谢逸枫：最需要一部住房保障房法确保公平

   导读：中广网北京5月7日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，国务院会议决定，要健全保障房分配制度推进公租廉租房并轨。我国的保障房早就存在，但是保障房的分配主体的界定非常模糊，准入条件差异又很大，收入划分不合理，实际操作难度很大。住房尤其是中低收入者的住房问题在高房价的今天显示出非常突出的矛盾。我国的保障房早就存在，但是保障房的分配主体的界定非常模糊，准入条件差异又很大，收入划分不合理，实际操作难度很大。住房尤其是中低收入者的住房问题在高房价的今天显示出非常突出的矛盾。廉租房和公租房：两种制度，两套体系。从保障房的建设来看，首先概念太混杂。经济适用房、双限房、棚户区的城中村的改造户等各种各样的名目和来源造成了各地方有针对性和适用性的范围在政策上很难统一，在操作当中存在着很多的弊端。

   廉租房和公租房是两类的产品，公租房即公共租赁房，是解决新就业的职工等一些夹心层群体住房困难的产品，住房不归个人所有而是政府和公共的机构所有，用低于市场价或者是承租者承受的价格向新就业职工出租的。廉租房指政府以租金补贴或者实物配租的方式向符合城镇居民最低生活保障标准而且住房非常困难的家庭提供社会保障性质的福利住房。廉租房的分配形式主要是以租金的补贴为主，实物的配租和租金减免为辅。这是两种体系而且管理的方式差异较大，行政管理成本非常高。此外虽然各地租赁型的保障型住房的申请准入和供应分配机制比较完善，但是配租后的管理机制和退出机制相对薄弱。

   大连财经广播连线亚太城市房地产业协会会长谢逸枫：

   主持人：国务院常务会议部署今年经济体制改革9项重点工作是否提到＂房地产调控＂的内容？会议是否涉及到房地产相关内容？

   谢逸枫：国务院常务会议部署今年经济体制改革9项重点工作，无一字提到“房地产调控与调控房价及房价合理回归”，表明今年中央政府工作重心不是调控房地产市场，而是促进经济增长、推进经济体制、制度改革。可想而知，新国五条与新国六条的政策需要的细化与效果估计很难在上半年体现。一旦经济增长持续缓慢，调控将要面临触底的局面。毫无疑问，今年房价依然会保持上涨趋势，一方面是调控已经陷入“价升量降”的尴尬。另外一方面是地方政府的土地财财依赖性与调控难执行的并存局面。最让人担心的供小于求与行政手段的政策抑制供应之间的矛盾不断出现。

   谢逸枫：本次会议涉及房地产相关内容有三个方面，一是保障房分配制度、公租房、廉租房并轨外。但是无具体的规定与配合措施及推进时间表。二是新型城镇化中长期发展规划。中长期发展规划纲要年底有望出来，但是如何提高城镇化质量、推进人的城镇化，需要国务院再继续研究。三是出台居住证管理办法，分类推进户籍制度改革。户籍制度改革加快城镇化与解决就业问题的重要内容之一，但是如何分类推进户籍制度改革，目前尚无具体的明确规定。

   主持人：国务院常务会议部署今年经济体制改革9项重点工作是提到＂健全保障房分配制度，推进公租房、廉租房并轨＂，你是如何看与理解的？是否有具体的实施时间报？譬如大连。

   谢逸枫：健全保障房分配制度，推进公租房、廉租房并轨，这是国家为解决“夹心层”住房问题提出的举措。这样一来，更多家庭将有望享受到保障性住房的“福利”。就公租房、廉租房并轨的问题，目前北京、广东、上海、天津、安徽等地已经开始酝酿或开始实施工作。目前，辽宁与大连还没有公租房、廉租房并轨的时间表，但未来并轨是趋势。可以预测，公租房、廉租房并轨后，配租将更加灵活。公租房和廉租房甚至可以是一个小区内的同一栋楼，同一个房源。房源可以先以廉租房配租给住户，待住户经济条件变好后，转为公租房住户。

   谢逸枫：从过去的“公房”及后来的“廉租房”等保障性住房的分配及管理来看，“搬进去难，搬出来更难”的问题确实存在：租赁人购置了商品房，仍占着保障房不走；家庭收入增长了超出租赁条件，还是不搬；长期闲置房子，拖欠租金，甚至违规转租……公租房如何才能不重蹈其它类型保障房的覆辙，在对供给对象严格把关的同时，重点还要完善公租房退出机制。

   主持人：目前中国保障房分配制度存在什么问题，为什么会出现这样的情况？未来分配有什么模式？如何完善与解决分配不公平的现象？

   谢逸枫：保障房分配制度目前存在巨大的漏洞与严重的弊端及系列的问题，一是概念混杂。譬如市场上有大量的经济适用房、双限房、棚户区的城中村的改造户等，导致各地方有针对性和适用性的范围在政策上很难统一，在操作当中存在着很多的弊端。二是产品类型杂乱。目前保障房体系中有“廉租房、公租房、经济适用房、限价房，还有安居工程还有棚改房、改造户等，没有一个具体的统一产品。三是保障房准入与准出门槛不统一，导致地方政府公务员与领导及事业单位等部分有钱人霸占保障房，而是需要保障房的人却望房兴叹。四是保障房配制无统一标准。譬如一线城市部分保障房不仅户型大，装修档次高，甚至配制超高标准的车位、花园、娱乐设施、严重违反经济适用房管理办法的规定。五是保障房投资建设主体单一。基本是靠地方政府与国企及央企投资建设，民企与资金因利润低与影响收益，基本拒之门外。六是第五配租后的管理机制和退出机制相对薄弱，制度与政策不健全，导致大量空置或者是成为地方政府、个人的获利工具。七是住房保障房法至今依然没有出台，导致无法律根据的情况下，无法追求侵犯被保障房人的权益。

   谢逸枫：不管政府采取以实物分配为主，或者后来变成以租赁分配为主，另外是管理与退出及质量等问题。如果没有一部中国住房保障房法，很难保证保障房分配公平、公正、合理。因为保障房一直缺乏一部法律，导致保障房的分配与管理及退出等质量问题无法从根子上解决。因此，只有尽管出住房保障法，才能够解决后面一系列的问题。一是从保障房的概念、本质、特征、类型等基本问题作解释。二是投资建设的主体、模式、资金来源、建设单位、施工单位等方面明确规定。三是保障房配制统一，配套设施、项目的位置、户型大小、装修标准、产品质量、租金等问题必须具体化与统一化。四是保障房主体的确定，不应该受到户籍的限制，把外来工与大学生及低收入人群全部统一纳入保障住房体系。四是保障房后期的管理、经营退出应该要作更加具体的规定，并且统一化，避免浪费与获利的现象。

   谢逸枫：譬如广州的公租房分配与管理，与以往廉租房、经适房等保障房“先交钱、后住房”不同，实施“租补分离”的办法，就是租金和租金补助单独核算，公租房住户全额缴纳市场租金后，主管部门根据租赁人的类别另外计算发放不同比例的租金补助。租赁人一旦发生违规情况或超出了保障范围，主管部门即停止租金补助，并以市场价的1.2倍计租。