业；2005年，成立电影集团，开始圆他骨子里的导演梦、电影梦。
事实上，在过去的十年，张宝全带领他的团队从住宅地产领域出走，一走就走得很远，而且一走就不想回头。他为企业打造了“三驾马车”：第一是发展“度假目的地综合体”，直奔“中国第一度假目的地连锁品牌”的目标，全力打造红树林度假世界。
第二是发展电影产业，软硬兼备。从2004年研发全球第一款高清影碟机，继而研发中国第一款数字电影机蒙太奇-V8，至今今典共研发出5款数字电影放映机，蒙太奇数字电影机如今已覆盖中国20000余块银幕。今典电影产业涵盖影院投资、设备研发销售、制片与发行、电影综合服务平台，已经发展成为中国产业链最完整的民营电影集团。尤其是“17.5电影院”和今典数字电影放映管理平台，已经给中国的电影产业带来了革命性的变化。
第三是艺术产业，主要包括今日美术馆、二十二院街和今日艺术汇三大板块，已经形成涵盖当代艺术展览、展示、交易、拍卖、出版、数字美术馆等方面的较为完整的产业链条。今日美术馆是中国唯一一家民营公益性美术馆，也是中国艺术类图书出版量最大的专业美术馆，艺术出版占国内艺术类出版总量的50%、当代艺术类出版量的85%。
而今典推动中国当代艺术产业化、市场化发展的另一个重要方向则是今日艺术汇。艺术汇是以国际通行的“画廊模式”运营的酒店艺术空间，将美术馆、休闲咖啡吧、艺术书店和设计商店融为一体，构建艺术品的展示、交易、拍卖平台，将艺术品的展示和出售延伸到红树林酒店的每一个角落。
“我们能有今天这个果是因为我们有之前那个因。在房地产暴利时代的时候，我们发展没别人快，还把很多的精力和钱花在‘不务正业’上。”张宝全这样评价今典过去十年得失，“而走到今天，房地产面临转型，以前所做的事情都为我积累了资源和经验。”
首先导演自己的人生
张宝全有着很强的自觉性和自主性，他可以很长时间不露面，宅在家里写字、画画，思考今典的下一步。而一旦做出决定，出手就是“大场面”。这一点，颇有大导演的风范。
导演就是用演员表达自己思想的人，这犹如军队的最高指挥官，他要把所有演职人员的创造性劳动溶为一体才行。做导演需要较高的专业素养，天生就能演戏的不乏其人，但天生就能做导演的，鲜有其人。
为影从商的张宝全一直有个导演梦，然而当导演一部电影在他的身上成为一种奢望时，他便把导演的智慧运用到了经营自己和运营事业中来。
谈到事业方向的转变，他回忆说：“如果我当时做传统的楼盘，2007年我都可以上市了。这些年也有地方政府找到我，说想要苹果社区带二十二院街那样的文化社区产品，把最好的地、最便宜的地给我，但我们还是毅然转向了度假产业。”
“我知道未来需要什么。现在正在一点点证明我当初做的三个方向，全做对了。”他这样分析自己的成功，作为一个商人，你前期可能不是做得最好的，但是你要站在战略的角度去把握和发现未来，你要去不断地创新，你的坚持在未来会帮你的大忙。
而谈到红树林模式的创新，张宝全说：“很多做传统地产的开发商，很难说清楚自己5年之后要干什么。但对今典来说，10年甚至二三十年之后要做什么，我们都知道了。企业发展的关键就是创新，2007年，今典以牺牲传统地产的盈利为代价，全身投入‘红树林模式’在全国的布局，赢得了未来。”
“红树林是综合体，相当于大片。任何电影都有一个主题，你的旅游度假地产的主题是什么？我们是穿越，是在眼下的现实中逃离、穿越出去。”他喜欢用电影来比喻，三亚湾红树林现在并没有成功达到我们的主题——完全穿越，但是至少他们把这方面的态势呈现出来了。大家现在看到四分之一开业的部分，再看看四分之三没有开业的部分，这样的穿越体验、穿越大片明年年底将全部呈现。
他说建筑和电影一样，具有文化性、通俗性和商业性，盖一个房子跟导演一样，投资人就是制片人，如果你自己当不了导演就找一个导演，导演就是创意和策划的。
他一边盖高楼大厦，坐拥今典花园、空间·蒙太奇、红树林度假酒店项目；一边诗意地宅居，写小说、习书画、担任电影制片人，打造民营美术馆。有时候听众甚至会有一种错觉，认为他实际上是一个电影导演或者艺术家，而不是一个开发商——他总喜欢把房地产开发和导演电影“混搭”在一起来说，他多年来让今典从土地拍卖现场、房价论坛上消失，他谈论电影与度假的频率远超房地产。
他让商业和艺术和平共处：“对电影来讲最重要的是剧本，对建筑来讲最重要的是艺术，我们所有红树林设计都是我主持的，这两年我最累的原因就是这一点。以前我像这个时候每周平均要打1.5场球，现在连续三年了一年就打6场球，还没有以前一个月打得多。不是不打了，实在没有时间打。事情太多，好不容易有时间就想呆在那儿发呆。”
25年过去了，他导演的电影依旧只有那一部处女作，但他却成功地导演了自己的商业传奇：当众多开发商还在一线大城市疯狂圈地，“地王”频频出现时，今典却绕开住宅开发，把目光转向度假地产的开发；当各路资本在海南变身“国际旅游岛”后蜂拥而至大举抢地时，今典早已抢先一步完成了在天涯海角的度假地产布局；当各地的房地产项目绞尽脑汁打折促销时，今典却推出了“股权式”酒店，恣意铺展“穿越人生”的红树林模式……
他回忆在三亚海棠湾拿地的传奇过程：我拿红树林酒店用地的时候，本来答应参加博鳌论坛，那时候刚好海棠湾七星级那块地在拍卖。那是海棠湾最好的一块地，我没有去博鳌，就在北京坐镇指挥。本地竞拍者就我一家，其他的都是外面的，包括李嘉诚旗下地产。竞拍成功后，参加博鳌论坛的很多地产人看到我拿地的报道，都不理解，现在酒店是赔钱的玩意，又没有住宅配套，他们搞不明白我为什么要买那块地……现在大家都看懂了红树林模式。
张宝全的传奇就在于，他总能在市场未现任何信号时，就发现潜在的大商机，就像一个导演一开始就知道电影的结局一样。
他的人生就像一场电影。他为电影而来，又向电影而去。
对话张宝全：红树林盈利的秘密
本刊记者 刘长杰
对话背景：
在中国酒店行业50%以上亏损，新开酒店第一年亏损、第二年持平、第三年才能盈利的常规下，今典目前投入运营的两家红树林酒店都实现了开业当年即盈利的业绩。
三亚湾红树林集度假、艺术、时尚、娱乐商业、会议、会展等功能于一体，其建成后“体量”相当于10座5星级酒店，2012年9月一期试运营，2014年将全面建成开业。三亚湾红树林备受业界关注的原因是其“股权式”酒店运营模式：客房具有独立产权，可出售、转让或抵押，业主享有每年30天全国红树林的免费自住权益，年终根据酒店经营业绩享受分红，业主相当于酒店的股东或合伙人。
H：三亚湾红树林酒店开业第一年就实现盈利，这在中国酒店行业很少见，创造第一年盈利的原因是什么？
张宝全：中国的酒店业50%亏损，我个人认为这是由于大部分酒店使用的还是房地产开发的模式，通过设置酒店来使住宅价格高、卖得好。但是传统的商业酒店模式并不适合中国新出现的度假需求、度假生活方式以及会议会展生活方式。要满足这些新的变化，就意味着酒店的变革。
红树林完全是针对中国人的度假休闲生活方式来设计的。有的人认为酒店的设计应当崇洋媚外，但是实际上来消费的80%以上还是中国人。外国人度假真的是找个地方在海滩上晒太阳，但是亚洲人跟白种人不一样。东方人喜欢群居，不喜欢孤独；老外地大人少，习惯自娱自乐。中国人是在人与人之间的关系中获得生存和利益。澳门威尼斯人酒店为什么最好？因为最大最多，虽然客房只有3000间，但商街人流有4万人，周边酒店的人都过来了，一般酒店没有这么大的赌场、商街和吃喝玩乐。最适合就是最好的，对中国人来讲，最适合中国人就是最好。像精品酒店在国外都是盈利，但是到了中国全是亏损，第三产业是生活方式和生产方式的综合，生活方式的不同带来消费的不一样。
三亚湾红树林这个酒店很多人进去一看都觉得不一样，不仅觉得品质不一样，它还有娱乐吧、今日艺术汇、书店等等看起来不相干的部分。度假目的地要没有这些当下最好的时尚、艺术、休闲、文化、娱乐的整合能力，即使盖好了也无法运营。
三亚湾红树林的地段不是最好，不在海边，但是我们有专车把客人带到海滩。尽管如此，第一年盈利说明它有最基本的入住客流和人群。虽然我们的会议中心还在修建中，但是我们的休闲空间很多。有好几个会议，比如今年初关于二手汽车500多人的会议，在别的地方预定了，但是专门挪到三亚湾红树林，一是看看艺术汇，二是看看娱乐吧。
我们的团队不一定经验很好，酒店的营销也做得不够，但是开发公司的销售和品牌宣传代替了酒店的营销，大多数客户慕名而来。大家对全度假生活的模式有好奇，能在酒店看见书店，勾起人们对生活的记忆，这种记忆退化、丧失，能在我们酒店找回来。三亚湾红树林开业期间销售最好的是今日艺术汇，开业一星期艺术汇作品一售而空。但是整个的供应其实没有完全做好，卖完就没了。现在我们也开始慢慢规范化，提升物流配给。
H：红树林酒店为何如此强调与艺术的融合？今典尝到了什么甜头？
张宝全：一期的艺术汇，最重要的是度假生活方式的营造。度假目的地想让人下了飞机呆三到五天，而在里面能够给他三到五天每天不一样的吃、不一样的玩、不一样的闲、不一样的乐，如果做不到这点，就不是度假目的地。好在艺术是我们的优势，今日美术馆是中国当代艺术的代表美术馆，它不仅有展览，最重要的是学术和标准。中国艺术类图书出版我们一家占50%，我们有一定的话语权，能进美术馆展览成了一个台阶，给你带来的好处是你不缺艺术资源。艺术家其实想通过你的展览让自己进入市场，今日美术馆做标准、学术，今日艺术汇做市场。
三亚湾红树林马上会全面开业，去年开业的艺术汇、娱乐吧是亮点，明年开业的亮点是水上乐园、360度穹幕影院、电影工坊。电影工坊有12个电影场景，电影场景跟电影棚不一样，电影棚只能看不能用，我们的场景是实景，可以用。当你走到咸亨酒店，可以坐下来点一壶老酒，一盘茴香豆，你可以喝一会儿，吃一会儿。你既可以拍微电影、广告、照片，又可以消费和享受这样的环境，这样的穿越给你带来非常真实的体验。青岛红树林电影工坊有8000平米，一个青岛的家庭早上来可以玩到很晚再走。
H：红树林跟传统酒店不一样，酒店的经营利润是怎么算的？从目前两座红树林酒店的运营情况来看，您觉得前景如何？
张宝全：作为酒店管理公司，我们的经营利润跟业主是两回事。酒店经营公司把经营成本和经营盈利税刨完了以后剩下来的部分就是酒店经营利润。当经营收益不能支付经营运营成本实际上就是在贬值了，现在酒店行业最严重的问题就是这一点。如果发生这样的状况业主继续贴钱，不仅收不回折旧、财务成本，还得给他弥补亏损。
亚龙湾红树林的毛利率一直保持在64%以上，中国酒店盈利范围内的酒店平均毛利率是40%。国家旅游局12项经济指标的测试，我们连续两年第4名。三亚湾红树林第一期的经营，年初我们预算利润1个多亿，按照第一期分一间房能分3万多块钱。从今年实践情况来看，今年上半年跟我预算有差异，原因是娱乐吧的停运、人员调整内部发生的问题，把这些刨除以后没有很好的实现预算。下半年把这些调整完了，从8月份的预算来看基本上跟年初预算一样，今年下半年预算有可能比今年年初预算好。
新的模式涉及到产权式酒店，国家税务里面规定是产权在业主手上，业主把房子委托给你，你通过分红来支付业主租金，当业主获取租金涉及到税费，我们要给业主代扣代交，包括所得税。这些经营型资产中国没有实行到年底一次核算，要求你按照一定状况提前计算，按月支付，这也是新的模式出现以后国家的要求。今年大约三亚湾红树林的利润由于今年上半年的影响，到最后可能是5000万左右。要知道，我们第一期开业才1000多间房，在整个建筑里面一期物业面积占了四分之一。
正因为三亚湾红树林前三个月的收入能和运营成本打平，才能回报业主。一期分红让大家如此意外，是因为大家是按传统酒店来比的，传统酒店第一年不可能盈利，但我们却盈利了。
记者：5年10座红树林酒店的计划，目前的进度如何？您对此信心有多大？
张宝全：5年10座红树林，相当于80个传统五星级度假酒店。目前已经在三亚（亚龙湾、海棠湾、三亚湾）、青岛灵山湾、云南丽江、广州从化、成都都江堰、杭州和拉萨等多地布局，大部分都已获得相关土地。不管在哪个城市，度假概念做不进去就不叫度假目的地。很多城市做的是传统规划，硬生生把地切碎了，一些功能不对，于是不少地方都按照我们的规划调整了指标。最后变成了三年多来，我们干的不是我们自己公司的事，而是帮很多城市做度假规划。比如拉萨，整个拉萨河西边，拉萨市唯一能够外扩的10多平方公里，整个度假旅游区规划都是我们参与做的。
浙江嵊泗政府受我们的影响也觉得规划很重要。我觉得嵊泗的资源非常独特，他有个岛是1870年英国人盖的灯塔，灯塔非常大，全是手工建筑起来的，到今天为止我都觉得那个灯塔是艺术品。我们在岛上做1870年的状态，上岛必须要换衣服，手机等电子产品要丢下，上面全部是绿色能源，没有化学能源。对客人来讲，在岛上面只能写信，邮差骑马送信；可以打电话，电话是手摇发电。让所有的现代文明全部消失，重新回到那个时代，这是真正的穿越。
我们每一个项目在前期至少花两三年时间，现在凡是上了我们官网的，基本上是跟政府签过协议的。在项目选择上，我们主要考虑资源独特性、气候独特性、时长上有优势。