解读重庆市“国五条”实施细则
导读：经济之声《天下财经》总结归纳楼市调控四部曲——国务院10年9调，房价屡调屡高。
一部曲2003年—2004年：为房地产业正名。2003年7月，国务院会议发布“18号文”，开启十年调控序幕，“地王”首次横空出世。
二部曲2005年—2008年：降温。2005年4月国务院开始为楼市降温，银行限贷、“限价房”等应运而生。这段时间仍是房价上涨的“黄金期”。以北京为例，住宅均价涨幅达到200%。
三部曲2008年下半年—2009年：紧急救市。为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。这一轮“政府托市”使大中城市房价进入报复性反弹阶段。
四部曲2010年至今：全面加码稳房价。2009年12月至今，国务院先后五次常务会议研究房地产市场调控。房价快速上涨得到一定遏制，但房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。
总感到楼市调控政策的随意性很大，有时感到感到政策“跟着市场感觉走”，此次各地国五条实施细则出台，是否应对“国五条”实施细则？是政策说了算？还是市场说了算？有待时间证明！
京沪渝版“国五条”3月30日相继公布。“稳定房价、打击投机、建设保障房”仍然是楼市调控的主基调。与京沪等一线城市房价压力较大的情况不同，二三线城市的“国五条”细则可能不会那么严厉。此次调控的政策在短期内将体现出明显效果，调控的长效机制还是应该从增加土地供给、对持有环节征收房产税等方面发力。不动产登记条例”即将出台为房产税征收、财产公示奠定了基础，将促进住房信息管理的完善。
真正的楼市调控是“稳定房价、打击投机、建设保障房”，促进产业结构调整，减少土地财政依赖，堵塞房地产法律制度的漏洞，使房地产回归居住功能，而不是炒作投机的场所。为什么中国楼市调控屡调屡涨?地方政府与开发商利益有交集，往往是上有政策、下有对策，但愿此次调控动真格，从政策面来看，如果不从货币政策、土地政策严格把关，其实楼市调控对大型开发商是没有多大影响的，政策效应通过市场来影响有待观察，因为中国始终有刚需存在，同时与收入分配制度及宏观政策密切相关。
综合归纳重庆地方版国五条细则的刚性规定：
重庆地方版国五条细则：限涨令（限制涨幅）、限贷（三套房停贷）、两成征收转让所得税，对房价的调控明显升级。限涨：房价涨幅不能超过居民收入涨幅，重庆2012年城镇居民家庭人均可支配收入22968元，同比增长13.4%。换句话说，如果按照去年的数据，那么今年重庆主城九区的房价涨幅将不能超过13.4%。
重庆地方版国五条细则：加强普通住房用地供应管理。保持合理、稳定的住房用地供应规模，引导和调节楼面地价不超过当期房价的三分之一。加大土地市场信息公开力度。尽管重庆版细则没有对房价做出限制，但却对在房价中占很大比例的地价做了限制。限价：地价不能超过房价的三分之一，控制了地价后，也就控制了重庆市场的房价。
重庆地方版国五条细则：限贷，三套房不得申请房贷，重庆细则要求对二套房贷政策严格执行“认房又认贷”的标准，并且暂停第三套以及以上住房贷款。细则中并没有提高二套房的房贷标准，也并没有以往传言中那样，将二套房首付比例提高到7成，贷款利率上浮至基准利率的1.3倍。
重庆地方版国五条细则：卖房统一征收20%的差额税，《通知》要求，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。房产税对“三无”个人购二套房征税，为抑制投资投机性购房，房产税的征税目标包括：在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含二套)以上的普通商品住房。
房产税的征税对象还有在主城区个人拥有的独栋商品住房和个人新购的高档住房。据了解，重庆此前的房产交易个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，不过在实际操作过程中，多采取全额1%的征收方式。以一套80万的房子计算，如果购买的时候房价为50万，按照以前全额1%的税率征收，应该缴纳8000元。但如果以新的方式，差额20%征收，那么应缴纳的所得税为6万，比以前要多交5.2万元，交易成本提高了6倍。
重庆地方版国五条细则：《通知》还要求，严格限制容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。限制大户型的开发，在有限的土地上，建更多中小户型，提高房屋的供应量，也能抑制房价。
真正了解重庆楼市的人来说，在某些地段及楼盘，房价不能与北京、上海、深圳一线城市比，但是重庆房价并不低于广东及海南某些区域。但由于重庆的战略地位及辐射能力，开发商看好重庆，预计重庆房地产还有１０年发展时机，加之城镇化建设提速，大中城市开发商可能转战商业地产，一些区县甚至重要乡镇，房地产依然有空间。由于综合成本的提高，房价下行空间很小，而且地方政府、开发商、银行、消费者心态都不一样，重庆地方版国五条细则对楼市的影响需要观察，只要能抑制房价快速上涨就算有成效。
附：相关解读
2013年2月20日，国务院出台了楼市调控“国五条”，再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，再次提出要求各地公布年度房价控制目标。在3月1日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(即俗称的“国五条细则”)之后，全国各省、市、自治区中,已有广东、北京、上海、重庆四省市公布了“国五条”地方实施细则，相比率先落实的广东版细则，京沪两地的细则基调要严厉一些，北京的严厉主要体现在对单身人士禁购二套房和进一步提高二套房贷首付款比例上；上海的严厉主要体现在差别化信贷；而重庆细则基本是对国五条的重申。
业内人士认为，这是2012年以来国务院第一次全面出台房地产调控政策措施，政策对地方政府提出了更严格的要求，调控成效能否继续显现，取决于在现有全国性调控政策基础上，热点城市如何出台配套措施，抑制近期出现过热苗头的楼市。无论是公布房价控制目标以及与此相关的考核问责，还是限购政策的具体执行，此前在一些城市始终存在执行不力的情况。专家认为，中央政府调控楼市的决心一直很坚定，最后成效如何，关键还是看地方政府的执行力度。
重点对比
20%个税，京沪渝粤版与国五条原版比较
国五条细则：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
北京版：对3月31日以后完成网上签约的二手房交易，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，依法严格按转让住房所得的20%计征个人所得税。不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。与此同时，为支持和保护自住改善型需求，对个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房的，继续实施免征个人所得税的税收优惠政策。
上海版：税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。
重庆版：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
广东版：“二手房转让严格按差额计征20%个税”未具体体现，仅以一句“房价过快上涨的地区要严格执行国办发〔2013〕17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”做了表述。
相关资讯：重庆国五条细则出台
中央“国五条”细则陆续“上路”“亮相”
楼市调控国五条全解读 腾讯网
解读重庆版国五条细则带来的影响
蔡律 2013年3月31日