谢逸枫：1月百城房价“破1”楼市复苏回暖加速
导语：2013年2月1日上午10点30分，中国指数研究院发布《2013年1月中国房地产指数系统百城价格指数研究报告》，报告显示，1月份国内房地产价格环比涨幅触及1%。1月份重点监测的100个主要城市房地产均价为9812元每平方米，环比去年12月上涨1.00%，为连续第8个月上涨，出现上涨以来涨幅首次达到1%，扩大0.77个百分点。与去年同期相比，1月份百城房价同比上涨1.2%，涨幅扩大1.17个百分点。报告显示：2013年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9812元/平方米，环比2012年12月上涨1.00%，自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨，涨幅扩大0.77个百分点，其中64个城市环比上涨，35个城市环比下跌，1个城市持平。
2012年12月-2013年1月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 环比上涨城市 环比下跌城市 持平
12月 9715 0.23% 57 43
1月 9812 1.00% 64 35 1
2012年12月-2013年1月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 均价同比幅度 同比上涨城市 同比下跌城市 持平
12月 0.003% 45 54 1
1月 1.20% 50 49 1
数据来源：中国指数研究院 注:亚太城市房地产研究院谢逸枫整理
有请香港凤凰卫视特约著名房地产评论员、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫对此评论：
谢先生，请你分析和解读下今年1月全国100城价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？
谢逸枫：今年1月全国100城价格延续去年12月环比同比同时上涨，且房价涨幅同时“破1”，说明房价反弹预期已成现实，目前楼市复苏回暖势头强劲，呈现市场全面复苏迹象，后市房价上涨预期继续不断增强。基本可以判断，2013年房价总体上保持平稳上涨，房价正式进入上涨通道，后市将持续进入补涨阶段，1月住宅环比涨幅扩大到1%同比涨幅扩大到1.20%，表明一线城市房价显示报复性上涨特征，拉响了调控加码警报信号。毫无疑问，今年楼市小阳春可期盼。
谢逸枫:自去年6月起，房价止跌回涨后，住宅均价环比已经连续8个月环比上涨，环比均价涨幅不断扩大并“破1”，平均超过60%以上城市房价持续上涨。而住宅均价同比连续9个月下降后连续2个月上涨，涨幅不断突破到1.2%。自去年3月房价同比止涨下跌后，保持连续第9个月同比下跌后连续2个月上涨，微幅突破1.20%。表明房价再无下降空间。尤其是自去年以来销售成交量不断上升与楼市回暖上升及调控微调的刺激下，刚需与改善发力导致房价上涨局部反弹苗头，表明目前中央调控房价上涨压力巨大。而在城镇化与人民币升值及通胀等土地供应减少的推动背景下，预计2013年二季前楼市全面回暖指日可待。毫无疑问，随着调控微调城市扩大，刚性与改善需求持续释放，销售成交量的放大，房价全年将依然保持平稳小幅度上涨。
谢逸枫：从今年1月环比上涨城市数据看，1月环比上涨城市64个，比去年12月房价环比上涨城市，增加了7个。从1月环比下降城市数据看，1房价环比下降城市35个，比去年12月房价环比下降城市，减少了8个。从1月环比房价涨幅，破了“1”。从1月房价上涨城市看，1月同比上涨城市50个，同比上涨城市增加了5个。从1月同比下降城市数据看，1月同比下降城市49个，同比下降城市减少了5个。从1月同比房价涨幅，破了“1”，达到1.20%。
为什么今年1月全国百城房价环比连续8个月出现上涨，同比连续2个月次上涨？为什么房价整体上保持上涨并且幅度扩大？
谢逸枫：环比上涨1.00%是市场正常表现，仅是所谓的翘尾与市场复苏回暖行情延续，不存在报复性暴涨现象,没有超过调控预期控制目标．连续8月涨幅扩大才0.77个百分点,控制范围在1%之内。而同比上涨1.20%是市场反弹的信号，但是一线城市房价上涨幅度扩大基本符合市场预期判断,主要是刚需与改善需求旺盛及调控力度趋弱有直接关系.另外是一线城市供求不平衡,商品房库存量由正转负增长,销售成交火热与新增供应减少导致商品房库存下降。
谢逸枫：今年1月全国100城市房价上涨主要原因有七个方面，一则经济层面看，今年货币政策偏宽，1月国家宏观经济发展稳定，经济企稳并回升的趋势非常明显，支撑房地产市场复苏。二则政策层面看，今年1月国家并未出新的政策，而前期调控微调积累效应显现，刚需与改善需求爆发，楼市处于回暖期。三则房企资金层面看，去年销售业绩比预期好与今年1月海外融资起高潮及资金到位基本超过去年，无降价动力。四则市场层面看，一方面市场购买力旺盛，城市化率的进程，产生大量的后市新兴购买力。人民币不断的升值与热钱的进入及保值的考虑，购买房子是最好的投资品。另外一方面是一线城市与部分二三线城市价格上涨加速，拉高了整体价格。五则土地市场层面看，今年1月土地回暖，地价上涨地王再现。房企拿地非常凶猛，土地市场的火爆，地价不断上涨进而推高房价。六则商品房库存看，一二三四线大部分城市的商品房库存下降，房企资金好转。七则市场供求层面看，连续三年用地负增长与一线城市商品房库存下降，影响到市场供求关系转变，求大于供的预期强烈。
京沪深在针对楼市调控政策基调的表态中，均使用了“严格”字眼，广州虽未作出上述表态，但强调“坚决”。似乎意味着今年一线城市的楼市政策基调将维持从紧。与其他城市两会传递出的信号相比，一线城市政府部门的表态相对严厉。除定调调控外，深圳还针对土地管理及改革作出部署，北京、上海则对保障房建设进行安排。房价环比连续8个月上涨，同比连 续2个月上涨，一线城市房价上涨突出，市场反弹出现，是否会引起中央新一轮调控政策出台？
谢逸枫：2013年中国房地产调控进入中央与地方更深层次的博弈阶段，全国两会前后基本是房地产调控敏感期，任何的官员表态与舆论报道一有风吹草动，市场上便是草木皆兵，引起购房者“恐慌性情绪”。而传言北上广深释放政策更严厉信号，一线城市楼市调控加码猜想，完成可以理解。但是政府官员表态与舆论猜想绝对不代表一线城市楼市出台更严厉政策调控加码，因为表态仅仅是表明政府很关注房价外，就是继承式贯彻2012年中央房地产调控不放松不动摇的思想，而是否调控加码，出台更严厉的政策，关键是中央政府的实际行动与市场是否逆转成2009年与2010年疯狂的状态，否则只是一些人与一些机构一厢情愿的幻想。
谢逸枫：市场上传言北上广深会释放严厉信号，一线城市楼市调控料加码的主要原因有六个方面，一则是去年11月、12月一线城市房价指标的涨幅扩大与涨速加快，房价上涨势头延续，市场回暖复苏明显。二则去年下半年开始到今年一月份，一线城市土地市场成交火热，爆发“地王潮”。三则2013年一月份一线城市一手、二房价与成交呈现涨幅反弹，房价上涨压力巨大，形成新一轮房价上涨预期。四则房产税扩容与二套房贷停贷的声音一直未停止过，而首套房贷政策优惠执行受阻挡。五则全国地方两会政府官员时不时的表态与舆论的猜测，影响到调控收紧的预期判断。六则是房企上涨房价、疯狂抢夺土地、海外融资掀起高潮，强化了市场反弹预期。另外是土地供应连续几年负增长与近期地方政府不断辟谣之间，形成房价大涨的基础判断。
谢逸枫：表态不会导致一线城市出台更严厉的楼市政策、调控加码，一是从2012年地方政府执行中央的政策看,微调的城市超过市场预期。2012年地方政府对中央房地产调控政策的执行情况，60个城市调控微调，15次地方到中央政府调控放松辟谣。二是从2012中央调控表态看，房价依然保持超过2011年的上涨幅度。2012年中央政府部门与领导共70余次表态房地产调控不动摇、不放松， 30次强调加强保障房建设、16次强调房价合理回归，10次强调决不让房价反弹，5次强调决不让调控反复，5次提到约谈问责。说明表态归表态，仅仅是惯例表态，表态不代表出台更严厉的政策调控加码。三则是房价稳定，未出现暴涨情行。譬如达到20%的幅度。并且全国两会将来，出台更严厉的政策调控加码不利社会与市场稳定。四则是国内经济发展不稳定，房地产不好，经济难独善其身。另外是新的领导轮换，稳定最重要。
谢逸枫：房价再次上涨，表明出现房价反弹风险信号，将引起中央高层的重视。如果地方调控微调过度放松和房价出现20%大幅度反弹，不排除中央楼市调控升级，出台更严厉的调控措施。譬如把不成熟的房产税扩容与二套房贷提高到7%利率也提高。但是从目前实际情况看，地方政府微调尺度受限与房价不存在大幅度反弹上涨与暴涨的条件，考虑到楼市回暖与稳增长，全国两会前中央不会出台新的严厉楼市政策或调控升级加码，而是保持既有房地产调控政策的力度，维持楼市平稳预期，防止房价大幅度反弹上涨与暴涨。由于地方政府受困于土地收入和税费减少，财政吃紧和稳增长及政治业绩等去商品房库存的影响下，地方与中央楼市调控博弈依然会升级，中央房地产调控不放松与地方政府调控微调并存局面。
64城住宅价格环比上涨 泉州、郑州等涨幅超3%
2013年1月，住宅价格环比2012年12月上涨的64个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：泉州、郑州、绍兴、常熟、淮安、赣州、衡水、石家庄、江门、东营，10个城市涨幅均在3%-4%之间。其中，泉州、郑州、绍兴、常熟、淮安涨幅在3.5%-4%之间，赣州、衡水、石家庄、江门、东营涨幅在3%-3.4%之间。另外，佛山、廊坊、新乡等54个城市环比上涨，其中佛山、廊坊等13个城市涨幅在2%-3%之间；湖州、泰州、镇江等15个城市涨幅在1%-2%之间；呼和浩特、长沙、成都等26个城市涨幅在1%以内。
2013年1月，住宅价格环比2012年12月下跌的35个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：南宁、张家港、海口、太原、三亚、聊城、金华、日照、扬州、无锡，其中，南宁、张家港、海口、太原、三亚跌幅在3%-4%之间；聊城、金华、日照跌幅在2%-3%之间，扬州、无锡跌幅在2%以内。另外，温州、惠州等25个城市环比下跌，其中温州、惠州等11个城市跌幅在1%-2%之间；大连、哈尔滨等14个城市跌幅在1%以内。
1月百城住宅价格9812元/平 同比上涨1.20%
2013年1月，百城住宅价格同比2012年1月上涨1.20%，自上月止跌后连续第2个月上涨且涨幅扩大1.17个百分点。有50个城市住宅价格同比上涨，比上月增加5个，其中，菏泽涨幅最大，是唯一一个涨幅超过10%的城市；乌鲁木齐、连云港等39个城市涨幅在1%-10%之间；宁波、武汉等10个城市涨幅在1%以内。2013年1月，有49个城市住宅价格同比下跌，比上月减少5个，其中，温州下跌18.96%；南宁、海口等36个城市跌幅介于1%-15%之间；徐州、秦皇岛等12个城市跌幅在1%以内。
1月十大城市住宅均价16417元/平 环比上涨1.61%
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年1月十大城市住宅均价为16417元/平方米，环比上月上涨1.61%。具体来看，北上广深四个一线城市涨幅均超过2%，成都、南京、杭州、武汉涨幅在0.1%-1%之间，天津、重庆（主城区）涨幅较小，分别为0.05%、0.04%。同比来看，十大城市平均价格上涨2.84%，连续第3个月上涨，涨幅扩大1.78个百分点。本月，天津、杭州2个城市同比下跌，跌幅分别为2.31%、1.60%。其余8个城市同比上涨，广州，北京、重庆（主城区）涨幅均超过5%，深圳、南京、成都、上海涨幅在1%-5%之间，武汉涨幅最小，低于1%。
1月十大城市二手住宅均价22686元/平 环比上涨1.53%
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本的调查，2013年1月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为22686元/平米，环比上月上涨1.53%，涨幅较上月扩大0.13个百分点；10个城市主城区二手住宅价格全部上涨。具体来看，北京涨幅居前，环比上涨2.22%，南京次之，环比上涨1.73%；深圳、广州和上海的涨幅也超过1%，环比分别上涨1.64%、1.30%和1.23%；杭州、武汉和天津的涨幅较接近，在0.5%-1.0%之间，重庆和成都涨幅较小，分别为0.41%和0.24%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨13.64%，涨幅较上月扩大3.52个百分点。10个城市同比均上涨。具体来看，4个一线城市同比涨幅均超过10%，北京涨幅最大，达18.80%，南京、武汉、天津、成都、杭州和重庆的涨幅也都在5%以上，其中重庆涨幅最小，为5.99%。