谢逸枫：万科牵手铁狮门进军美国房市
导读：2013年2月17日深圳商报报道，万科牵手美头号房企进军美国 王石微博确认消息。2013年2月14日，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。当晚，万科董事会主席王石发微博称：万科登陆旧金山。有网友在微博上问王石为何开拓海外市场？王石通过微博回复说：“全球一体化的今天，世界上的许多资源都进口到中国，同时中国的许多产品亦出口到世界各地，不要一提国际投资就提醒应该在国内如何如何。21世纪优秀的企业一定是全球视野，国际化。”
万科总裁郁亮表示，万科的国际化战略制定很早，去年已宣布成立了美国业务小组。万科目前正在尝试性投资国际化业务，并在不断摸索。铁狮门成立于1978年，旗下物业总值542亿美元，全球管理325个项目。其中包括1200万平方米商业物业和920万平方米住宅，包括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心、柏林索尼中心等，是全美最大的商业地产公司。自1978年以来，铁狮门收购、开发、运营的物业价值超过550亿美元，其中包括超过1100万平方米的优质写字楼和92000个住宅单元。
中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫表示，万科牵手美头号房企进军美国海外投资，意图非常明显，目的是投资业务国际化，开拓国际市场与扩大万科品牌影响力，增加资本市场的影响力。其实，万科实施全球视野的国际化战略，早一年前就有预谋。由于未找到美国本土合适的合作伙伴，一直搁浅到今年2月。此次，万科牵手美头号房企铁狮门，意味着万科走向海外投资市场打响冲锋号，一旦美国房地产投资开发试水成功，国内房企必会蠢蠢欲动的杀到美国市场。
中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫直言，房企进军欧美国房市，实质上就是赚钱，最终赚的还是中国投资客与富人移民的钱。
中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫指出，万科与美头号房企铁狮门合作，主要是出于投资开发国际房地产市场风险考虑。一方面是双方合作有望实现共赢，铁狮门拓展中国商业地产有大量资金，同时需要有一个当地成熟的伙伴。另外一方面是万科找铁狮门这个国际一流地产商合作开发国际市场是风险最小的办法。三是美国头号房企铁狮门不仅资金实力雄厚，关键是有地域环境有利与本地政府“关系”及本土的巨大影响力，成功更是事半功倍。
中国知名地产专家、美国格理集团首席经济学家谢逸枫认为，万科进军美国海外房地产市场，标志中国房企走向国际化市场的第一步。万科进军美国房地产市场主要考虑到五个方面原因，一是中国成为美国房地产市场的买家比例逐年提高到10%，占到国际房地产市场销售额的11%。二是有利万科在资本市场的影响力，增加市场份额与影响力。三是通过学习美国房地产投资开发与经营，为万科进军其他国家的国际市场积累宝贵经验。四是中国投资客当前正兴起一股新的美国投资热潮——“隔海买房”，国内在美国购买需求旺盛。五是万科减小平均的买地及投资规模，从而提升资产周转，维持股本回报率，振兴地产股。
万科觊觎美国市场之前已有端倪。去年7月底，王石透露了他的一个发现，“2012年中国成为美国房地产物业的最大买家，占了整个国际销售额的11%，此轮移民潮很多都是投资房地产，在美国纽约寻找投资机会，使得未来有更成熟的业务计划。”王石在今年1月底出席达沃斯论坛时表示，万科去年在香港进行并购，今年将往北美开展并购，首季度在美国将有投资项目落实，未来陆续在其他国家开展投资。1月22日，在万科B股转H股方案的新闻发布会上，万科总裁郁亮表示，万科置业未来将继续进行在香港本土的发展。
1月23日，万科置业与香港新世界发展联合投得新界区港铁西铁荃湾西站六区物业发展项目，作价34.34亿港元。这是万科在香港房地产市场拿地首战告捷，也意味着万科的海外国际化业务发展平台正式落地。今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资超过350亿元，已超过2012年全年的一半水平，最新加入的是龙湖地产。如此多的房地产企业今年频频进军海外，并不意味着看淡国内市场。王石说，从长远来看，房地产市场在城市化过程中发展，现在中国城市化只有50%，相信中国城市化在达到70%之前，房地产市场发展不会停止。
据上海证券报报道，由于此次是万科作为内地房企在香港地区的首次拿地，希望以该项目作为打响香港地产市场的第一炮，并从中积累拓展海外市场的经验，因此万科希望一举夺地成功，出价难免激进。万科与新世界此次高价夺地存在特殊因素，并不反映当地发展商对后市的普遍乐观。根据万科置业海外的公告，其母公司与新世界发展分别持有合营公司20%和80%的股权，未来会考虑将港铁荃湾西站项目的相关权益注入到上市公司资产中，但目前尚无定论。项目将于2017年预售，市场定位为刚性需求。
就在1月21日，万科总裁郁亮就万科B股转H股转股方案召开记者发布会。针对市场普遍担心的万科B股转板H股后，是否与此前收购的万科置业海外存在业务冲突这一问题，郁亮明确表示，万科置业海外未来主要发展香港市场，而万科仍专注于内地市场，因此两者不存在任何冲突。郁亮的话音刚落，万科便联手郑裕彤旗下的新世界发展投得香港荃湾西站项目，其剑指海外市场的野心不言而喻。据经济参考报报道，市场猜想万科将把第四个十年的主力放在海外发展。郁亮对此反复解释，国际化仅是一个探索和尝试，意在提升管理水平、寻找全球合作者，“不只是说为了盖房子、赚点钱”。同时，针对内地市场“饱和论”，郁亮仍相信中国市场足够大，仍能够支撑万科未来发展。他盘点，现在万科已进入60个城市，但国家公布房价指数是70个大中城市，“我们连70个大中城市都没有进完，所以内地对我们发展空间是很大的”。
之前“南联装商业、万科攻住宅”的猜想也被否认。对于商业地产，郁亮指早前成立的商用物业管理部，主要是管理现有小区里的商业配套，是为了做好住宅而做商业，而非为商业而商业。“到今天为止我们对商业地产发展仍然实施保留态度，目前商业地产在个别城市出现了一些过快发展的势头，如果住宅出现发展势头过快，你有可能通过降价解决，商业地产的话降价卖不出去就只能通过闲置来处理掉，这是一个危险的事情。”郁亮总结道，“万科对商业地产，在谨慎态度下发展。”董秘谭华杰在万科记者会上做开篇致辞时特别提到，1993年3月发行的万科B股有着非常重要的作用：“1993年B股募集4.5亿资资金，这在1993年的是一个巨款，正是因为这笔钱，万科在1993、1994年行业大调整中，不仅没有受影响，而且抓住了利用低谷发展的机会。万科B股发行最大的影响是让万科第一次直接地和国际投资者、国际资本市场有了亲密接触。”
现在，香港地产市场和资本市场一同敞开怀抱，该怎么走下一步棋，万科仍在学习。郁亮说：“现在确实香港市场融资成本相对比内地低一点，工具多一点，但是外资进入资本市场也是有管理的，也不是拿了钱就可以用的，这些都需要慢慢摸索。据中广网报道，不仅是万科，今年已有12家内地房企在香港和新加坡发债融资，整体涉资超过350亿，已超过2012年全年的一半水平，最新加入的是龙湖地产。为什么如此多的房地产企业出走海外，难道是因为国内调控对市场打击过大?王石否认说，从长远来看，真正的房地产发展是在城市化过程中，现在中国城市化过程只有50%，相信中国城市化在达到70%之前，房地产市场发展不会停止。据媒体报道，中国大陆客当前正兴起一股新的美国投资购屋热潮——“隔海买房”。美国的三大主要华裔聚集区，即纽约市区、洛杉矶周边地区和北加州一带的房地产市场近期刮起了一阵现金抢购风潮，而其中来自中国的购房投资金额已经超过了原先排在第一位的加拿大购房者的投资金额，业界人士将这股风潮称之为“中国风”。
