三是三中全会与房地产究竟有什么关系，具有什么影响。至少从公报内容来看，并无直接的提及房地产，惟一沾点边的是“建立城乡统一的建设用地市场”。而涉及到住宅产业、土地制度改革、集体用地与农民用地入市、房产税、调控长效机制建设、新型城镇化的内容基本上空白。其一，市场化决定性作用，对房地产业发展影响深远。全会提出：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。之前的表述是市场化“基础性“作用，现在升级成市场化“决定性”作用。证明对于“市场机制”的重视程度，实质性的推进市场化改革，成为新一轮改革的核心重点。此方针的指导下，中国住宅产业发展将正式全面转向市场化机制：一是房地产回归市场化，形成住房供应体系“双轨制”，房价归市场，保障房归政府。二是市场手段、经济手段逐渐取代行政管制房地产与房价，作为主要的调控方式，砍掉行政之手。三是房地产市场供应机制以商品房为主流，以保障房为补充，形成住房保障体系“低端有保障、中端有供应、高端有市场的住房保障制度。”

   其二.正在于市场化时应同步建立住房保障制度。1998年的房改彻底改变了公司管理层和全部员工的经营观念，但福利分房式的生产定制一直到2001年才基本结束。正如任志强所建议，1998年8月，朱总理批准下发国务院23号文件，拉开了停止住房福利分配、全面推进商品房市场化的大幕，同时在工资中增加住房补贴，提出“高收入家庭购买或租赁市场中的商品房”“中等收入家庭主要依靠购买经济适用房”“住房困难的低收入家庭用廉租房”解决住房问题，并限定了发放住房补贴的标准。将住房推向市场，实现商品化交易，是1995年生效的《房地产管理法》中要实现的目标，这对于房地产开发商而言当然是件好事。在亚洲金融危机的冲击之下，朱总理想得更多的则是如何拉动和保障中国的经济增长的问题，因此在俞正声部长四次上报经济适用住房“可租可售”的文件中坚决砍掉“可租”两字，试图用经济适用住房的建设和销售拉动中国的投资增长。正如朱总理所希望的那样，用经济适用住房能拉住中国经济、撬开民众的钱袋子。但同时从中央到地方政府都必然会放弃对廉租房的建设，必然会忽略对最低收入人群和住房困难家庭的保障。

   无疑，三中全会对房地产业的发展影响，更多主要是强调市场在资源配臵中的决定性作用。现在由“基础性”作用转为“决定性”作用,标志着行政性调控手段将阶段性、逐步地退出历史舞台。一线城市因短期内资源、人口的富集程度将继续提升,供需不平衡状况难以缓解,短期限购限贷政策不会退出,将采取“增供给＋控房价”双管齐下的政策。其余城市则对于房价增速较慢、市场稳定健康的城市,限购限贷等“行政化”手段逐步退出,增加保障房建设力度,放开高端价格管制,采用“低端有保障、中端有供应、高端有市场”的方式,解决住有所居的问题。1998年8月，朱总理批准下发国务院23号文件，拉开了停止住房福利分配、全面推进商品房市场化的大幕。２３号文件中最核心的问题是“当把住房推向市场化的同时，应同步建立城镇住房的社会保障体系，而社会保障不是让民众都去拥有住房财产，而是用租赁方式保障最基本的居住权利”，但是任志强的建议没有获得采纳。

   其三，土地制度改革方面显示土地流转加快。“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”也曾明确写入十八大报告。实现城乡建设用地“同地、同权、同价”成为未来土地改革的一个方向。第一是集体土地流转加速，集体用地入市为期过早。十八届三中全会土地制度改革可一句话：“建立城乡统一的建设用地市场”，属旧调重弹，关键是关注后续配套政策的出台。对比十七届三中全会土地制度改革也一句话：“逐步建立城乡统一的建设用地市场。”今年只是把“逐渐”砍掉，成为土地改革最新的进展。五年过去了，土地制度改革依然未动真格。背后隐藏着地方政府与农民之间的利益冲突，可期望别奢望。因此，不必过于解读。这次少了“逐步”二字，但仍不宜过于乐观。土地改革的难点，就在于破除“城乡二元制”与“产权制”及“土地管理法”，以前必须经过“征地-拆迁-补偿-安置”环节，才能进行房地产开发的制度障碍。都将涉及巨大的利益分割，关乎地方土地财政与农民权益及土地产权流转，改革阻力可谓重重。

   第二是农村宅基地流转与入市加快，农民的财产权究竟可以获得多少。全会提出：“加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平交换和公共资源均衡配置”，表示未来农村宅基地的转让和流通会加快。其中“赋予农民更多财产权利”，属第一次提出，但改革过程较长。目前来看，城乡一体化是一个重点，这不仅牵扯到土地制度、户籍制度和地方政府财政问题，还牵扯到地方政府、集体、农民利益、收入分配、城镇化等问题，更重要的是关系到发展和稳定。毫无疑问，“建立城乡统一的建设用地市场”，说明土地流转加快推进，要实现“同地同权同价”,市场化定价,其核心在于让农民能够绕过地方政府征地过程获得土地上涨的受益,并由此获取进入城市的原始资本,真正实现“人的城镇化”。因波及地方政府核心利益,其推进阻力巨大。而经营性建设用地流转试点范围将进一步扩大,小产权房转性短期突破难度仍存，主要看后期的配套政策与细则的落实。

   建立城乡统一的建设用地市场，就必须让集体土地入市。早在十几年前，广东、浙江就有地方提出地方性的集体土地入市法规，全国不少地方也在试点。但由于各种严格的限制，农民的承包地、宅基地、住房不能作为资本流动，很难带来财产性收入。但现实情况却是农村集体建设用地隐形市场活跃，违法用地屡禁不止，用地流转权利缺乏可靠保障，如何打破坚冰，让工业化与城镇化过程中农民也能够真正受益，需要进一步改革。农村集体建设用地流转目前还受到诸多制约限制，如何建立起一个农村集体建设用地的自由流转市场非常重要，只有实现农村集体建设用地与城市国有建设用地“同地同价同权”要素市场平等化，才能真正的流转。未来应该允许农村集体宅基地使用权自由转让、抵押和出租。还应该允许农民住房的买卖、抵押和出租。建立城乡统一的建设用地市场，农村集体建设土地入市是未来的必然趋势，但前提是须明确产权主体及权益分配机制，防止公权力侵占。目前我国的农村土地普遍存在主体虚位、主体混乱问题，未来应该确权发证，明确农民的权益，在此基础上建设产权交易市场，开启农村沉睡的资本。

   各地农地直接入市试点也有不少问题，比如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，低价出让、转让和出租农村集体建设用地，随意改变建设用途，用地权属不清等。这些都应该在未来试验中逐步完善。“农村土地入市”还需引入竞争机制。农村集体土地的上市，显然不宜走政府拍卖的老路， 必须以打破土地一级市场的垄断为目标，并与政府土地拍卖形成分庭抗礼的竞争态势，地价才有望不受操控。农村土地入市要想真正对抑制房价起效，显然更需竞争机制的引入以及利益关系的重建。三中全会后，希望土地改革在以下几方面取得突破：一是缩小乃至取消征地规模；二是打破目前分割的城乡二元建设用地制度，让城乡建设用地能够同地同权同利；三是农民承包土地获得抵押权、处置权、转让权。

   “建立城乡统一的建设用地市场”与“赋予农民更多财产权利”实质上是建立“同地同权同价”的国有建设用地管理机制，发展农村经济，缩小城乡贫富差距。破除城乡二元制，释放土地改革的红利。“建立城乡统一的建设用地市场”是我国土地管理制度改革的一个重大举措,为我国农村集体建设用地进入市场和城乡统一的建设用地市场的构建提供了机会并指明了方向。有四层含义，一是完善农村土地产权体系。二是健全我国土地税法。三是统一城乡利用规划和地价体系。四是打破地方政府垄断土地市场。“建立城乡统一的建设用地市场”与“赋予农民更多财产权利”打开了市场对城乡土地“同价同权”的遐想空间。事实上，深圳目前正在实践的“农村集体用地”可有条件入市交易的办法，正是一场力图让参与者各方都能接受的温和探索。

   内地改革开放三十年以来，人口大迁移引发的建设用地冲突愈演愈烈。人口的大迁移，必然导致土地与人口之间的原有配置出现错位，需要作重新调整。由于内地土地供应和使用具有高度计划性，而人口的流动则具有较大的市场性，二者的矛盾带来了产业结构调整不顺、房价高涨等问题。统筹安排城乡建设用地”迫在眉睫，土地制度改革，应该从过去的抑制需求（户籍限制、教育医疗社保限制及购房限制等），向扩大供给的思路转变；从土地供给的高度垄断和计划性，向市场导向、人口趋势导向转变。十七届三中全会之后，重庆、成都、深圳、嘉兴等地开展农村土地流转试点，并出台了地方性的农村集体建设用地流转管理办法，探索农村集体建设用地流转机制，其中深圳在今年年初制订的有关农村集体经营性建设用地流转试点的办法，为几个一线城市提供了借鉴。

   按照国土部人士的说法，国土部一直在研究并着手建立城乡统一建设用地市场，目前可以说已经初步具备统一用地市场的结构框架，而土改的关键应该在土地制度体系的改革，但从公报来看并没有涉及。目前并不能完全了解公报中提到的“建立城乡统一建设用地市场”的真正内涵，但个人认为并不意味着农村集体建设用地可流转入市。从前几年开始，国土部就一直在研究并着手建立城乡统一建设用地市场，狭义上来看，现在可以说统一用地市场的结构框架已经有了，比如，市场平台的建设、交易规则的制定等，但这些并没有突破现有的制度框架。统一的用地市场应该是更为开放的市场，即市场主体应该是平等的。集体建设用地与国有建设用地产权的权能应该是平等的，不存在过多的限制。集体建设用地必须通过征用环节才能入市交易，建设用地流转中限制集体建设用地流转用途等，这些方面如果不解除，可能也不会是真正完整的统一用地市场。三中全会公报只是方向性的内容，而且这个方向一直未变，与之相关的一系列制度和法律上的问题在下一步的决议中是否会明确还很难预测。

   其四，房产税全面开征基础不全，关键看基础配套的法律与制度完善程度。房产税是财税体制改革中的重要内容，目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。 公报提出：“科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。”说明改革空间十分巨大，房产税等均涵盖其中。全会决议是纲领性的，它提出要“完善税收体制”，也暗含了要推进财税制度改革，但具体改革方案也要由经济体制改革领导小组部署。因此，改进预算管理制度,完善税收制度,房产税平缓推进。房产税过度扩围可对市场产生的较大冲击,相应配套建立难度仍大(全国住房信息系统联网、物业价值评估、不动产登记制度、税法修改)。

   其五，调控长效机制建立过程缓慢，分六步走。三中全会之后是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口，应抓住房价回调的关键时期，抓紧出台制度化的治本之策，在土地制度、税收制度和房地产调控长效机制、住房保障供应体系建设方面形成完善的制度体系，形成健康的房地产市场机制。目前住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。由于长效机制的建立是一个渐进式的过程，不可能一蹴而就。其中，被视为长效机制重中之重的房产税短期不会大面积铺开，短期来看，地方政府的财权仍将以土地财政为主。但相关准备工作也在进行。目前高层在做顶层设计中，已经开始考虑对于开征房产税获取立法支持。与此同时，保障房的管理完善被学者反复提及。本报了解到，市场化方向是住房保障制度顶层设计的一大原则。

   调控长效机制建立过程缓慢，应该分六步走，对于房地产业而言，出公报只是第一步，出决定是第二步，文件是第三步，配套政策与制度及突破法律是第四、五步，其后还可能有第六步。在中国的房地产市场，调控政策频出已成常态，但2013年3月“新国五条”出台后，全国范围内并未再出新调控政策，楼市在少见的“政策平稳年”中一路走高。三中全会不会从根本上改变楼市的现有游戏规则，房地产向市场化迈步。房地产调控的长效机制不会那么快就出台，房产税、遗产税都不会征收，根本“不用担心”。长效机制是目前依然是“伪命题”，因为其并没有改变房地产之外的土地、产权登记、税制等体系。长效机制是什么?政府没有给我们一个清晰的说法，最近的市场信号，包括自住型商品房、土地的热卖，都增加了判断的难度。

   其六，新型城镇化建设必须突破户籍制度。公报中另一个重点着墨的领域是城镇化改革思路。公报提出，“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。”同时提出要“建立城乡统一的建设用地市场”。 公报主要是在破除城乡二元结构方面做出了全面的安排和部署，推进城乡一体化，包括对农业现代化发展很多制度性的安排，也包括对推进城镇化健康发展的制度安排。这些安排结合起来，形成以工促农、以城补乡的机制，必将会使我国整个城镇化进展和农业现代化的进展更紧密地统一起来；而且会使新型城镇化更加健康，高质量、高水平地发展。从城市发展这个问题来看，三中全会的《决定》是非常明确的，对打破城乡二元结构，促进城乡一体发展规划了非常好的、清晰的蓝图，就是“以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系”。

   从这个意义来讲，我们确实有了三中全会规划的这样一个蓝图，我们打破这样的二元结构，城乡一体发展就有了一个非常明确的方向，而且也有了非常明确的以工促农、以城带乡的这样一种可行的方法。城乡一体化发展从正面角度破解了很多难题，包括农民如何进入城市、社会福利、城乡两张皮和二元体制发展。这是个非常巧妙的提法，治理层次的提法破解了很多问题，也为未来政策的发展提供了更好的发展空间。事实上，城乡二元结导致我国城市和农村之间的社会保障和公共服务水平差异较大。公报中提到了公共服务均等化，建立城镇化体制就是对户籍制度改革的回应。户籍是名，公共服务均等化才是实”。户籍的背后就是公共服务的不均等。真正的城镇化就是农民工市民化，城乡一体化就不存在城市户口和农村户口的差异，人口可以自由流动，城镇化更核心的是基本公共服务覆盖全社会、全国民，社保和教育资源等做到国民均等化。公共服务城乡一体化比城镇化更高一筹，公共服务全国统筹，延伸到农村，完全不存在城乡差别了，农民的保障水平跟城市一样，或者提高农民的社保水平，逐步缩小差距。

   四是三中全会对楼市的影响，尚须观察，在后两个实质性文件出来前，总体上偏“中性”。三中全会后房价继续上涨，观望三中全会的购房者，开始出手买房。下一个十年房地产黄金时代会来临,不管如何改革，未来城市化与新型城镇化是未来中国经济发展途径，房地产成推进城市化与新型城镇化的助推器。投资与货币型及住房消费依然成为经济增长力。因此，城市的扩容与城市群的升级及人与土地城市化，释放出巨大市场住房需求，新的房地产黄金时代必来临。2014年房价没有下降的理由，①基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。②基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度改革难有进展。③基于资本金比例不调整，到位资金足，银行贷款未实紧，市场不差钱。④基于供求关系问题未解决。⑤基于房价之外因素，货币等。