谢逸枫：共有产权房涉嫌与民争利隐寻租空间
导语：2013年12月8日，住建部副部长齐骥日前表示，解决好群众住有所居问题，必须坚持市场化改革方向。首先要继续加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造，解决保障性住房总量不足的问题。近期着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租住房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。对于廉租住房和公共租赁住房并轨问题，齐骥强调整合两种保障性住房资源，建立统一的申请受理渠道和程序，能给群众申请带来方便。关于一些地方开展了共有产权保障方式探索的相关问题，齐骥特别解释说，保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权，这就是共有产权保障房。下一步，住建部将指导各地有序开展共有产权保障的探索，完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租空间。
2013年12月8日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，在住房保障制度改革方面，近期将着力推进两项具体工作：一项是在地方实践的基础上，对廉租房和公共租赁住房实行并轨运行；另一项是指导地方有序开展共有产权保障房的探索。完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租的空间。其中，住房和城乡建设部、财政部、国家发展改革委近日下发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，决定从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，将从统筹建设、统一受理、统一轮候原则和完善租金定价机制等四个方面推进。并轨后各地廉租房建设计划调整并入公租房年度建设计划,未来的公租房租金仍按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
随着我国城镇化、工业化的深入发展，以新就业职工和外来务工人员为代表的“城镇新移民”，成为城市里中低收入的“夹心层”。与最低收入、低收入的住房保障对象相比，“夹心层”多具有较好的劳动技能，有一定的住房支付能力，只是由于工作年限短、积累少，导致阶段性住房支付能力不足，但是他们渴望拥有自己的住房，实现稳定居住。然而，城市里的这部分“夹心层”却是处境尴尬，面临着更大的难题，他们既不符合廉租房的申请条件，又买不起普通商品房，他们的住房困难变得越来越突出。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“此番改革将对低收入群体住房保障体系的完善有积极意义，尤其是对解决“夹心层”的住房难题的一大重要探索，未来的住房保障制度改革，仍要坚持市场与政府的有效统一和相互配合。这样的制度设计，可以减少寻租空间，使中低收入家庭能够分享当前发展阶段资产升值的利益。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“共有产权房和经适房很有相似之处，其中的“利润”空间巨大，共有产权房模式中的寻租腐败空间不可小视，容易滋生腐败，规范的操作将十分重要。只不过是经适房土地以划拨的形式，而共有产权房土地以出让方式。之前江苏淮安搞的共有产权房，在优惠价格基础上，个人可按7：3或5：5的产权比例购买。5年内购回政府部分产权，按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，也仅仅只加上利息。换言之，政府为购房人提供了3成-5成的5年无息贷款，外加3年活期利率贷款，显然买到就赚到。由于共有产权保障住房多有争议,要实现政策意图,制度设计与监管及配套政策，需要更加细致和完善。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“共有产权房全称共有产权经济适用房，2007年8月，淮安市开始试验这一模式。该模式的核心内容为：中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%－10%的共有产权房。与经济适用房相同，购房者存在一定的条件约束。在其购买共有产权房后，仍有各种优惠。按照淮安的做法，购房者在5年内，可以按照原始价格购买政府拥有的产权，5年后按照市场价格购买。5年内，政府产权部分不收房租，5年后按照廉租房收取对应产权的租金。共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。毫无疑问，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70%的房子产权。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫称：“所谓共有产权是购房人和政府按一定的出资比例占有产权，产权主体多元化，购买人收入增加后，可出资购买政府部分产权。目的在于降低门槛，减小购房者的购房压力，保障更多“夹心层”群体。就是政府建设，或企业出资建设，政府收回，后出售部分产权给个人的有限产权住房。其特征非常明显，一是保障功能，对象是中低收入群体。二是市场运作，与商品房一样。经济适用房和廉租房相比较，最大的区别就在于经济适用房是只售不租，廉租房来是只租不售。虽然它的产权原则上是共有的，但是它的产权转让是开放式的，不是封闭群体内部的。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：““共有产权房”是一个以前未曾出现的新概念，根据一些地方的探索经验来看，“共有产权”保障房的主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，给予适当财政补助和税费减免，降低住房的建设成本，然后以低于市场价格配售给符合条件的购房家庭。配售时，在合同中明确共有双方的产权份额及将来上市交易的条件和增值所得的分配比例。从这个内容来看，它与各地近几年推出的经济适用房并无本质的区别，与北京市今年推出的自住型商品房也没有什么两样。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“共有产权保障房，实质上是经适房的变种，类似提法叫“有限产权”的经适房。经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现，为隐性产权。其往往都对保障对象、上市等作出很多约束。目前共有产权保障住房在江苏淮安、上海、甘肃、安徽、海南等多地试行。不过，各地对“有限产权”的具体产权比例等细则并未有明确规定。此前，上海曾提出“共有产权、有限产权”制度。按照约定，上海当地政府占30%～40%的产权，60%～70%的产权归个人。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“廉租房公租房并轨运行有利于提高效率，避免房源闲置浪费。目前上海、合肥、石家庄等特大型城市和省会城市已经开始进行“公租房并轨”试点工作。但是，各地试行的共有产权的廉租房变相出售，可能会导致公共资源分配不公。廉租房是保障房的一种，是政府主动让利并动用了公共资源的结果，如果允许购买和5年后出让获利，实际上是在用这种方式将公共资源套现获利，容易造成社会不公。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“双主共有房屋产权是指该房屋的所有权为两个公民或法人共同享有，是一个所有权同时归属两个主体享有的权属状态。根据我国现有的法律规定：共有关系分为按份共有和共同共有两种类型。由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处理双方共有房屋产权时也应分为两种情况：(1)处理按价共有关系的双方共有房屋产权时，按照两个所有者各自的份额，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。(2)处理共同共有关系的双方房屋产权时，由于两个所有者对房屋都享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。”
随着改革的不断深入，我国保障性安居工程也不断取得新进展。据了解，对于国务院定下的，“十二五”时期开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套（户）的目标任务，2011年和2012年已经开工了1800多万套。2013年，目标任务是基本建成470万套、新开工630万套，截至11月底，已全面完成了这一任务，2014年，有望开工600万套以上。据各地统计，自2011年以来，全国累计建成各类保障性安居工程1500万套以上。保障性住房建设顺利，但我国低收入、“夹心层”等群体十分庞大，保障住房的总量仍显不足，还需通过住房保障制度的进一步改革，解决各阶层的住房需求。据国家信息中心和社会科学文献出版社联合发布的经济信息绿皮书《中国与世界经济发展报告（2013）》预测，明年我国房地产市场整体将保持小幅增长，预计全年房价的涨幅在5%左右，考虑到2013年的翘尾因素，2014年上半年的房价指数可能会在8%以上。
2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权房。这300套住房面向的是自主购房者，而非拆迁安置户。拆迁安置户中的住房困难户，同样可以购买共有产权房。这些房源散落在新新花园、洪福小区和嘉润苑三个小区，每平方米均价2300元。当时，市场价格约为每平方米2500元。销售结果，却让制度设计者淮安市房管局局长邵明大吃一惊。按照当时的设计门槛，人均收入低于400元/月的家庭，可以申购公有产权房。随之出现的一个情况是咨询者众多，但真正申请的却很少。截至当年12月，实际申请家庭仅70户。事实上，按照制度设计，如果是7∶3的共有产权房，购房者需要支付的房款，与购买一套普通经济适用房的价格一样。这个7∶3的比例并不是凭空想出来的，而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。
淮安市随后放低准入门槛，把人均收入放宽到700元/月，实际操作过程中，甚至放宽到800元/月。300套住房刚刚够，也并未出现普通经济适用房供不应求的局面。这一结果与目前有关经济适用房的主流观点正好相符，即经济适用房需面向中低收入家庭，真正的困难家庭无力购买经济适用房，更合适廉租房。2008年，淮安继续推出200余套共有产权房，门槛继续降低，标准为人均收入800元/月，实际情况刚好达到了紧平衡，申请人数稍稍超出房源。2005年，江苏开始出现“租售并举”的经济适用房模式，主要是为了解决拆迁困难户中买不起经济适用房家庭的住房问题。两种模式合二为一，倒逼出了淮安的共有产权房模式。再根据价格比例，倒逼出了7∶3的共有产权模式。5∶5比例的推出，是为了照顾更为困难的家庭，实际就是让买不起7∶3共有产权房的家庭，再按照5：5的比例购买。
共有产权房模式的核心，即把传统经济适用房中，政府的隐性产权显化，以解决经济适用房产权存在的诸多问题和“退出”机制，并以此限制“进入”机制。通过明晰产权，让经济适用房价格依据市场调节，解决经济适用房中存在的权力寻租等分配不公的痼疾。其基础把土地划拨改为出让，在根源上让经济适用房和市场接轨。以前的经济适用房按照设定的门槛一刀切，相当于只有一个挡位，现在可以自由调挡。根据不同条件的人群，可以设计不同的比例。比如让中等收入家庭按照8∶2的比例买房。
2012年3月1日，上海实行共有产权保障房也即经济适用房的准入新规。按照约定，当地政府占30%-40%的产权，60%-70%的产权归个人。住满五年后上市转让，住房保障机构享有优先回购权，住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。由于产权共有，购房者只有两种选择，或者优先转让给共有产权人，也就是地方政府，或是向政府按当时的市价购买产权获得完整产权。在齐骥看来，共有产权房很好地解决了经济适用房和限价房中的福利陷阱。从上海实行的情况看，由于产权收益共享、补缴差价等因素，使得溢价大幅缩小，基本杜绝了共有产权房的寻租现象，甚至销售情况也不那么畅旺，才会降低门槛，以保障更多的群体。他表示，下一步，将在各地有序开展共有产权保障探索的基础上，完善产权分配和上市交易收益调节机制，切实消除牟利和寻租的空间。
2013年11月1日起开始实施的《安徽省保障性住房建设和管理办法》规定，安徽省保障房可实行先租后售，保障性住房出售合同应当载明政府与承购人的产权份额，承购人取得全部产权、转让、腾退的情形以及政府回购的处理办法等内容。安徽省铜陵、蚌埠等市，早就开始试行保障房的“先租后售”。铜陵市相关部门表示，与政府共有产权，而不是纯粹租住保障房，或许这是不少住房困难家庭未来实现“住房梦”的另一种方式。除单位集资建房仍由个人集资购买、为产权型外，其余保障房均以租赁方式供应。住满5年后，仍然符合保障条件的住户，可按同地段住房市场价格的80%购买，享有80%的产权；上市转让时，转让收入按产权比例分成。
2013年12月11日，海南省住建厅有关负责人解释，海南省目前已有的由政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造的经济适用房，即是共有产权保障房的一种类型。海南省住建厅相关负责人表示，2009年，海南省出台了《海南省经济适用住房管理实施办法》（以下简称《办法》），其中明确规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。另外，相关负责人称，海南省一些市县曾将廉租房部分产权卖给符合条件的个人，也是共有产权保障房的一种类型。“保障对象根据自己的条件购买保障性住房一定比例的产权份额，地方政府持有保障性住房的另一部分产权，这就是共有产权保障房，我们省目前已有的由政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造的经济适用房，即是共有产权保障房的一种类型。”省住建厅相关负责人介绍。
2009年2月24日起颁布实施的《办法》中，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。另外，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。海南省明年将统一建设4486套公租房，不再建设廉租房，同时将根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，具体方案将在收到住建部正式文件后制订公布，廉租房将正式退出历史舞台。
2013年12月12日，共有产权保障房已在山东省德州平原试点，廉租住房申请群体，支付60%房款可购80%的产权。共有产权保障房房价约为同地段普通商品房价格的一半。平原试点的共有产权保障房明确，申请人交足60%房款后，可以办理《房屋所有权证》，权证“附记”栏中注明“廉租住房共有产权”字样。共有产权住房在5年内不得转让、继承和抵押，5年后可按照同地段商品住房与廉租住房差价的一定比例向县政府交纳土地收益等价款，购房人可以取得完全产权。取得完全产权后，房屋可以转让，也可以由县政府优先回购。平原县房产管理中心相关负责人称，共有产权保障房试行能缓解地方政府筹建保障住房的资金压力。