谢逸枫：2014年楼市总体放缓房价涨幅回落

   财经专栏 文／谢逸枫
   2013年12月2日上午，国家信息中心等单位联合发布的经济信息绿皮书指出，明年我国房地产市场将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年翘尾因素，2014年上半年房价指数可能会在8%以上。绿皮书预计，明年房产税试点范围将进一步扩大，并和财税体制改革结合在一起，继续探索利用房产税来缓解地方政府对土地收入过度依赖的局面。目前，我国房地产调控主要采取的是抑制需求的政策，一旦三、四线城市房地产市场普遍出现衰退，局部风险就可能引发房地产系统性风险。从今年已经过去的“金九银十”来看，10月份全国70个大中城市新房价格环比下降的只有2个，同比下降的也只有1个。一线城市房价持续暴涨势头，10月份价格同比涨幅都超过了20%。房价上涨，却没有影响到购房者的热情，反而在“金九银十”期间，催生了不少“日光盘”。10月13日，北京一天出现四个“日光盘”；10月底，上海出现千人抢房的盛况，万科、中粮，两次出现“日光盘”。

   按2013年前10月全国房价的同比涨幅看，已从今年年初的18.8%下降到1至10月份的8.6%，并且1至9月的涨幅同样为8.6%。房价虽然涨得快，但实际上涨幅已经折半下降。同时，多项指标增幅也在下降，且下降得比较快，包括全国商品房销售面积、销售额增速，开发商本年到位资金增速，以及全国房地产开发投资增速，都出现了下降态势。其中，全国商品房销售面积、销售额增速，分别从年初的49.5%及77.6%，下降到1至10月的21.8%及32.3%。开发商2013年到位资金增速，从2013年1至2月的33.7%，下降为1至10月的27.2%。可以看到开发商今年的资金到位增速仍然很高，与去年相比，表明开发商今年是补足了资金，但是可以看出，资金到位增速已经下降，而且还会继续下降。当前全国房地产形势，一方面呈现出的涨幅下降的态势，另一方面，各地楼市差异化特点明显。从10月份的数据来看，大部分城市房价的同比涨幅，将会低于今年7.5%的GDP增速，而如果从CPI指数今年保持为3.5%来看，有很多的城市在房价上已经是负增长了，差异化的市场迅速形成。

   国土资源部CLI中地指数三季度数据显示，我国部分城市实体经济“空心化”趋势开始扭转，依靠房地产业的发展模式面临转型，地产市场出现有利于实体经济的调整节点。三季度CLI最令人关注的变化是在规模分指数上涨并亮红灯情况下，地产景气分指数环比下滑25.1%，同比下滑10.4%。地产景气分指数下滑，一般发生在当年四季度到次年一季度之间。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出现下滑20%以上，是近年来第一次。表明2009年一季度以来不断膨胀的地产市场逐步回归正常。预计全年土地市场将在小幅回落中趋稳。市场规模分指数四季度仍将持续攀升，使2013年市场规模达到历史新高；出让价格分指数继续趋稳或小幅回落。考虑三季度各大城市土地销售情况、各大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控，预测价格分指数将会继续趋稳甚至小幅回落；一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少，房价将逐渐稳定。考虑地方土地财政、城市债务问题、宏观经济发展形势、三中全会后改革预期变化及区域性、结构性特点，预测全年地产景气分指数继续回落可能性较大，降幅会逐步缩小。