保障房合并管理，《规划》还提出，要充分发挥政策性保障住房的保障功能，向低收入住房困难家庭提供以公共租赁住房为主的保障性住房;重点保障城镇困难群体和低收入群体的基本居住需求。逐步将现有各类保障性住房合并管理，完善以公共租赁住房为主体的住房保障体系。严格控制户型标准，分类确定租金标准，采用只租不售的管理模式，完善申请、审核、分配、退出机制，促进公共租赁住房循环利用。三年县县通高速，在提升城乡通达度方面，《规划》还透露，力争到2015年，全省轨道交通里程达5000公里，建成以广州、深圳市为主要节点，连通珠江三角洲9个地级以上市及清远市区的珠三角城际轨道交通网络主骨架;全省公路通车总里程达20.4万公里，其中高速公路通车总里程达6800公里，基本实现县县通高速公路。

   附：《广东省城镇化发展“十二五”规划》全文【2013年】广东省城镇化发展"十二五"规划主要任务：1促进区域协调发展；2提高城乡一体化发展水平；3构建集约紧凑空间格局；4创新城市开发模式；5提升绿色宜居水平；6推动智慧城市建设；7保护传承历史文化；8推动异地务工人员融入城镇。http://www.tdzyw.com/2013/0312/27417.html

   一，如何看《广东省城镇化发展“十二五”规划》中“宅基地入市”政策？

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“宅基地入市”是东城镇化改革的一项最大难点。广东方面的考虑是，一方面推进广东城镇化改革，加快城市化。另外一方面是宅基地流转可以集约用地，并加大市场配置土地资源，这对珠三角的发展具有重要意义。但是从《广东省城镇化发展“十二五”规划》中“宅基地入市”政策看，仅仅是一个纲领性规划文件，需要相关的配套文件与地方的政策细则落实。否则，这项政策根本没办法执行。在我国，《土地法》规定只有两种土地所有制，即国有土地和农村集体土地。而且规定农村集体土地要改变土地的使用性质，必须按农业用地首先出售给国家。因为《宪法》规定了，城镇土地归国家所有。随着改革开放的深入发展和市场经济体制的建立，涉及农民根本利益的土地所有制一再为推进农村改革的有识之士提起，但由于利益巨大，涉及《宪法》、《土地法》的修改，各方意见不能统一，这问题一再被搁置。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“早在2001年，广州就已经提出过宅基地流转的问题。当时说补交一定的地价，宅基地房屋就可以交易，只是由于操作问题，后来没有了下文。同时，广东迫于建设用地紧张的压力，也早已在土地流转方面开始了尝试。2005年10月1日，广东省以“政府令”形式发布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(下称《办法》)规定，农村集体土地将与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。《办法》实施以后，得到了全国的极大关注，国土资源部也多次到广东调研，了解试验的效果。尽管目前尚没有统计数字显示，广东有多少宅基地流转。但在促进经济发展的考量下，尽管一直冒着“违法违规”的危险，广东实际流转的宅基地数目却不在少数。广东宅基地面积标准在平原地区和城市郊区为80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。广东现有5047万农业人口，按一家4口推算，计有1260多万农户。即使以80平方米每户计算，也有超过10亿平方米的宅基地面积。

   2012年2月份，广东省国土资源厅草拟了《关于加强农村宅基地管理的通知》(以下简称《通知》)，并上报省政府审批。目前已要求各地对现有的农村宅基地和农民住宅完善确权和登记发证手续。2012年7月25日，备受关注的《广东省建设珠江三角洲金融改革创新综合试验区总体方案》正式公布。这是目前国内覆盖内容广泛、涉及范围大的金融改革方案。 《方案》主要由三大部分组成：一是在珠三角地区建设城市金融改革创新综合试验区，二是在环珠三角的梅州市建设农村金融改革创新综合试验区，三是在环珠三角的湛江市建设统筹城乡发展金融改革创新综合试验区等。在城市金融改革创新方面，《方案》提出加快建设现代金融市场体系，构建多层次资本市场，鼓励和引导民间资本进入金融服务领域等。在农村金融改革创新方面，《方案》提出要培育完善的农村金融要素市场，推进农村宅基地和土地承包经营权抵押贷款试点工作，创新农村金融服务体系，深化农村信用社改革等。

   2013年3月11日，广东省政府在其官网公布的《广东省城镇化发展"十二五"规划》，指出：加快异地务工人员入户城镇配套制度改革。将完善异地务工人员子女教育、住房保障、农村宅基地和承包土地处置、城乡社会保险制度衔接等方面的具体配套政策，建立转户农民权益保障机制，允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。逐步改善城镇异地务工人员居住条件，鼓励产业园区自建异地务工人员公寓或在园区周边统一租赁住房供异地务工人员居住。

   如何理解“宅基地”？亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“按照我国《土地法》，宅基地属于农村分配给村民，村民只能在上面建造房屋供自己使用，但所有权归村民集体所有的农村土地。按照目前的法律规定，宅基地使用权不能在房地产的一级和二级市场上交易。2012年全国两会期间。《关于加强农村宅基地管理的通知》已上报广东省政府审批。其中明确了农民合法的宅基地可上市流转。其中包括宅基地的转让、出租，并拥有收益权。此后召开的全国“两会”上，温家宝总理在政府工作报告中指出，包括农村集体建设用地和宅基地，都要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。十届全国人大五次会议审议通过的《物权法》第一百五十三条也规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而此前的说法是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但是广东农村宅基地转让出租的地方法规尽管还未最终出台，但农民的私下交易已较为普遍，并自发形了成一个宅基地流转的地下市场。”

   市场上对“宅基地”是如何交易的？亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，市场对于宅基地上市流转的冲动主要集中在广州、深圳以及周边地区，特别是广州、深圳市内的那些集体所有制土地，因为随着城市地价的上升，这些集体所有土地的潜在价值预期也在升高，很多人想买。多年来，在广州、深圳等发达地区，农民与城市居民私下或公开出让、出租宅基地使用权的情况就开始出现了。一些村民在靠出租宅基地上所建房屋获得较为长期的稳定收益，而一些村民则将自己手中的宅基地使用权及其附在其上的建筑物通过各种形式出让、出租，再用这些钱在城里买房买车，过起城市人的生活。譬如广州市中心城区，目前聚集着以下渡村、石牌村为代表的属于农村集体所有制的土地约有138块。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫称，“宅基地”是广大农民安身立命的根本，是他们身份象征的土地，这些原本处在城郊的村庄正被日益扩大的城市圈所吞没，农民进城、城里人下乡越来越普遍，农民和城里人的界限越来越模糊，村民的生活日渐富裕，纷纷在城里买房买车。村里的宅基地也水涨船高，法律法规虽有明令禁止，但租售市场仍然旺盛。事实上，由于广东省宅基地的流转“身份”一直得不到认可，很多发达地区的农民都私下进行房屋交易。已经多次出现农民私自转卖宅基地或住宅的情况，尤其是广州、深圳等发达地区，宅基地随着城市经济发展不断升值一些城市市民擅自买下农民的宅基地，重新建房或自住或出租。在广州市海珠区小洲村，从几万元到几十万元，买房、租房的人很多，目前仅广州类似小洲村这样的城中村就有138个。在东莞、佛山等地，为加大招商引资力度，纷纷建设农民公寓，将村民集中安置居住，从而腾出大量土地，包括宅基地用于建设厂房等。

   亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出，“宅基地证房”是没有房产证的，不能到房屋交易中心办理产权，所以只能到公证处做公证交易。宅基地使用权的买卖已经被套上了“合资建房”的外衣，其签署的也是合资建房的合同。买卖双方往往会签订宅基地鉴证书，并到公证处公证，但宅基地鉴证书只是买卖双方协议的证明，不能代表买家可凭此获得房屋产权。因此，这种交易在严格意义上是被禁止的，并可能触犯《刑法》有关对非法转让土地的相关条例。作为一种现象，虽然宅基地使用权交易没有任何法律上的保证，但依然屡禁不绝。作为当时引人关注的事件，天河“龙怡苑”经常被提及，2004年，广州市政府就强令拆除被称为“广州最漂亮的宅基地自建房”——“天河龙怡苑”。整个小区9栋21层的大楼位于城区主干道中山大道旁，当时的售价只需2000多元/平方米，不到周围商品房价格的一半，两期1000多套房子不到10天就被一抢而光。按照当时广州市的规定，即使是宅基地农民住房也要申请报建，但“龙怡苑”自兴建起的近两年来从没有办理过任何规划审批手续。从上世纪90年代后期开始，村民在原有宅基地上兴建了大量楼层。这种现象在广州市其他集体所有制土地也十分普遍，被俗称为“种房子”。但是以买卖形式的实质交易并不多，在出租、出让形式中，出租占到了90%-95%以上，宅基地在城内不太可能存在太多出让交易，在郊区可能存在少量零星交易，但不成气候。