卡在最后期限（3月底）到来之前，地方版“新国五条”细则方才勉强落地——3月30日—31日，北京、上海、重庆、广州、济南、南京等城市的地方版“新国五条”细则，终于浮出水面。

　　之所以谓之为“勉强”，一是因为延拓拖拉，各城市在国务院2月20日推出“新国五条”之后，初始均表态地方版细则会尽快出台，但最终均拖延到最后期限；二是因为“细则”不细，此次绝大多数城市的地方版细则，均以重弹限购、限贷、限价的老调为主，而南京版细则的正文则仅有132字，主要内容更是仅有一句；三是因为转移焦点，“新国五条”最为关健之处是“转让所得以20%征税”，但是，纵观此次各城市出台的地方版细则，除上海、天津和重庆明确表态执行外，北京以“出售非唯一住房征收20％个税”进行变通、广州则是尚在研究之中，而其他城市对此则近乎一字全无。

　　地方版“新国五条”细则的出台，为何如此勉强？对此进行追究，我们不仅可以洞察地方政府当下的纠结心态，更可以找出楼市历年调控“越调越高”之扭曲根源。

　　其实，“新国五条”之所以被称为历年楼市调控之最，主要是因为明确加税（售房所得征税20%），而此前的住房转让个税仅为转让价的1%，如此在房价历年狂涨造成住房大幅增值的情况下，“新国五条”可谓加税幅度甚大。尽管，加税理论上可以增加地方政府的财政收入，但是，这一利好显然无法冲销掉“新国五条”对楼市的负面冲击，而楼市一旦形成观望待跌局面，地方政府的财政收支将会进一步失衡，因为，我国地方政府50%左右的财政收入来自土地财政（土地拍卖收益占比最大）。如此，地方政府显然不愿为加税之小利，而痛失财政收入之根本，尤其是在地方融资平台普遍债台高筑之当下，楼市萧条更会令地方财政难以为继。

　　在洞察这一纠结心态之后，我们就不难理解，为何地方政府会屡屡对楼市调控政策阳奉阴违、蒙混过关。可以说，在不解决地方财政收支失衡的前提下，地方政府仍会持续土地财政依赖，而扭转地方财政收支失衡，则不仅需要增加整体税收中的地方占比，更需要切实抑制地方政府的投资冲动——而对上述两点进行破解，没有税制深化改革、以及行政职能改革相配合，显然是难以实现的。

　　再者，假设此次地方版细则严格遵循“新国五条”规定出台，我们可以确定房价会短期回调，但是，我们仍可预测房价整体上升的中长期方向依然不会改变。为何？这从我国历年的调控结果就可得知，以加税为例，其实，我国当下售房环节所需缴税并不少，包括营业税5.6%、契税3%、印花税1‰、以及部分城市已试行以财产税形式征收的房产税，可是，历年我国楼市的持续增税，不但没有有效抑制房价的上涨，相反，却屡屡在短暂的小幅回调之后，迎来房价更大幅度的上涨——10年间，我国城市房价平均上涨了2倍多，一线城市房价更是上涨了3—6倍。

　　事实上，我国历年楼市调控之所以会“越调越高”，是因为没有找到或不愿正视问题的根源——土地供给双轨制，与之相比，投机炒房、腐败屯房、货币超发等均仅是次要因素。我国土地供应双轨制，就是集体土地必须转变为国有土地后，才能正式入市，而这一前置程序，将会使土地交易产生逾十倍、甚至上百倍的土地价差收益，由此产生的地价高企，必然会导致终端房价的高企。

　　应该说，近年来随着土地招拍挂制度的日趋完善，房地产开发商的暴利特征已不再明显。简而言之，在当下楼面地价普遍占房价40%左右的格局下，再加上建筑成本、税费成本、资金成本、以及管理成本之后的终端房价，其价格高企与房地产开发商已无太大干涉，双轨制之下的地价高企，才是房价持续高企的主要根源。而在地价高企这一痼疾难以根治之下，任何试图通过加税，以及限购、限价、限贷之类的楼市调控手段，显然均是舍本求末之举，最终亦必然难收楼市调控之效。

　　之于当下而言，对于地方版“国五条”细则的勉强应付，从行政治理角度我们理应提出批评，但我们仍有必要洞察其纠结心态的背后根源，并通过税制深化改革、行政职能改革减少其对土地财政的惯性依赖。而就楼市调控本身而言，我们则更应推崇市场化主导的调控方向，只有大幅减少（甚至改变）土地供应双轨制之下的价差暴利，并相对增加土地市场的供给，土地市场才能取得供需平衡、地价才能得已真正下降，而房价高企只有在这个基础上，方能得到真正抑制。