谢逸枫：11月70城房价呈普涨态势
导语：2013年12月18日，国家统计局网站发布2013年11月份70个大中城市住宅销售价格指数，数据显示，广州新建商品住宅价格指数同比去年上涨20.9%，居全国第四位；环比10月上涨0.8%。从70个城市价格情况来看，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月份同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。在房价同比上涨方面，一线城市再次担任了领头羊的角色，69个房价同比上涨的城市中，上海、北京、深圳、广州这四个一线城市包揽前四。其中，广州11月新建商品住宅价格指数同比去年上涨20.9%，居全国第四位；第一位为上海，房价同比上涨21.9%；第二第三位则分别被北京、深圳占据，11月北京房价同比上涨21.1%，深圳房价同比上涨21.0%。
2013年1月-11月国家统计局70大中城市新建商品住宅房价环比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 10 7 53 70
2月 1 3 66 70
3月 1 1 68 70
4月 2 1 67 70
5月 3 2 65 70
6月 5 2 63 70
7月 4 4 62 70
8月 2 2 66 70
9月 2 3 65 70
10月 2 3 65 70
11月 1 3 66 70
2013年1月-11月国家统计局70大中城市新建商品住宅房价同比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 16 1 53 70
2月 8 0 62 70
3月 2 1 67 70
4月 2 0 68 70
5月 1 0 69 70
6月 1 0 69 70
7月 1 0 69 70
8月 1 0 69 70
9月 1 0 69 70
10月 1 0 69 70
11月 1 0 69 70
2013年1月-11月70大中城市北上深新建商品住宅房价环比与同比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3%
2月 3.1% 8.2% 3.1% 7.7% 2.3% 4.1% 2.2% 5.8%
3月 2.5% 11.1% 2.7% 8.6% 3.2% 6.4% 2.8% 8.9%
4月 2.1% 13.7% 1.8% 13.4% 2.0% 10.2% 1.8% 11.9%
5月 1.5% 15.5% 1.6% 15.2% 1.7% 12.2% 1.9% 14.0%
6月 1.0% 16.5% 1.7% 16.7% 2.2% 14.4% 1.7% 16.0%
7月 1.1% 17.4% 1.6% 18.3% 1.9% 16.5% 0.9% 17.0%
8月 1.7% 19.0% 1.1% 19.3% 1.7% 18.5% 1.4% 18.4%
9月 1.4% 20.2% 1.2% 20.6% 1.6% 20.4% 1.4% 20.1%
10月 0.9% 20.7% 0.8% 21.2% 0.8% 21.4% 0.6% 20.4%
11月 0.8% 20.9% 0.7% 21.1% 0.7% 21.9% 0.9% 21.0%
数据来源：国家统计局
中国著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫点评：
一，如何看2013年11月70城房价数据走势，与上月与去年同期比较，房价如何走势？调控效果有效吗？
谢逸枫：房价总体上保持振荡上涨，价环比涨幅继续收窄，同比涨幅扩大惊人。一是11月环比平均涨幅为0.6%，连续18个月上涨，但涨幅续降。从10月的0.6%缩小至0.5%，收窄0.1个百分点。二是11月同比上升9.9%，为连续第11个月上升，年内涨幅逐月扩大。说明房价总体上保持涨势，但涨幅回落。
谢逸枫：11月主要城市房价呈现普涨态势。一方面是70城同比涨幅再创纪录高位，房价上涨压力仍不容忽视。另一方面是17个城市的地方密集收紧调控的背景下，70城环比涨势进一步缓和，涨幅稍微收窄。说明房地产调控制效果初步出现，但实际效果的作用有限，调控力度有待加强。虽然房价即使涨势有所减弱，房价下降空间却极其有限。一旦调控被市场弱化，房价必进入补涨阶段。预计12月70城房价环比涨幅进一步收窄，同比涨幅有所放缓。
二，11月70城房价变动有什么特点？
谢逸枫：11月70城房价变动呈现四个特点，一是同比涨幅比较高，继续加速。其中一线城市同比涨幅的平均超过20%以上，超过10%城市扩容到23个。二是环比涨幅收窄，部分一二线城市涨幅回落显著。三是二手房环比涨幅趋缓。四是调控分化，房价呈现涨跌不平。整体而言，目前房价仍维持上涨，且涨幅的绝对值，仍处于历史偏高区间，但加速度正在持续放缓。房价同比上涨超过10%的23个,达到10%
三，为什么11月70城房价环比会出现收窄？
谢逸枫：11月房价环比涨幅均收窄，主要原因有五个方面。一是市场供应量增加，促进成交，缓解房价上涨压力。二是一线、部分二线城市进一步强化调控政策，直接影响成交，增加购房者观望情绪，房价涨幅受抑制。三是年底业绩任务重，加之调控无放松的预期，房价上涨动力受限。四是市场供应结构性影响，高价产品受限，低价产品大量入市，拉低均价。五是部分房企已经完成销售目标，放缓新产品上市时间，供应下降。
四，为何一线城市房价难下降，依然保持上涨与领涨的局面？
谢逸枫：一线城市房价同比上涨创新高，主要原因是市场供不应求与资源过于集中及人口增加过快等购买力太旺盛。一是一线城市土地市场火爆，地王频繁出现，地价不断创新高，带动房价上涨。二是一线城市基础设施完善与交通轨道越来越发达，吸引大量的住房需求进入。三是一线城市经济复苏势头特别快速，为房地产价格上涨提供了良好的坚持条件。四是一线城市去年房价基数低，今年补涨过快。
五，11月70城价格有什么变化？
谢逸枫：11月70城价格有什么变化有三个方面，一是楼市价格分化明显，一二线房价同比涨幅扩大，同比上涨的城市个数不断增加。
六，如何看地方政府调控收紧？如何解决房价？
谢逸枫：一二线城市接连出台楼市调控政策新政，目的是为了在短期内遏制房价过快上涨，完成价格控制目标。一方面是由于近期房价上涨较快，引发了广泛关注和舆论反弹，地方政府压力较大。另一方面，年初中央政府出台的“国五条”中明确要求各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。年末住宅市场可能因地方政府收紧调控而趋于平稳，房价涨势将继续放缓。
谢逸枫：楼市大病调治没有“一针灵”的先例，目前地方政府新一轮的政策仍然是治标不治本的做法。对中央政府来讲，短期之内最根本的做法还是坚持去投资化政策的同时，增加市场供应，调节供需结构，缓解紧张的供求关系。长期则是建立房地产调控长效机制。三中全会后，中央层面将从土地、房产税、金融、财税、不动产登记、全国住房信息系统联网等方面建立完善的房地产调控长效机制。但从整体上看，房地产调控长效机制推进缓慢，基础薄弱与改革涉及面广，房地产回归市场化仍需要十年时间以上。
七，未来调控如何走势？
谢逸枫：随着新一轮地方版楼市调控新政密集出台，未来调控将会出现“有保有压”的趋势。针对不同城市房地产市场不断分化的现状，一改过去中央“一刀切”的方式，更多由地方政府根据当地实际情况针对性的出台。与一线城市和部分热点二线城市调控会进一步升级。譬如一二线城市的北京、上海、广州、深圳、郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、南京、长沙、杭州、福州、西安、太原等城市，通过上调二套房贷首付与限购加码等措施。而部分寒冷的三四线城市则会调整政策，适当放松限购与房贷政策，刺激楼市需求。譬如徐州通过缩小限购区域、调整限购户型等方式鼓励需求，之前温州、芜湖也出台了类似的鼓励性政策。
谢逸枫：按照目前地方政府调控政策看，从过去的“一刀切”变现在的“切一刀”，意味着各地调控有松有紧已经出现分化，中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“东南西北一副药”转变为因地制宜的差异化调整。与大多数城市对政策加码不同，以芜湖、温州、徐州等为代表的城市却对现有政策进行“松绑”，放松调控力度。以徐州为例，新政策对部分户型房源放开限购条件，以促进库存消化。说明各地调控已表现出分化，中央调控政策正式告别“一刀切”。
一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。二、二手住宅价格变动情况。（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有5个，上涨的城市有63个。环比价格变动中，最高涨幅为1.2%，最低为下降0.8%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为20.1%，最低为下降5.7%。