摘要：目前，国际呼吁人民币的声音越发高涨。在新的国际形势下，许多国家还未从金融危机阴霾中走出，人民币存在的升值压力，对当前国际经济促进无疑会产生一定影响。随着人民币升值使大量国际热钱流入，进军我国房地产市场，迫使房地产价格持续大幅上涨，我国房地产市场也显现出泡沫破裂的风险。因此，我国有必要采取措施对汇率政策进行更加完善的调整，促进经济的稳定发展。
关键词：人民币汇率；升值；房地产；国际热钱
一、人民币汇率变动与我国房地产产业间的联系与现状
改革开放至今已经过去30多年了，房地产已经成为现今发展最为迅速的一个产业。以钢筋和水泥为主要原材的房地产仍然是我国经济增长的支柱产业，房地产的开发投资额的增长对GDP的增长存在着极大的推动作用。据2002及2003年数据表明，房地产开发投资每增加一个单位，将促使GDP平均增长11.409个单位，由此产生的杠杆效应不言而喻。近几年我国的房价都在不断上升，特别是现今北京、上海、广州及一些沿海城市房价在短暂的下降之后又呈现增长的势头，中部和西部也是平稳跟进。产生这种现象一方面得力于人口的红利，另一方面来自人们手中越来越多闲散的资金，前期的需求带动了房地产市场的价格。随着社会主义市场经济体制的确立，房地产市场不断发展，因此也成为了现在人们关注的一个话题。汇率作为调控我国房地产市场手段之一，通过对汇率的调整必将影响了我国的投资环境，因此汇率的调整必定带动大部分的资金向以资金密集型为结构的产业转移。
影响汇率变动的原因有很多，如国际收支状况、通货膨胀、货币供给、利率、投机活动等等。但我国现在的升值压力更多来自于外力，以美国为首的其他发达经济体，利用国际收支逆差及广义货币供应量M2为由，将我国定性为“汇率操纵国”，在国际间进行游说，迫使我国人民币升值。从2006年1月4日人民币汇率中间价以8.0702起步，人民币汇率经历了从缓步上行到快跑，到现在2013年1月的6.2202，增幅高达22.9%。人民币的升值不仅使我国的巨额外汇储备出现贬值压力，而且对我国对外贸易的复苏也形成了不利因素，出口企业也将面临汇兑损失的威胁，在人民币快速升值的背后，无疑也有着国际热钱炒作的影子。另外国家外汇管理局负责人称：“由于国际金融危机的影响还在持续，主要经济体宽货币、低利率政策继续推高全球流动性，提升了市场风险偏好，也将可能刺激国际套利资本流向我国”。
目前热钱进入我国的渠道可以归结为，一是通过地下钱庄，二是假借贸易往来，比如进口高报价，出口低报价，三是以外商直接投资名义进入，但其实并不进入生产领域,而是进入股市、楼市等。香港自1983年10月17日开始实行以盯住美元的汇率制度，就一直深受美元的影响。近期美联储实施QE3以及其他经济体实施了类似宽松政策后，大量国际热钱涌进香港，使得香港股票市场和房地产市场出现上升的行情，因为这样，香港政府不得不采取限制非本地居民购买房产的措施。相对应的是，我国人民币持续的升值，在最近的7个交易日里，人民币连续6次出现涨停，热钱的涌入使得通胀带有明显的输入性。2012年二季度出现的我国经济增速减缓，我国的货币政策也面临更加严峻的形势，美国量化宽松的货币政策使美元对外输出贬值，这就使得我国人民币升值压力也就越大，而我国如果采取紧缩性货币政策，无疑会使人民币升值压力进一步增加，这将加速热钱流入我国，同时我国对外贸易也将更加艰难。相对于我国现在实行积极稳健的货币政策，适当的放松货币政策是唯一的选择，但很可能会在内地市场形成热钱效应，导致物价上涨，特别是如今房地产市场出现恢复的迹象。
二、汇率变动对我国房地产市场的影响与途径
（一）汇率变动对我国房地产市场的影响
房地产产业受汇率波动影响很大，若人民币升值将使调整中的房地产业面对国际热钱炒作的压力。由于人民币预期的升值的空间加大，国际热钱的很大一部分是在投资我国的房地产产业。当一个国家或地区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在面临升值压力时，投资者都愿意把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能够获得巨大的收益，而也就是因为这样，大量的国外热钱涌入我国，对我国的股票市场和房地产市场进行投机，由于目前我国的股票市场持续低迷，处在2000点上下。另外房产的供给和需求短时间内受人民币升值的影响也不大，而大量国际热钱涌入了高额回报的房地产市场，推高了房地产市场价格，对于风险的取舍，投资者也更愿意选择房产进行投资。这些热钱在房地产市场推高楼价的同时，等待人民币升值兑现。房市的紧俏在一定程度上促进了我国的经济发展，对GDP的贡献很大，但是20世纪80年代日本正是由于日币出现对内贬值对外升值的情况，失去了货币政策的独立性，从而导致国际热钱大量用涌房地产产业，造就了至今举世闻名的经济泡沫，也是我国应该引以为戒的。
我国大部分的房地产投资来源于银行的贷款。一旦房地产泡沫破裂，银行就会出现过多坏账。这样一来，带来的必然是房地产产业的萎缩，而且也会造成大面积和房产相关工作人员的失业。现在在我国90%人口的平均可支配存款为7000元左右，一旦房价大落就意味着居民的财产将出现缩水和贬值，进而会影响到居民的消费支出心理，国内需求也会随之下降。由于汇率与房地产产业是一种正相关的关系，人民币升值，汇率下降，会使国外市场竞争更加激烈，特别对以出口为主的我国，这将加剧我国企业的外部竞争环境。然而，进口产品的增加对于提高人民的消费水平是有益的，房地产品作为一种竞争力较强的产品，投资者也就更加青睐。但房地产产业一旦脱离了实体经济的基础，这时一有风吹草动，短期内大量资金可能会出现外逃，就可能导致像东南亚金融危机类似的结果。
以2012年1-12月的国内贷款数据为例，可以看出1-12月的绝对量为49911亿，月增长达8.4%，而利用外资情况却是月10.9%的负增长在紧缩。同时北、上、广住宅价格指数同比自2012年1月触底而有所上升，一二线城市房市交易重现热闹，这是预期机制的示范效应所导致的。预期机制是指当一国货币存在升值预期时，投资者倾向于持有本币，但本币持有存在机会成本，更多的表现为购买该国的固定资产。国外资本对于汇率的理性预期使得热钱进入房地产市场，促使具有指标性的房地产市场价格上扬，从而使得投资者和投机者又相继进入房地产市场。但是由于房地产市场的变现能力不及股票和债券，投资周期相对较长，所以“热钱”引起的示范效应在一段时间内都会存在。
(二)途径
1．流动性途径
人民币的升值普遍会被被认为是一种对经济利好的行为，对吸引外资进入我国是一个促进作用，但是大量的外资通过各种渠道进入我国国内市场，不是进入我国急需资金的产业，而是股市和房地产这样的流通性较好的市场。因此，最终的结果将会导致股市，房地产价格上涨。
2．财富追求途径
人民币升值使我国的进口收益，有利于提高我国居民的消费水平，相当于人们的收入增加，财富增多。货币的购买力增加，多余的资金自然会流入回报率高的房地产市场和股票市场，但股票市场的的不景气，房产也就是保值增值的唯一选择，相对股票市场风险也小，所以炒作意味浓厚的投资，推高了房地产市场的价格。
3．升值预期途径
我们大多将此归结为适应性预期。适应性预期（Adaptive expectations），在经济学中是指人们在对未来会发生的预期是基于过去（历史）的。在估计或判断未来的经济走势时，利用过去预期与过去实际间的差距来矫正对未来的预期。例如，如果过去的通货膨胀是高的，那么人们就会预期它在将来仍然会高，而现在人们认为人民币存在升值压力，那么人们就会预期它必将会升值。因为资金的具有逐利性，因市场升温而产生的“羊群效应”带动了投资者的盲目投资。
4．货币供应途径
根据有关数据，央行2012年广义货币供应量M2预期增长约14%。自2000年至2012年，我国广义货币供应量M2余额增幅更是以每年约25%的速度在增长。同时我国广义货币供应量M2与GDP的比例高达170％，远远高于国际上70％的平均水平，我国M2/GDP之比已经是美国的三倍。由于我国出口占GDP比重仍然很大，2012对外贸易依存度仍高达60％以上，出口受国际市场规则的制约，缺失价格制定的话语权，而投放的货币就只能被非贸易部门吸纳，最终体现在资产价格上，也就是房地产、股票等资产市场。债券对冲和股市吸收资金能力不足，于是房地产市场则成了吸纳的主要途径，导致房地产市场的价格快速上涨。
三、对策
自从实行浮动汇率以来，汇率博弈也在世界上演着一场接一场的大战，对此，我国应该防范其所带来的一系列风险。现阶段我国房地产市场价格波动与我国居民可支配收入联系不大，而这部分收入也不是我国房地产市场价格上涨的主因。汇率与房地产市场价格之间存在着正相关的关系，汇率的变动对我国房地产市场价格存在着显著的影响，人民币的升值预期也将必然带动我国房地产市场价格的上涨。面对这些问题我们有必要寻求解决之策。
（一）建立更完善的汇率制度。
正是由于汇率与房地产价格之间存在的正相关关系，人民币的升值才导致了我国房地产市场价格的上涨，相较于我国，在西方发达国家，由于存在着较为灵活、较为完善的汇率制度，房地产市场价格很少会因为汇率的波动而出现大幅度的上涨或下跌，房地产市场价格相对较为稳定。现今我国的汇率的小幅升值，减少了国际投资热钱的涌入，短期来看，对我国房地产市场是一个有利的信号，防止我国房地产市场过热也起到了一定的作用，但我国仍面临着由于汇率制度不完善带来的难题，所以，我国有必要吸收和借鉴国外西方发达国家成功的汇率制度经验，来解决我们所面临的难题。
（二）对国际热钱实行有效的监管。
自从人民币升值以来，大量的国际热钱涌入我国，其中绝大部分是在我国房地产市场进行的投机行为，这是我国房地产市场价格上涨的一个重要的原因。所以如何监管这部分热钱，提高进入我国的门槛，避免投资过热而产生的房地产市场泡沫，也是时下的当务之急。
（三）弱化升值预期。
目前人民币升值压力主要体现在我国的巨额外汇储备上，从政策上弱化人民币升值预期，借其他经济体加息周期的有利时机，保持人民币与美元之间的利率差距，把进入国内的热钱引到国际市场上去，可进行战略性投资，并购合资或者购买石油、黄金、白银等储备物资，减轻因外汇产生升值压力。在国内，通过政策对过剩的资金引导到其他产业上去，带动实体经济的发展。
（四）加强金融业的监管。
由于房地产开发的资金大多来自于银行的贷款，而以钢筋和水泥为主要原材的房地产也是我国现阶段主要的支柱产业，关乎国家经济，银行等金融机构在贷款上应采取更加灵活的方式，引导因国际热钱流出导致的资金问题平稳的过渡，建立完善的金融体系，加强外资管理，规避金融风险。
（五）采取遏制房价的策略。
当前我国的房地产市场价格并未纳入价格管理范围，所以我国应尽快拟定相关的法案，可对房地产开发进行监测分析，及时掌握风险状况，从成本到利润进行监控，也可对房地产开发进行相应的税费调整，从而达到控制房价的目的。
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