对于任何一个房地产市场而言，住房告别绝对短缺意味着就供求关系而言，未来房价出现暴涨的概率基本为零。既然住房已经基本告别短缺，房地产调控政策一定要转变思维，不要再人为制造"短缺"的恐慌。

　　3月25日，第一个地方版的“国五条”实施细则——《广东省于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式出台。无论内容如何，第一个细则都会成为一个靶子和标杆，“粤五条”得到的关注和待遇正是如此。

　　“粤五条”的内容，如果从“细则”的角度而言，的确太过于简单，全部文件总共五条，加上标点符号文字不到国务院17号文（即国五条）的一半，遑论操作性了。因此，“粤五条”甫一公布，就被指责为忽悠和应付，甚至是不敬业的忽悠。“国五条”要求的四大核心内容：限购、二套房贷、二手房转让20%的所得税以及房产税，要么语焉不详，要么根本就未提及。

　　但是，很显然，这里面有着极大的误会。事实上，“国五条”从来没有要求地方出实施细则。“国五条”只是要求：“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。”但这么一个要求，经过层层演化，就变成了地方政府要在3月底出台细则，进而用“细则”的标准和要求来审视第一个出台的“粤五条”，事实上，无论是20%的住房转让个人所得税，还是二套房贷的首付及利率，都不是地方可以规定的。

　　以引发市场恐慌的20%的二手房转让所得税而言，“国五条”的原规定是这样的：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”众所周知，这项规定引发了二手房市场极大的恐慌，在具体的实施细则出台之前，为了规避20%的所得税，二手房市场的成交量暴增，为了规避税收一些地方甚至出现了所谓的“离婚潮”。而市场上期待落地的“细则”，事实上就是期待对20%的所得税进行界定和区分情况。但是，具体如何分情况征收，是任何一套都征收，还是家庭唯一的住房出售可以免税，地方并没有任何权利，因为税收实施的细则的权力属于国家税务总局，“20%”引发的恐慌应该由国家税务总局安抚，而不是寄希望于各地方政府。再比如，关于二套房贷，首付究竟提高至多少，利率究竟如何，也取决于人民银行，而不是地方政府；至于房产税的扩容，更需要国务院拍板。很显然，矛盾出现了：外界期待地方对个人所得税、二套房贷等进行明确，但地方又没有这样的权责。于是，率先出台的“粤五条”，当大家没有看到期待的内容的时候，就开始拍砖，实事求是而言，砖显然拍错了地方。

　　“粤五条”作为一个标杆，作为一个靶子，其他省份会纷纷效仿。即使江湖上流传非常严格的“京五条”细则，也绝对不会突破“国五条”的规定，北京的限购已经极为严格了，即使再加码，也不会对市场产生巨大的震动。“20%效应”事实上已经消化完毕，未来的房地产市场只会波澜不惊，大家对各地细则的期待可以暂时告一段落。但这并不意味着没有新的政策出台。

　　正如前述，个税也好，二套房贷政策，“国五条”都明确了相关部门，这些部门有责任、有义务出台有实质性的细则。还是以“20%”的个税为例。尽管外界骂声一片，笔者却毫不掩饰对这个政策的支持。稍对中国的个税法有一点了解的人都知道，这个政策是税法里面明确规定的，不是国务院“滥施淫威”，随意加税，只是这个法律条文却被税务部门在后来执行的时候人为改变为按照交易额的1%交税。“国五条”只是拨乱反正，而不是新加税。

　　但是，一个好的政策，指向应该是明确的，目的是为了抑制投资投机，而不是抑制基本的住房需求。20%的个人所得税，是中国房地产调控从行政调控向市场调控转变的一大选择，也是世界很多国家的通例，美国、英国、德国等国都有对住房转让收入征收个人所得税的规定，而不是像某些人抨击的，是我国所独有。但在中国住房拥有情况很复杂的情况下，这个政策本身的确有“打击面”过宽的嫌疑，比如，个人转让唯一的住房，是否像以前一样免税，应该明确，再比如，一些以前的福利分房等特殊的房产，又该如何确定原值和价格，都需要有具体的规定，目前这个规定，方向是对的，但要避免对基本住房需求的打击。税务部门应该抓紧出台具体的实施细则，而不是沉默。

　　需要指出的是，经过10多年的快速发展，中国房地产市场已经出现了明显的结构性变化，中国住房绝对短缺的时代已经结束。在前不久“中国发展论坛”年会上，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，目前我国人口户均1.02套住房，按照任兴洲的数据，到2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套。但事实上，179亿平的数字只是考虑了商品房、经济适用房、公租房等可以统计的住房，而大量的单位福利分房以及超过60亿平的小产权房并没有计算在内，目前全国的存量房的面积保守估计超过了250亿平。很显然，实际的住房套数远远超过2.2亿套。这个数字，其实可以用2013年政府工作报告的数字来印证，根据报告，到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米和37.1平方米，而根据国民经济和社会发展2012年统计公报，到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，可以得出，官方统计在内的城镇住房存量面积为234亿多平，这也是不包含60多亿平小产权房的。按照这个数字，加上小产权房的面积，城镇存量房的面积差不多在300亿平，人均真正住房面积应该超过了35平米。而世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30～35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，之后，城镇住房的绝对短缺时代将宣告结束，住房供应进入平稳阶段。如果按照目前人均35平来看，中国目前的城镇居民住房已经和接近德国、法国、日本（分别为：38平、37平、31平）上世纪90年代的水平。

　　目前，北京、上海、广州、深圳在内，二手房的交易量已经超过了新房，这也意味着，中国的住房市场已经从增量住房市场正在迈入存量住房市场。对于任何一个房地产市场而言，住房告别绝对短缺意味着就供求关系而言，未来房价出现暴涨的概率基本为零。既然住房已经基本告别短缺，房地产调控政策一定要转变思维，不要再人为制造"短缺"的恐慌。不是用短期的行政手段去调控一手房市场，而是通过制度建设，去调整存量房的占有结构，通过信息联网、房产持有税等一系列举措对存量房市场进行制度化调整，改变目前有人拥有百套住房同时有人一套都没有的不正常状况。