如果我们真能吸取“383”方案的精髓和设计思路，土地财政的问题是能够解决的，房价也有望稳中有降。

　　在十八届三中全会即将召开之际，我们读到了国研中心长达万字的“383”改革方案。“383”者，三位一体（政府、市场、创新企业）、八个重点、三大突破之谓也。八大重点中有土改，三大突破中有土改，处理好政府、市场和企业的关系也离不开土改。尽管作为智库，提出的只是改革设想，但本届三中全会的重点就是全面深化改革，而且明确提到。“条件成熟的改革要尽快推出”。因此，“383”还是有很重要的研究和实践价值。

　　“383方案”的最大亮点是土地制度改革方案。因为土地制度事关国内最关注的两大问题，一是房价，二是土地财政，即事关13亿人民和各级政府。众所周知，十多年来房价居高不下，越调越高，关键就在地价。历次调控，总是把矛头指向房产投机和投资，而没有触动其背后的土地制度及税收制度。

　　那么，“383”的土改方案能不能解决这两个问题呢？首先，“383”明确提出要“实施以土地为基础的不动产统一登记制度”。注意！不动产统一登记是以“土地为基础”，而不是过去我们一直说的全国房产联网。土地为基础，也即土地确权，这里的土地包括城镇的国有土地，也包括农村集体用地，以及农民的承包地、宅基地、林地、房屋等等。从有关报道看，农村土地确权工作已完成90%以上，至于城镇土地，本来就在各级政府以及相关企事业单位手中，相信确权并不困难。

　　在土地确权的基础上，“383”土改方案提出，“建立国有土地资产经营制度和土地融资制度，改政府卖地为国有土地资产经营”。即成立国有土地资产公司从事国有土地经营，包括土地租赁、转让、抵押融资等等，在经营中按收益向地方政府缴纳土地增值税。这就做到了政企分开。而国有土地的经营收益，其用途和绩效由人大审议监督，并且明确经营收益不得当期使用。这样既抑制了地方官员在任期内大拆大建的政绩冲动，也为我们的子孙后代留下了有限的财富。

　　但是，光靠一点土地增值税，又怎么能补上几万亿元土地财政这个大缺口？“383”的财税改革方案又提出“积极推进以房产税和消费税为主的地方主体税建设”。在“以土地为基础的不动产统一登记制度”建立后，相信房产税会尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开。另一个是消费税，我们到国外购物，所有购物小票上都注明哪是“价”，哪是“税”，并且“税”归地方政府所有。而中国现行的做法是在生产环节征收增值税（一般为17%），例如买100元商品，17元就是税。而增值税按地方、中央三七开，即大头归中央财政。“383”方案提出，“按照消费地原则将国内消费税划为地方税，由生产环节改为零售环节征收”。这一条的关键是中央财政愿不愿意自我革命，自减收入，但至少思路是正确的，并且符合国际惯例。

　　“383”土改方案的原则是，“构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系”。“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题”。对此，笔者个人的看法是，集体土地入市以及小产权房转正，很可能采取“新老划断”，因为小产权房容量巨大，一下子全国推开全面转正，既不可能，也不现实，而是根据先易后难，先试点后推广的做法逐步解决。再说，中国的很多改革在实施步骤上都是新老划断。

　　如果我们真能吸取“383”方案的精髓和设计思路，土地财政的问题是能够解决的，房价也有望稳中有降。以后地方政府的主要职责将是建设更好的宜居环境，让居民享受更多的公共福利，吸引更多的人来这里居住和消费。