谢逸枫：全国“首宗”深圳农地入市成功
导语：2013年12月20日，全国首宗“农地”在深圳成功挂牌出让，仅一家深圳本地公司参与竞买，以1.16亿元的挂牌起始价，竞得宝安区福永街道凤凰社区A217-0315宗地。然而，首宗“农地”并没有引发企业抢购热潮，受让方甚至认为“价格偏高”。出让方当地村集体股份公司将会把拍卖所得资金入股到受让方企业，并成为该企业股东，将持有其9.5%的股份。该宗地面积14568.29平方米，建筑面积69900平方米，规划用途为工业用地（新型产业用地），土地使用年期30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。自12月11日以1.16亿元的底价挂牌出让。至20日下午3时挂牌截止，仅有深圳市方格精密器件有限公司（以下简称“方格公司”）一家竞买企业。当天成交后，方格公司当场签订了《成交确认书》，与凤凰股份公司和深圳市宝安区人民政府有关部门签订A217-0315宗地用地发展协议书。同时与凤凰股份公司共同作为受让方与深圳规划国土部门签订《出让合同》。根据《出让合同》，深圳市方格精密器件有限公司将在5个工作日内付清全部成交价款。其中，70%的成交价款作为政府收益，支付至市国土基金账户，剩余30%的成交价款归原村集体经济组织凤凰社区股份公司收益。
另外，项目建成后，按《出让合同》约定，该项目总建筑面积的20%（即13980平方米的产业配套物业，其中食堂2000平方米、宿舍11980平方米）由该企业建成后无偿移交凤凰股份合作公司。该地块以1.16亿元成交，凤凰社区可按30%获得3480万元，同时可无偿取得20%的商品房性质配套物业13980平方米。方格公司将建成研发型的写字楼和高管公寓，在满足自用的前提下，不排除出租的可能。2013年1月16日深圳出台优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，其中规定：原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出（转）让土地使用权。深圳首宗“农地”入市便是在此政策下的产物。凤凰社区主任、凤凰股份有限公司董事文永昌表示，“我们社区对此次出让活动很满意，地价方面也是满意的。”该宗地属于凤凰社区农村城市化过程中未征未转集体用地。“这块地一直闲置，之前社区有设想过建厂房出租，但迫于没有合法的报建渠道，便仅作为临时停车场使用，没有经济效益。”“自1月16日‘1+6’文件出台后，我们便向宝安区政府提出了想法。”据文永昌介绍，股份公司将把拍卖所得资金入股方格公司，并成为其股东，持有9.5%的股份。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“深圳农地入市“第一拍”不仅是深圳历史上第一块农村集体用地首次成功入市，也是继1987年深圳首创国有土地“第一拍”后又一次历史性土地制度改革破冰之举，更是打破中国土地制度的政府垄断土地模式，可全国复制此模式。毫无疑问，深圳农地入市“第一拍”作为全国首宗成功交易的案例，对全国“土地制度改革”和“建立城乡统一的建设用地市场”带来示范性作用，将推动全国农村土地流转具有重大的借鉴意义，未来农民将分享更多土地制度改革带来的红利。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“全国“首宗”农村集体用地成功拍卖出，具有土地制度改革标志性意义。过去农村集体土地想要入市，必须先经过征地补偿后收归国有，只有国有土地可以走招拍挂的出让流程。而今后，农村集体工业用地不需要再经过国有化，便可直接到深圳土地交易中心出让，且土地收益直接按比例由政府和村股份公司分成，实现了政府与村集体共享。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“深圳“首宗”农村集体用地价格总体上不算高，比较合理。一方面是楼面地价才1659.51元/平方米，2000元/平方米不到。另外一方面是如果加上税费与配套费及建安等成本，总成本价仅5000元以下/平方米。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“为什么农村集体用地出让的收益不是全部归集体，而是与政府分，并且政府占土地出让金“大头”？难道不是与民争利，如果保证让农民享受更多财产权？因此。土地制度改革的红利最大的赢家不是集体，更不是农民，而地方政府。不仅是拿了卖地的土地出让金“大头”，还收了卖地与开发及房子交易的税费。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“一旦农村集体用地出让成熟与开发利润达到市场预期之时，地价暴涨绝对是不可避免，最后导致房价上涨更是铁定的。一方面是农民不是傻瓜，不会低价卖地，价格越高自然分得多。另外一方面是政府希望多分土地出让金，况且土地市场拍卖规则是按照商品房市场，地价自然不会低。三是深圳本来就是一个地少人多的城市，人口不断增加，住房与企业需求旺盛。毫无疑问，农用地入市不仅会使地价暴涨，更会让房价上涨。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“深圳农地入市“第一拍”以底价成交，主要与农地土地性质、农地开发利润与市场风险不确定、农地入市政策不明确等市场热度不足、土地规划与开发受限制条件多的因素有直接关系。一是此农地不是宅基地与住宅用地，而是工业用地，且土地使用权仅30年。二是按照成交价格与回收资金渠道看，农地开发成本颇高，而开发回收资金究竟是以租为主，还是销售为主，目前不确定。另外是作为工业用地，建成写字楼与高管配套公寓或者厂房的市场行情尚不确定。三是土地使用期限只有30年，时间比较短。四是农地入市政策不明确，属于政策示范消化期。企业不敢冒险，而是保持观望的态度。五是工业用地的开发必须符合政府产业调整。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“全国“首宗”深圳农村集体用地出让，仅仅是工业用地，并未涉及集体住宅用地与商业用地及宅基地流转，不可过度解读与联想。下一步是否会放开宅基地和商业用地及集体住宅用地，关键是中央政府的土地改革态度与决心。” 2013年12月21日《华夏时报》报道，2013年12月20日下午3点，深圳市土地房产交易大楼里人声鼎沸，深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市。这次由深圳市方格精密器件有限公司(以下简称方格公司)以底价1.16亿元竞得，土地收益的70%归政府，30%归村集体凤凰社区股份有限公司所有。凤凰社区主任文永昌告诉《华夏时报》记者：“我们村民对这个拍卖结果很满意。”参与竞拍的主体仅方格公司一家。尽管是以底价成交，但面对各种摄像机，文永昌已按捺不住激动的内心，不停地表示对拍卖结果很满意，并称从未考虑过第一宗土地拍卖是否会流拍。方格公司竞得的A217-0315宗地，位于宝安区福永街道凤凰社区，占地面积为1.45万平方米，挂牌底价为1.16亿元，规划用途为工业用地(新型产业用地)，土地使用期30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。文永昌告诉记者，自从今年初深圳出台相关文件后，凤凰社区就在积极与政府洽谈方案。
方格公司此前就一直在凤凰社区内办公，此次成为唯一的竞拍人，也是近水楼台先得月。“利益分配合理，同时社区还可以搭上产业发展的顺风车，为社区经济转型提供了好的机会，社区获益大。”刘辉告诉记者，社区提出要求入股企业，并在协议中规定，几年之内企业必须上市，否则将自行处置股份，这也是对社区自身利益的一种保障。根据该宗地的出让要求，竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》，并与凤凰股份公司和深圳市宝安区人民政府有关部门签订用地发展协议书，然后与凤凰股份公司共同作为受让方与规划国土部门签订《出让合同》，并自签订《出让合同》之日起5个工作日内付清全部成交价款。成交后，本宗地由竞得人负责出资建设。此外，合同还约定，项目建成后，该项目总建筑面积的20%由竞得人无偿移交凤凰股份合作公司。该部分物业限共同整体转让，不得分割转让。其余属竞得人所有的物业，限共同整体转让，不得分割转让。
这20%的建筑面积即13980平方米产业配套物业中，食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元计算，该部分产业配套物业合计建造成本达3614.8万元。对于村集体土地出让收益，政府提供了两种分配方式，一种是由政府和村集体各分50%，另一种则是政府分70%、村集体分30%，另外，村里再持有20%的物业面积，而凤凰社区选择的就是第二种。文永昌表示，第一种方式是一锤子买卖，第二种方式则为社区长远发展提供了来源。对农村土地做过专题研究的北大教授周其仁专门从北京赶来深圳见证这场村集体土地拍卖会。周其仁认为，深圳的村集体土地改革，在全国城市里属于先例，也具有借鉴意义，他回去将立刻写研究报告。
深圳市规划国土委内部人士表示，深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中，率先遇到土地资源的约束问题，用地供需矛盾突出。与此同时，原农村集体(尤其是特区外)实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。因此，盘活原农村集体土地，既有利于缓解产业空间不足的问题，也有利于促进原农村社区发展转型、推动特区一体化发展。对此，深圳市于2013年1月8日以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。其中，配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》(试行)提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。 土地流转改革大事记,1982年深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年,国务院提出土地使用权可以有偿转让。1987年12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权，这是新中国建立后首次进行的地拍卖。1988年国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)，全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。1990年国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件。1995年国家土地管理局公布《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培育和发展土地市场的8项要求。2008年10月20日，十七届三中全会部分承认农民的土地物权中的流转权，农民可以部分获得流转权收益。2013年十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
此外，深圳历来作为改革的排头兵，1987年深圳国有土地第一拍，开创了土地招拍挂的市场化出让方式。而今，深圳再次最先开创村集体土地直接出让，在多位业内人士看来，这与中国城镇化发展一脉相承，是农村土地流转的先行试探者。刘辉透露，目前，深圳还有龙华、坪山等地的社区对村集体工业用地改造上市表现出极大的热情。今年是政策示范消化期，等到别的社区观赏到凤凰社区的成果和好处时，预计明年将有更多社区参与进来。总部位于深圳的一家央企对此次村集体土地拍卖保持着高度关注。该央企内部人士对记者表示，深圳年初出台了“1+6”文件，他们十分关注这些政策将如何落地实施。“目前很多工业用地可以用作产研大楼，实质上与写字楼无异，差别在于产研大楼只有一个大产权证，不可分割，要出售只能一栋栋卖出，只能分割出租，而写字楼、分割出让出租均可。”这位人士表示，他们十分关注此次工业用地拍卖后将以何种方式开发回流资金。“看看我们以后是否也有机会参与。”他说。
也有企业为今后工业用地价格被抬过高而担忧，不过深圳宝安区规划国土委一位人士告诉记者，村集体用地是否可以拿出来拍卖，从流程上而言，首先要看村集体是否有出让土地的意愿，然后向国土部门提出来，由国土部门审核该工业用地是否符合规划。若符合，国土部门与村集体商谈方案，最后根据市场价来评估确定起拍价格，并非由村里定价。实际上，为防止土地沦为炒作工具，凤凰社区土地出让对竞买申请人做出了限制，要求为深圳注册、已启动上市筹备工作的企业法人，必须从事新一代信息技术通信终端设备制造产业的研发、制造和销售，并拥有相应研发专利许可证的相关授权。“将竞买人行业限制为实体经济行业，有利于政府主导城市产业转型升级，不至于被炒高地价。”深圳市规划国土委内部人士说，深圳的工业用地通常有产业指导规划。对于村集体工业用地流转开闸后，下一步是否会放开宅基地和商业用地的疑问，刘辉强调，目前所指的全部为工业用地，并未涉及宅基地流转，因此外界不要过度解读和联想。
