谢逸枫：全国诞生67个地王堪称“地王年”
导语：2013年11月30日，搜房网对全国重点45城市的统计显示，2013全年全国出现总价及单价地王共计67个，仅西安、海南没有出现新的地王。地王大战席卷全国，总价以及单价也不断被刷新，融创以7.3万元/平米竞得北京朝阳区农展馆地块，创下北京历史甚至全国单价地王;新鸿基以217.7亿元夺得上海徐汇区“徐家汇(中心项目”地块，成为全国总价地王。自10月份开始，包括北京、上海、广州、武汉等15个城市在内的全国一二线城市密集出台楼市调控政策，基调基本上是限购收紧、二套房贷首付提高、加强居住类土地市场供应，加上三中全会传递出来的对房地产行业有深远影响的政策信号，短期内不少房企对后市的预期并不乐观。
一线城市从年初就开始上演的“地王”戏码，随着时间的推移愈演愈烈，同时蔓延到全国各大城市。而在各地政策出台之后的土地市场表现，从各大城市的推地计划来看，房企优质地块的“争夺”仍会继续上演。最近的一场“地王大战“出现在上海。11月29日，WINMINEINVESTMENT PTELTD以11.04亿拿得黄浦区淮海中路街道45街坊17/2宗地，楼板价42821元/平米溢价47%，上海2013新单价纪录产生。消息称，该竞得企业为永泰控股旗下新注册公司。就在不久前的北京“战场”，11月21日下午，恒大以51.35亿元配建11.2万平方米自住型商品房的代价，摘得最为抢手的朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地。超过51亿元的总价，成为2013年度北京总价地王。
2013年全国出让土地成交总价排行top5
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“2013年楼市处于颠峰状态，“地王大战”席卷全国。土地市场火热程度超过2009年，堪称中国土地出让史上最强爆的“地王年”。不仅是地王数量达到历年土地出让史上之最，更加重要的是地价上涨之快打破市场想像力。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“限“地王令”两个月即被市场击破，毫无阻挡地王出世之力。从政策层面看，短期内房企拿地积极性可能会稍有收敛，但仍不足以对土地市场形成明显冲击。一旦楼市无明显降稳，12月份地王出现依然是不可避免。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“产生“地王年”的原因主要有六个方面，一是房地产市场处于稳定上升期，房企看好后期房价上涨预期。二是信贷政策宽松，房企融资渠道畅通。三是供地稀缺，地块位置绝版、资源丰富、价值高，从而使得地块大热，地价水涨船高。四是房企战略性拿地，出于上头上资金宽裕与长期发展战略考虑。五是地方政府哄抬地价，饥饿式营销手法制造供地紧张。六是新国五条执行不到位，国土部调控与监管不力。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“地王“出世”所带来的影响是深度的多层次，一是外部影响看，推动整个区域房价疯狂上涨，不断给购买房者施加“追涨”的压力。二是内部影响看，地方政府与房企把“面粉”的价格哄抬起来，目的把“面包”价拉起来，尽享房价疯涨所带来的利益。但面临着巨大的风险，一方面是系统风险，市场后期与政策未明，市场可能出现波动趋势。另外一方面是开发风险，高成本投入、沉淀大量的资金。毫无疑问，市场上大规模的地王出现，绝非好事情。地王不仅推高房价预期，更直接导致楼市火爆、调控丧失威慑力。 ”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“按照房企开发“地王”做法，通常会采取五种策略，一是强出容积率。加大开发强度，以赠送的方式提高实际容积率，提高性价比。二是功能转换。以商务功能主带动商业与公寓，实现利润最大化。三是拉高拍低。高容积率产品平价销售，强出低容积率产品提高溢价水平。四是价格突破。从产品创新、添加附加值、高调性营销实现豪宅化。五是囤地待建。囤地等待市场上行时，换取时间溢价。”
2013年全国出让土地成交单价top5
其实从今年7月开始，恒大就不惜重金以“微利”连续抢夺沙河与豆各庄两个限价房地块，到11月21日拿下东坝地块，显示了势在必得的气势。而在全国范围内，不仅是恒大，不仅是北京，以地王为标志的土地繁荣已经持续了大半年。对全国重点45城市的统计显示，2013全年全国出现总价及单价地王共计67个，北上广深以及二三线城市中，除西安、海南没有出现新的地王以外，其余城市总价以及单价最高地块纪录均有刷新的情况发生。9月份，融创以7.3万元/平米竞得北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块，创下历史甚至全国单价地王;新鸿基以217.7亿元夺得上海徐汇区“徐家汇中心项目”地块，成为截止目前当之无愧的全国总价地王。此外，融创还在天津拿下总价以及单价地王，万科在重庆、东莞、广州等城市拿下多个地王，北京金隅在南京、杭州等城市摘得地王地块。地王全面开花，而且密集出现，同今年国五条出台以来，政府对楼市态度趋于缓和有关，开发商拿地积极性高，加上地方政府积极推地，更对地王的诞生起到了推波助澜的作用，这其中大型品牌房企扮演了非常重要的角色。
中原地产研究部最新统计数据显示，截止到11月28日，仅十大房企保利、万科、招商、中海、恒大、金地等11月拿地总额就已突破176.6亿元，累计年内购入土地达到2563.6亿元，创下历史最高纪录。2月份，保利7.98亿元拿地青岛，楼面地价3640元/平刷新青岛单价最高纪录;4月龙湖地产豪掷25亿元拿苏州高新区，成为苏州总价地王;6月27日，保利万科联合以52.79亿元拍得重庆江北区居住和商业用地，一举刷新2013年重庆总价最高纪录;7月8日，万科拍得的广州商业地块楼面价19638元/平，刷新了广州商业地块最高单价。中国几大城市频频出现新“地王”，9月份达到高潮。9月4日，北京农展馆附近一块占地2.8万平米的土地，被融创中国以21亿元人民币买下，若包括融创承诺将用于建设一所医院的另一个地点，总价格相当于每平方米楼面7.3万元人民币，这是中国有史以来最贵的土地。紧接着9月5日，上海徐家汇中心地块以217.7亿元创下全国总价地王;而一直不温不火的天津土地市场也第一次出了上百亿元总价的地块，南开区天拖地块以103.2亿元成交。9月12日，广州越秀地产90.1亿元拿下武汉江岸区精武路地块，一举刷新武汉出让地块单价以及总价最高纪录;此外，杭州、广州等地也纷纷有地王诞生。
面对疯涨的房价、地价，2013年9月25日，国土资源部在北京召开了一个城市房地产用地管理和调控座谈会，要求供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，国土部门也都得低调，务必做到年内不再出“地王”。北京市土地整理储备中心网站10月9日发布公告称，因故暂停北京市顺义新城第21街区地块挂牌出让活动，“大龙地王”停牌。这也是2013年中国大城市一连串被行政干预土地交易中的第一例。此后，杭州市国土资源局亦暂缓了杭州萧山湘湖地块和杭师大地块的出让。9月底，国土部在部署做好第四季度调控工作时曾明确，各地务必严防密控，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标，务必做到年内不再出“地王”。10月22日，广东省国土厅召开会议亦强调，要确保未来半年不再出现“地王”。然而，就在国土部喊话防“地王”的第二天，南京市国土局即以46.37亿挂牌江心洲、城北两宗地;半个月后，上海年度单价地王被刷新;10月23日，珠海横琴亦挂出“双料地王”。距国土部“地王禁令”仅两个月的时间，全国重点45城市中，北京、上海、天津、深圳、重庆、南京、成都、石家庄、佛山、珠海、扬州、徐州、南通、福州、太原共15个城市出现2013年总价或单价地王，其中深圳、天津、南京、石家庄、佛山、珠海、扬州、太原8城刷新该城市地王纪录。
11月21日，北京、珠海年内的总价地王同时诞生。当天，北京共出让土地6宗，共收土地出让金115.6亿元。其中恒大地产集团以51.35亿元夺得的北京市朝阳区东坝南区地块，刷新了年内北京总价地王记录。珠海方面，同一天出让的横琴新区两宗住宅用地以总价104亿元成交。其中珠海华发集团以总价58.6亿元、楼面地价18400元/平方米拿下的珠横国土储2013-08号地块，刷新了珠海土地成交总价及单价，成为今年珠海“双料地王”。紧接着11月22日，南京仙林湖区域的单价地王记录也被刷新至14212元/平方米。另据不完全统计，上一周仅北京、珠海、南京这三个城市的土地出让金就超过290亿元。11月28日，北京再出让两宗地块——朝阳东坝南区1105-655、657号地块和昌平区沙河镇C-X06、C-X07、C-X10地块，两块地成交总额达到43.05亿元。至此，截至11月28日，北京土地成交总额达到1653.64亿元，超过2010年的高点1642.4亿元，创造了北京土地出让金年度历史纪录。
与土地市场的火热相对应的是房价一路高扬。据国家统计局18日发布的10月份全国70个大中城市房价数据显示，全国房价同比涨幅超10%的城市高达21个，北、上、广、深房价涨幅均超过20%。房价上涨过快导致了多地房地产调控政策收紧。继上海、深圳、广州、武汉、厦门（楼盘）等一、二线城市升级楼市调控之后，11月30日，福州也出台房地产调控政策，至此，出台楼市调控政策的城市已增至15个。虽然全国各地不断出台楼市调控政策，或采取增加供地量、调整土地出让方式等措施，但房企拿地的热情却有增无减，日益高涨。加之临近年末，三四线城市普遍存在过剩危机，多数房企开始转向并回归一二线城市。此外，从各地方政府的出让计划来看，年底之前，土地的盛宴还将继续。截止目前，北京已公告出让的经营性用地有8宗，除1宗招标出让外，其他7宗挂牌总起始价达101亿元。上海方面，将于12月入市的经营性用地约40宗，其中约35宗为挂牌出让，总起始价达190亿元。而今年前10月，上海土地出让金已达1681.5亿元。二三线城市中以武汉为例，在经历了10月份、11月份的低迷状态之后，武汉12月份土地市场将迎来土地市场最后的狂欢，截止到28日，12月份武汉总计将出让55宗地块，挂牌总起始价已经超过65.79亿元。