谢逸枫：今年一季度房企业绩飘红
导语：截至2013年4月24日，A股152家房地产上市公司中，已有130家发布2012年年报。其中，实现盈利的有124家，占比高达95%；净利润同比实现正增长的有74家，占比为57%；而净利润同比增幅在20%以上的，则有45家，占比达35%。 来自上证资讯的数据统计，万科、招商地产、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、金地集团四大A股龙头房企2012年合计实现营业收入2301.82亿元，较2011年增长45.83%，市场占有率达5.28%；四大龙头房企共实现净利润276.92亿元，同比增长27.23%，其中万科增幅最快，达30.40%；四家房企存货合计5885.55亿元，同比增加23.64%，约占资产总额的70%。
截至目前，沪深两市已有超过30家房地产类上市公司公布了一季报，其中超过20家企业的净利润实现同比正增长。其中6家公司净利润同比增幅超过100%，尤其是世荣兆业与华夏幸福，同比增幅分别高达9736.60%及2994.93%。不过也有部分企业出现亏损情况，例如顺发恒业，其一季度实现净利润2469.16万元，同比大幅下降84.91%。4月24日，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)发布的2013年一季度业绩报告显示，其一季度营业收入同比增幅逾五成。在保利地产之前，房地产行业龙头招商地产、万科已相继公布了其一季度业绩报告，营业收入同比增幅分别为70.38%与35.32%。目前已超过30家房地产上市公司公布了其一季度业绩，三分之二以上房企营业收入同比增长，甚至有六家公司净利润同比增幅超过100%。
有数据显示，2012年全国销售额前10家房企占市场份额的12.46%，较2011年提高2.03个百分点；前20家房企的市场份额较2011年提高2.77个百分点。而对比明显的是，一部分中小房企显然已经陷入的盈利困境。上证资讯统计数据显示，已公布年报的上市房企中，已经有6家上市企业陷入亏损，包括海德股份、新潮实业、万好万家、ST珠江、绿景控股和大龙地产。如ST珠江，2012年亏损1.27亿元，主要原因是报告期内可结转的房地产销售收入减少、旅游酒店业务淡季亏损及财务费用增加。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，房市整体回暖趋势以及二手房交易市场的井喷，是导致一季度房企销售情况和净利润大幅增长的主要动因。而充裕的资金流，将促使房企大量拿地，布局未来发展。负债率缓解、补仓需要、对后市看好成为房企们敢于拿地王的原因。但是在当前情况下，房地产企业一旦高价拿地，很可能面临调控常态化之下“地王”光环所带来的风险。一方面，在这一个人人高周转的时代，地王项目普遍开发的长周期无疑将拖累企业整体的周转速度。另一方面，支持企业拿下地王的最重要的动力在于，企业相信在地王项目上市的时间点，项目所在地房价将跑赢当初拿地时的价格，虽然这一规律在之前十几年一直应验，但在未来很可能出现房价跑不过地价的情况。很大一部分企业已经表现出对当前市场上追高拿地现象的忧虑，二季度到三季度的土地市场将在一季度的基础上有所降温。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，今年一季度房地产市场销售保持了去1年下半年来的回升态势，加之“新国五条”出台引致集中成交，促使不少房企实现销售倍增。而在持续的调控之下，中小房企则会面临缺项目、缺资金、缺地皮的困境，市场份额不断受到挤压。房地产行业的市场份额、资金正在加速向大型房企集中。房地产行业的并购依然如火如荼，万科2012年年报显示，公司全年共收购了28家房企。今年，预计龙头房企的并购将依然高调。
包括上述亏损公司在内，共有56家房企净利润同比下滑，其中下滑幅度在100%以上的有6家，同比下滑幅度在50%-100%之间的有14家。而天伦置业、宜华地产、亚太实业等房企的年报或预告则显示，2012年公司净利润只有百万元左右。房地产行业“增收不增利”的趋势依然在去年延续。据中国房地产协会房企500强测评报告显示，去年500强房企净利润同比下降18.64%，也验证了这一趋势。而事实上，房地产这一行业在持续的调控下，其行业整体利润率已经逐年下滑。
一组数据统计显示，130家公司平均利润率水平为12.79%，而2011年则为13.9%，进一步下滑了1.11个百分点。强者恒强。2013年龙头房企一季度业绩优势依然明显。万科、招商地产、保利地产等行业龙头增长势头不减。万科一季度实现营业收入140亿元，净利润16.1亿元，同比分别上升35.3%和15.6%。招商地产今年前3月则实现营业总收入61.45亿元，净利润8.1亿元，同比分别实现70.38%和88.79%大幅增长。保利地产则实现营业收入74.39亿元，净利润7.35亿元，同比分别增长51%和37.1%。
北京中原地产统计显示，截至4月29日，包括万科、保利、龙湖等在内，23家房企前8月累计销售5358.2亿元，同比增加14%。其中，融创、绿城等16家房企销售业绩同比上涨，越秀地产上涨幅度最高，达到178%。万科、碧桂园等7家房企销售业绩出现不同幅度下滑。恒大下跌幅度达到16%。多家房企加快拿地节奏。万科9月已斥资69亿元拿下4宗地块。融创4月29日联手九龙仓摘得上海浦东一地块。恒大、华润、招商等多家房企也在近期纷纷拿地。
中原地产研究中心统计数据显示，3月十大标杆房企总销售面积约611万平方米，环比大增44%，同比去年3月大增33%。金地3月销售业绩涨幅最为显眼，环比增长141%。各大标杆房企销售均价环比全线上涨，平均销售均价环比微升7%，同比微升6%，其中保利、金地环比分别有20%、16%的涨幅，其余房企涨幅均在10%以内。已经披露一季度业绩的房企超过30家，其中70%以上房企同比上涨。而从9家公布销售计划的标杆房企来看，平均销售计划完成率达到25%，销售计划完成情况基本达标。表现最好的为中海，完成年度计划36%，华润、保利、绿城分别以33%、26%、25%分列第二、三、四位。
销售业绩的回升，使得房企在土地市场拿地积极性更高。4月9日，北京（楼盘）石景山区鲁谷路C2商业金融用地被新能北京国际房地产开发有限公司以11.65亿元竞得，楼面价为每平方米2.13万元，溢价率高达174%。4月10日，经过336轮激烈竞价后，上海浦东发展置业限公司最终以有65.43%的溢价率竞得上海浦东唐镇新市镇总面积达12万平方米的D-05-01住宅地块，并以楼面价每平方米18199元、总价37.75亿元成为今年以来上海单价、总价的双料地王。4月11日，北京土地整理储备中心公布通州台湖地块招标结果，对底价为9.1亿元的台湖地块，福州泰禾房地产开发有限公司给出19.3亿元报价名列第一中标，该地块楼面价超过万元，达每平方米1.18万元，溢价率高达112%。
中国人民银行日前公布数据显示，一季度的房地产市场继续回暖，信贷的宽松发挥了重要作用。一季度房产开发贷款余额3.2 万亿元，同比增长12.3%，增速比上年末高1.6 个百分点。个人购房贷款余额8.57 万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9 个百分点；一季度增加4662 亿元，同比多增3088 亿元。3 月末，保障性住房开发贷款余额6140 亿元，同比增长42.4%，增速比上年末低4.2 个百分点；一季度增加410 亿元，占同期房产开发贷款增量的23.4%。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，经历了3年的持续调控，地产行业格局也在悄然变化。行业集中度以及房企业绩进一步分化愈加明显。从房企年报整体显示的情况来看，可谓是“强者恒强、弱肉强食”。一边是大型房企延续优势、强者恒强，另一边则是中小房企业绩下滑、日子艰难；一边是销售增加、周转加快带来的屡创佳绩，另一边则是成本增加、以价换量带来的利润率下滑。并且可以预计，2013年，房地产市场内的行业分化和加速洗牌都依然是大势所趋。尽管严厉的限购限贷等调控政策高悬头顶，经济放缓同时也使得其他诸多行业盈利下降，但房地产企业依然有六成业绩飘红，尤其龙头房企稳步增长势头强劲。