国务院已经明确今年要扩大房产税试点，对于存量房还是增量房有争议，对于存量房来征收，对于30%以上的拥有多套房的人而言，比较难以接受，但如果只对增量房来征收，大多数人50%的单套房和无房户又有较大意见，因此笔者认为应当有一个中间路线可以走，就是对两套以上住房，面积人均100平米以上征收。这样既考虑了两种人群实际情况，又不至于使政策出现明显偏向照顾炒房投机和少数富人阶层。从上海和重庆的经验看，两种方法都各有优缺点，因此应当注意改正。

　　□ 财政部将研究制定房产保有、交易环节税收改革方案

　　□ 相关部门正对沪渝试点展开评估，第二批试点城市或参考“上海模式”

　　今年年内，房产税扩大试点已是“板上钉钉”。

　　5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。

　　值得一提的是，财政部部长谢旭人日前在接受有关媒体采访时表示：要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。

　　与此前关于房产税改革的介绍相比，上述表态出现了新变化，即明确未来房产税扩大试点将同时考虑对保有和交易环节征税。

　　据记者了解，财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。分析人士预计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。

　　自去年1月底开始，上海对部分个人住房征收房产税，征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。

　　“第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。”有分析人士向记者表示。

　　对此，秦虹也表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。

　　在鼓励市场活跃方面，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”秦虹说。

　　“国家对控制投资投机性需求的决心很大，”秦虹补充指出，虽然在短时间内有些地方出现需求增加的情况，但房价上涨在政策上是得不到允许的。

　　秦虹直言：控制投资投机、满足刚性需求的调控方向短期不会变，“限购”还会继续，“国八条”不会轻易改变“虽然各省并不是统一使用一套软件或硬件，但在部委数据库联网中，平台化一直是被遵循的技术主思路，采用的是开放技术标准的方式，而不要求地方统一使用一套软件或者硬件。通过类似的技术标准开放，与其他系统数据库进行整合。”住建部内部人士向记者透露。

　　“目前只需要将住建部和国土部两方系统在出口处有机融合，形成‘房地合一’的个人不动产登记查询系统，这样只要通过输入权属人姓名和身份证信息，就可查询其联网城市内所有同一权属人名下的不动产产权变动情况、交易情况和有关价格数据等，包括住房信息与农村宅基地信息。而这个工程基本上6个月就可以完成。”上述国土部法律中心人士表示。

　　不动产登记制度推广采取的是先易后难的做法，“首先是城市普通居民，其次是普通农民，最后才是公务员等群体。”上述国土部法律中心官员向记者表示，初级阶段并不会公布全部数据。

　　  国五条“空调”后，能希望通过房产税增加试点而降房价吗？

　　流传了数月的小道消息最终在5月24日被坐实。而这已经被写入了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》的文件当中。所以媒体上有人预期政府此时推动房产税试点是为了将房价，真的如此吗？

　　     消息本身并不令人意外，尤其是在近期楼市及土地市场又开始剧烈升温，新“国五条”逐渐演变为一场“空调”之时。通过发改委证实的有关房产税试点扩容讯息，显然无法迅速有效地改变当下的楼市走向，但官方的思路或许也开始调整。“头痛医头，脚痛医脚”，过于注重短期效应的调控显然已难以为继，而且很明显，遭遇了从上至下几乎一致的反对，尽管反对原因及角度各有不同。

　　     新“国五条”成“空调”便是一个很明显的例子，截至今日，除北京等少数几座城市之外，这一调控措施根本没有被其他地方政府认真落实。而且从事实来讲，即便施以政治强压逼迫地方政府狠抓落实，能坚持的时间，以及最后达成的调控效果恐怕也得打几个问号。更何况，楼市发展至今，各地的问题已经明显差异化。一线核心城市房价有爆发性上涨的压力不假，不少二三线城市恐怕还需先解决开发过度，需求不足的挑战。

　　     与其出一个细致到政府直接干涉市场的一刀切的政策，不如先静下心来下功夫真正落实几个早就该落实的长效机制。

　　     房产税试点扩容被列为2013年深化经济体制改革重点工作，便是官方思路转向的一个明证。这并不意味着官方会放任短期内房价的快速上涨，只不过这种控制只会多集中于重点城市，重点领域。北京目前的楼市严控便是另一个证明。回到房产税试点扩容，已被提到今年“深化经济体制改革重点”的这项工作断然不可能再是上海、重庆的简单翻版，既然要试，总得多试出点东西来。媒体有关新试点方向的报道有太多猜测，且相互矛盾并不统一。但征收范围从增量扩大到存量恐怕是必然要走的一步。

　　     毫无疑问，这一步难度颇大，此前多个传出将进入下一批试点名单的城市近期纷纷通过“小道消息”、“私下表示”等途径辟谣，虽无法证实，但简单推理即可清晰，针对存量房的房产税对当下楼市的冲击太大了，外加上城市居民不可能情愿接受这一因素，地方政府绝不可能轻易同意存量试点落地。

　　     即便有高额免征额或免征面积，针对存量房的房产税直接产生的效果是增大持有成本，尤其是对多套房拥有者。但这一人群事实上也是当今楼市最具购买力的一批客户。直接的结果便是导致新房市场的需求减少。

　　     不仅如此，这批客户很有可能有增大出手当前手中拥有的房产，事实上增大市场供给，最终将压力传递到新房市场。

　　     对于部分二三线城市而言，当前消化存量的压力已经非常之大，寻找需求已经成为当地市场的难题，供给的持续扩大最后会带来连锁反应，最终结果是房地产开发投资的减少。

　　     而地方政府极为依赖的土地出让金和一些房地产税收，则是与房地产开发投资直接捆绑，存量房房产税对于这些城市政府而言，等于自断财路。

　　     对于现有城市居民，附加高额免征条款便可以极大提高他们对存量房房产税的接受度，但对于地方政府而言，自断现有的主力税源，去转而依靠未来尚不确定的房产税，这可是极为艰难的一个决定。

　　     但这或许是必然走的一条道路。行政化的楼市调控不仅对市场伤害极大，各方的反对也令其实际沦为“空调”。长效机制的建立已刻不容缓。住宅去投资化，或许就是楼市长效机制建设的核心内容。

　　     前不久的一次会议上，住建部副部长齐骥坦诚中国的房子从总量来看实际已经足够住了，只是许多建设在不该建的地方，或者落在没必要有的人手里。存量房房产税，或许是解决这一问题最好的办法。

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云对记者表示，“建立统一的不动产统一查询系统，不仅可以更好地落实《物权法》规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权，同时这项制度还对能反腐起到一定的助力作用。”

　　目前，对于联网的法律程序，查询的权限、范围、不动产定义、标准等问题将由国务院法制办具体负责，国务院法制办正在研讨相关条款。不动产登记制度被称为征收“房产税”的前奏，而国家税务总局也将于8月参与不动产登记制度建设，具体内容目前尚不清楚。 

　　对于新一轮房产税试点城市的选择，目前尚存诸多不确定因素。市场普遍预期，此前被频繁提及的杭州可能被纳入。

　　此前有消息称，“杭州版”房产税试点方案今年已上报至国务院待批复，杭州征收房产税的通知拟于4月26日发布并从5月1日起执行。但截至目前，杭州并未开展房产税试点。

　　“杭州版”房产税试点方案与上海类似，对增量房屋征收房产税，同时划定人均60平方米的免征面积，以家庭为单位综合计征。税率分为两档，对普通住宅以交易价格的4％。的税率征收，对非普通住宅以交易价格的8％。的税率征收。此外，湖南湘潭（楼盘）、湖北鄂州的房产税试点方案也已成形并于近期上报，可能在下半年一并试点。

　　在上海、重庆试点房产税之前，全国共有10个省（区、市）启动物业税“空转”试点，包括北京（楼盘）、辽宁、江苏、深圳（楼盘）、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津（楼盘）。有分析认为，新一轮房产税试点城市可能在以上地区中诞生。

　　权威人士向中国证券报记者表示，在房产税试点两年后，上海和重庆的效果并不明显。因此，下一轮试点将在较大范围内铺开，可能有更多城市纳入试点范围。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，下一轮房产税试点城市组合将以“热点城市+准备充分的二三线城市”为主。