从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。

10年之间楼市的风吹草动牵动人心。10年持续调控，房价一路走高。假如我们认为“国五条”之后，房价就会立竿见影地受到抑制，怕就太傻太天真了，甚至有痴人说梦之嫌。基于这个事实，我们不仅不会担心房价会受到压制，反而更坚定了房地产市场繁荣所持有的坚定的立场。

 

这个论断很快就得到了市场的印证。2月28日，北京2013年北京土地市场首场大戏在北京国土局拉开帷幕。12宗居住用地和1宗商业地块用地全部寻得买家。从招拍挂现场，开发商拿地的态度上看，虽然拿地热情居高不下，但依然是保持积极乐观的正能量。

参与2月28日拍卖的企业和个人达到45家，13宗地块出让底价合计约78亿元，成交总金额为107亿元，总溢价率37%，其中房山四地块溢价五成。至此，北京前两月土地出让金总计475.8亿，是去年土地出让金总额的73%。

同时，我们看到了更为灵活的组合，比如国企央企依然是主力军，有资本支撑的上市公司与品牌开发商更有实力、对未来更乐观，组建开发联合体，也是跨越资本门槛、获得土地资源的重要方式。

 

我们总是善良地认为，政府是真心希望，对房地产市场起到良性的引导作用，让弱势的老百姓能买得起、住得起房的，但目前来看，这个似乎更多的是美好的梦想。既做到房价合理回归，又避免伤及无辜的，但这个必须面对的难题却依然无解。

我们的内心也不怀疑，政府推出政策措施的主观意图，是从内心希望对失去理性的市场增加一些约束，与资本和市场形成博弈。每次与市场的博弈之后，结果总是会落败，其原因或者是斗争不坚定，或者是缺乏应有的力度，或者是在执行的时候大打折扣。

 

市场需要政策的规范，需要在政策制订的规则约定之下进行游戏，但市场有特定的解读方式，而最终政策所起到的效果总是事与愿违，往往都是打压得越厉害，就越是会反弹。究竟是什么原因导致这种在房价上涨过程中，政策压制与市场逆袭之间奇怪的循环呢？贾春宝希望通过本文有更清晰的分析与梳理。

 

首先是政策的支撑。

只要是改革开放的总方向不变，国内外的资本就会持续性地对产业政策施加影响力量；城市化进程的总方向不变，就会创造更多的刚性需求；只要市场化的方向不变，物质与商品所形成的商业逻辑就会继续发挥影响。

重要的是，当刚需被激发并释放出来，当小产权房依然处于不被法律保护，甚至随时会被拆除的状态下，当中国特色的社会主义为资本得到政策特许以及宝贵资源的利益交换逻辑屡试不爽，政策制定者、执行者与监督者在面对利益诱惑的时候，就很难出淤泥而不染。

国家的大政方针不变，坚定改革开放的战略方向，从城市化到经济圈，再到小城镇建设，这是一个发展趋势，当发展的浪潮如涟漪一般地从一线到二线，再从三线到小城镇，自然会反过来推动更发达的城市化的进程。

 

不要天真地认为政府只是游戏规则的制定者，他们也是参与游戏的人，政府也在做生意，不仅在与商人争利，也是在与民争利。城镇化是从农民手中收取土地资源，然后再拿到市场上去卖的过程，这个过程中，政府赚取的是巨额收入，解决的是大量的就业机会，得到了相应的税款，可谓一举多得。

诸如政府所控制的国企央企，是更直接的参与者，他们也有财务指标的要求，也需要在竞争之中用优势取得胜势。

从政府也是希望看到房地产的蓬勃发展的，不管是政绩还是民生，经济还是金融，貌似坚定的打压政策，其实是违心的。

比如从政绩的角度，从使得自己所管理的地方百姓享受市场经济的福祉的角度，从税收成绩到缓解就业压力，从推广地方形象，吸引资本关注的角度，从打造城市品牌，欢迎游客与开发的角度，这些都是地方政府应尽的职责。

 

扪心自问：我们的政客们在期待什么？畏惧什么？难道畏惧的是屌丝吗？难道畏惧的是作为弱势群体的反抗与破坏力吗？显然不是。屌丝虽然有怨言，却是一盘散沙；学者虽然有公信力，却带有强烈的寄生性；传媒更是政治的喉舌，胆敢造次，随时都会被封杀。

中国已经到了特定的市场阶段，屌丝们怨气冲天，早已对政策有了强烈的逆反心理，而在经济实力方面，即使中国楼市出现崩溃式的下跌，依然难以拥有购买房子能力。更微妙的是，一旦他们拥有了自己的住房，就会转而抱怨政府在推高房价方面不作为了。

对于利益导向，我们也不能指责当政者的私心，毕竟拥有不动产的人，逐渐成为社会的主流，他们的导向也是很重要的。这个不是势利，而是客观理性。

其实社会管理也是需要正能量的。所谓正能量不是通过愤青的方式，而是通过积极配合的方式。对政策进行积极配合，不仅是需要主观意愿，更是需要基于实力。

 

其次是资本的支撑。

经济危机尚未消退，国际主流是通过货币政策释放更多的流动性，不仅是国内货币增发，国际市场更是把中国当成资本获取稳定回报的避风港，所以会有更多的资本涌入。而资本时刻在为市场的繁荣，为发展的势头提供动力源，同时又需要更多的财务回报。

宽松的货币政策之下，必然有大量的流动性要去市场之中赚取利润，不管是银行还是非银行的金融机构，都在追求利润的最大化，而现在看来，还很难有相比于房地产更具有高利润的产业。

宽松的货币政策所带来的充沛的流动性，总是需要找到相应的价值洼地，并在推波助澜之中，为资本贡献相应的利润。中国市场享受资本的青睐，自然也会加大资本与政治之间博弈的胜算，假如政策“无心恋战”，那么资本必然是会取得预期的利益回报的。

 

第三是市场的支撑。

资本所图谋的投资回报，自然需要来自市场的支撑。大多数购房者表示，担心二手房转让按差价征收的20%个人所得税会被转嫁到自己身上。从限制投资性购房的角度，从提高购买门槛的角度，让我们很容易便想到了，税务负担注定要转嫁到租房客身上的。

虽然出于无奈，但租房客还必须要承担，不管是在办公室的租金，还是在员工的租金，都会有所提升，更是会提高各方面的成本，这无形之中加大了企业运营成本，让企业加速优胜劣汰的进程，而更多的是会加大通货膨胀的压力。成品油价格上调，重新回到“八时代”，这就是有力的证明。

实体经济的那些成功者，逐渐把主业从实体经济中抽调出来，变身为开发商，或者投资、或者持有运营属于自己名下的不动产。他们乐此不疲地参与争夺资本市场的这些入场券。

因为企业家们清醒地认识到，资本是让自己渡过难关的终极解决方案，而不管是用于产业投资，还是用于资本运作，从银行到民间投资者，甚至PE们都在关注其资产价值。厂房与店铺往往是推行的硬通货，会让企业得到资金的援助而渡过难关。

任志强说，二手房交易的重税只会改变住房由小到大的改善渠道，减少房源供应，让更多人挤进一手房市场。潘石屹说，增加交易过程的税费阻碍流通，上市的二手房会更少。供应量少则会导致房价上涨。黄文仔说，地价屡创新高，房价怎么可能下降？控制房价光调控市场没用，要调就要调政府。如果只是调控房地产商，越调矛盾越多。

 

第四是心理的支撑。

中国的贫富分化是从对房子的态度决定的。高富帅与白富美，正因为拥有更多不动产资源，所以才可以无忧无虑甚至锦衣玉食。而屌丝们只有通过租房而度日，无奈地承受越来越强大的生存压力。

那些既得利益的房叔、房姐、房祖宗们，是不会轻易放弃自己的利益缩水的。TA们既是在积习难返的官僚化体制内盘根错节的参与者，又是新政的最为顽固的反对者。

关于这一点，已经在贾春宝的多篇文章中有深入分析，在此不再赘述。

 

第五是辩证的支撑。

成熟而理性的人都知道，不要别人说什么就相信什么，不要说耳听为虚，就连亲眼所见，都未必是真实的。政策与市场，政治与经济，压力与支撑，从辩证法的角度看，更多的是矛盾的对立统一关系。

一方面是要在听到字面的语言看到字面的文字的同时，考虑到其真实的意思表示，同时也要看都有哪些因素在影响着其表达与决策；另一方面不仅要听其言，而且要观其行；当不同现象之间总是会有相关联的关系，而且百试不爽，那么其中的联系就是必然的。调控与房价上涨之间的关系就是这样的关联。

除非彻底放弃市场经济，否则就需要尊重市场规律，甚至即使真真切切地想改变，将难以改变人趋利避害的本性。

 

第六是可以预见到的未来的支撑。

开发商的房屋需要去库存，以往的投机性房产以及不明收入者的房产进入市场之后，投机性的与拿不到台面上的那些需求，已经得到了控制而且还要把曾经吃进去的吐出来。

市场只有在供求平衡的情况下，才能健康存续。

显然，一手房与二手房的总量剧增是中国当下房地产市场的客观现状，但在需求市场呢？一面是通过提高贷款利率等方式提高买房人的准入门槛，一面是提高二手房的税务负担，从压力传导效应看，必然会朝终极市场传导，假如终端市场不接盘，那么就会崩盘，相信这也不是任何政府与金融机构想看到的。

政府要尽量避免崩盘，就需要终端市场对于压力有支撑作用，并形成相对良性循环，虽然这样的循环稍微吃力一些，缓慢一些，也往往是不断加大力度并探底的过程。

 

假如我们把政策纳入到市场影响因素之中，假如我们认为政府的政策制定者，政策的执行者与监管者，同样逃脱不掉趋利避害的本能，那么我们就不难看出任何打压政策都使得市场出现反弹，价格不断攀升的根本支撑，其实并不单纯是开发商独特的解读方式，更多的是基本的市场思维方式。——实际往往就是这样的。

中国的房地产市场已经接近失控的边缘，这个失控主要表现为：调控力度不够，市场没反应；调控力度越大，房价越是会出现报复性反弹，而这是资本的力量在起作用。当我们为了天量资本而欢呼的时候，也是我们包括执政与精神层面沦陷的时候。

政策与市场之间的关系，不是以任何个人或者集团的主观意愿决定的。也不是多少条政策就能起到决定作用的，这不仅是行业特色决定的，也是中国的社会各阶层决定的，不仅是国际资本的意志决定的，也是渠道与终端市场决定的。

 

贾春宝

2013年3月4日星期一

 

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