谢逸枫：4月70大中城市房价全面上涨
导读：2013年5月18日，国家统计局发布《2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，持平的城市有1个，上涨的城市有67个。环比价格上涨的城市中，沈阳涨幅最高，为2.1%。%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，上涨的城市有68个。4月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为13.7%，涨幅比3月份回落的城市有1个。二、二手住宅价格变动情况。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.0%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有6个，上涨的城市有64个。4月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为10.9%，涨幅比3月份回落的城市有1个。
2013年1月-2013年4月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 10 7 53 70
2月 1 3 66 70
3月 1 1 68 70
4月 2 1 67 70
2013年1月-2013年4月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 16 1 53 70
2月 8 0 62 70
3月 2 1 67 70
4月 2 0 68 70
2013年1月-2013年4月70大中城市北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3%
2月 3.1% 8.2% 3.1% 7.7% 2.3% 4.1% 2.2% 5.8%
3月 2.5% 11.1% 2.7% 8.6% 3.2% 6.4% 2.8% 8.9%
4月 2.1% 13.7% 1.8% 13.4% 2.0% 10.2% 1.8% 11.9%
数据来源：国家统计局
国家住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生解读国家统计局《2013年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据：
1.如何看4月房价数据如何变化，说明什么？
谢逸枫：4月70大中城市房价集中普涨，房价整体涨幅连续三个月接近三年最高上涨幅。4月70个城市房价指数环比前四月，房价涨势减弱，平均涨幅收窄；而同比去年同期，房价暴涨，平均涨幅扩大。从环比与同比数据显示，房价环比同比继续全面上涨，总体呈现出房价惯性上涨趋势不改。虽环比房价上涨放缓，平均涨幅降低，房价上涨城市较3月减少一个。但同比房价加速上涨，涨幅不断上升，城市房价上涨较去年同期增加一个，延续今年前三个月房价全面上涨的态势。因此，今年房价仍稳中有升，延续去年涨势。
谢逸枫：新国五条新政效应已渐减弱，调控难抑房价上涨预期。房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。一是房价整体上涨趋势不变，上涨的城市不断由一线城市蔓延到二三线城市，房价上涨幅度不断扩大。三是房价上涨预期基本形成，新国五条调控威慑力正在弱化，已产生调控“抗药性”。三是35个地方版调控细则是又细又粗，关键性的政策缺乏实际操作力，后市房价上涨难改预期。若无后续政策跟进和落实，价格会延续上涨趋势。伴随成交量的缓慢回升与调控政策出现政策见底的初步迹象，房价大跌的可能性已越来越小。在限购等政策持续的背景下，经过一段量跌价升的博弈，楼市有可能会迎来一轮房价“博弈潮”。”
2.地方政府会采取什么措施遏制房价上涨过快的失控局面？ 为稳增长，调控是否会放松？购房者该怎么买房，出手还是等等？
谢逸枫：从今年4月17日国务院会议与4月26日政治局会议透露出“稳增长”，却一字未提加强房地产调控的信号看，暗示中央不会再出台全国性范围的严厉调控政策，部委也是如此。国务院与部委会针对性调控城市房价即可，主要是一线城市。从4月1日已经出台的35个城市细则看，关键性的政策有待于完善与精准化。个税20%与房产税不会全国开征，难产是不可避免。毫无疑问，35个城市主要目标是完成今年价格控制目标，中央房地产调控已经触底。
谢逸枫：为了有效控制房价涨幅，完成今年价格控制目标，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付、利率外，主要以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限网签）政策作为完成今年价格目标的行政手段。一是北京二套（商业银行与公积金）房贷款首付比例已提高至七成，但利率不变。二是北京、广州、深圳全面执行商品房“限购、限贷、限价、限售、限网签”政策。三是苏、杭等13个城市实施公积金门槛提高，贷款额度收紧。但是，很难改变房价上涨预期，在无法有效增加供给的情况下。
谢逸枫：今年中央房地产调控总基调不要指望放松，总体上依然保持严厉调控局面。但是考虑到稳增长，三季度前后房地产调控必微调放松或者调整，不会再出严厉的调控政策打压房地产。新国五条出台已2个月，各地“新国五条”细则“满月”，楼市呈现量跌价升趋势，经济则呈现增长放缓风险，暗示三季度前后调控面临调整或微调的局面。一方面是房地产市场迎来新的价格分水岭，房价上涨恐出现反弹的现象。考虑到地方财政压力与地方经济增长需要，地方政府将容忍房价一定幅度的上涨，不会再出过分的政策调控楼市。另外一方面是即使新国五条新政无法使房价“降温”，如能保持房价与楼市稳定预期，国务院此轮调控目标就已实现。为调控微调或者调整提供了市场操作空间，同时为刺激经济增长增加了条件。
谢逸枫:当前上到中央下到地方，面临着调控房价上涨巨大压力。时下，中央调控与地方调控进入“对望”状态，与市场进入“观察期”。而地方调控与房企进入“对抗”相持阶段，与市场进入“博弈”心理。不管是中央调控还是地方调控，按照前十年调控的效果与规律，调控最后全部输给了市场，让位于市场。因此，购房者把握买房时机与珍惜调控的机会，刚需与改善的需求最好寻找到合适的房子尽快出手，避免错失时机而悔青肠，
3.今年4月一线城市北上广深的房价有什么变化？说明什么？
谢逸枫：一线城市房价整体保持连续4个月上涨趋势，环比房价涨势减缓，房价涨幅收窄；同比房价涨趋凶猛，涨幅达到了历史最新高。说明一线城市房价全面上涨，已超过价格控制目标，后市调控压力巨大。从4月一线城市环比数据看，北京1.8%，上海2.0%，广州2.1%，深圳1.8%，房价仍处于上涨趋势，涨幅有所下降。从4月一线城市同比数据看，北京13.4%，上海10.2%，广州13.7%，深圳11.9%，房价呈现不断加速上涨特征，涨幅不断扩大，上升到两位数量的幅度。
谢逸枫：4月一线城市领涨全国趋势不变，其中广州房价同比连续3个月领涨全国，北京、上海、深圳三个城市同比房价涨幅惊人。北上广深一线城市楼市房价同比基本处于全面“失控”局面。一则北上广深4月同比看，北京13.4%，上海10.2%，广州13.7%，深圳11.9%。二则一线城市同比平均上涨12.3%，四个一线城市全部超过今年房价控制目标。毫无疑问，房价越调来越涨已经成为事实，一线城市房价“失控”局面无法阻挡。房地产调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价恐又将成为“空调”。
4.为什么4月房价依然凶猛上涨？
谢逸枫：4月70城房价普涨与同比涨幅惯性扩大主要原因有五个方面，一是房企不差钱，缺乏降价动力。新品上市价格涨多降少，库存去化达到历史低位。二是调控已现“抗药性”，效力渐弱化，无法改变房价上涨预期。三是市场刚需无法阻挡，人民币升值与通货膨胀及房价不断上涨，购房者入市买房子意愿比调控前更加强烈。四是地方政府调控执行“不到位”，关键性调控政策难以及时落实。四是地王频出与地价不断创新高，推高房价上涨预期。五是新国五条政策的错误指导方向与行政手段，严重干预市场，导致供应不足，供求关系矛盾加速暴露，推动房价上涨。
5.全年房地市场怎么走？今年房价如何走？
谢逸枫：今年全国楼市总体稳定向上趋不变,一季度楼市反弹，二季度楼市“回落”，三季度楼市“筑底”，四季度楼市“回升”，上半年与下半年平分秋色，今年好过去年。一方面是房价上涨的因素未彻底消除，货币超发、土地负供应、收入分配不合理、财税分配不合理、住房需求旺盛、调控只堵不疏、供求关系失衡、市场制度缺乏长效机制、住房保体系不完善。另外一方面是房价上涨受多重因素的影响，譬如土地财政、城镇化、国民收入的增加、投资渠道狭窄、通货膨胀、负利率、土地价格、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、经济稳定增长、基础设施完善、城市扩容、房屋拆迁、金融发展等因素都会对房价波动产生影响。
谢逸枫：今年房价走势稳中有升，房价涨幅同比9%-10之间上下波动。一是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。供求局部紧张，商品房去库存创历史新低，新增商品房供应缓慢。同时住宅用地供应不足，影响到市场供求平衡。二是保障房稳定房价的影响力下降，虽2013年城镇保障房将新增大量的新建住宅。但是根据前三年的数据看，影响力呈现下降趋势。三是中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础投资设施的增加，必然支撑房价上涨。除非能够控制货币不超发，有效增加供给，打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。
6.中国楼市最大的问题是什么？请你再次预测下，2013年全国房价走势如何，为什么？
谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快与新增供应缓慢、住房需求旺盛与供应不足、货币超发与老百姓手上货币贬值、房价上涨预期的形成与调控已渐“抗药性”、调控继续犯错误与方向错误，涨地价与限房价影响调控。由于调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫:我继续坚持年初判断，今年房价稳中有升，房价上涨9%-10%，一季度楼市“量价暴涨翻倍”（已实现）、二季度楼市比一季度“量价涨幅放缓”（等结果）、三季度楼市“量价筑底回升”、四季度楼市“量价企稳反弹”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。