柴福洪

 

商品房供给机制造成的经济难题，在一线城市已经明显成为中国经济危机的病灶，更是住房需求者“恨政府”的直接动因。但是地方政府增加财政来源和炒房人群的赚钱机会。从政治、经济、民生等多个角度看，中国现有住房供给机制，对中国社会产生的正负能量相抵，是负作用。因此，不认真审视、修改中国房地产业的发展模式、居民住房供给模式，势必毒化社会心理。

 

中国现有商品化供给住房，已由经济问题转化为政治问题了，分裂人群，各占利益山头；房地产业已变成地方政府、银行、开发商、炒房者共同剥削购房者的手段，最大的利益获得者是地方政府。土地财政已经成为地方政府的“海赂因”，既无取代品，又不愿失去。高房价的泡沫一破，对经济走势的影响是显而易见的，目前的土地、住房供给体制下，除限购外，中央政府没有更好的办法解开这一利益死结。

 

要解开中国房地产业发展过程中的利益死结，必须改变两项政策设计，一是土地供给机制，二是住房供给机制。否则，无解。

 

1、    土地供给机制改革。主要是土地供给、土地交易主体改革。目前的土地法制规范是：城市土地是国家所有，农村土地集体所有；国有土地可以交易使用权，但有年限限制，不得买卖所有权，即国有性质不变；农村土地不得交易，只有转化（征用）为国有土地后，才能交易使用权。要改变这一规范，就涉及到土地所有制问题，难度较大；而且，现有城市扩张已大量侵占农地，并占用的都是良田、优地。

 

因此，城市结构需要调整，把五大城市带的农村土地一次性转为城市，设立县辖市行政体制，具体详见《中国的城市化：既要有超级城市又要有县辖小城市》，以保证人口城市化的土地需求，并明确未来占用农地的最高限度。

 

同时，城市土地不得私有化，不得与土地开发商交易，只能是在中华人民共和国注册的法人单位与政府交易土地使用权；住房只能由法人建设向其职工售卖，居民住房由社会供给变为单位供给。

 

教育与卫生等公共事业用地、养老与公园等社会福利用地、军事与宗教用地政府免费供给；公共交通设施计划供给，单位用地市场供给，包括党政群机关。任何单位公共用地（办公场所用地）与住房用地由单位自行在限额内调剂，以限制办公用房面积超标准。

 

原已建成的居民小区，实际上是私人占有土地使用权，按人均占地数适度征收土地使用税。法人单位撤消时，土地收归政府，另行使用。

 

    2、住房供给机制改革。法人供给制。一方面，法人才有土地使用权交易资格，且只能是按单位就业人数规模最低限度内交易土地，已经超出占用的土地，必须由法人退出或交纳土地使用税。另一方面，任何法人机构，都必须最大限度地满足在本单位员工（含退休职工）的住房需求。

 

单位建房成本支出与单位经费分开核算，按不含土地使用权费用，只含建筑成本售卖给职工居住，对无能力购卖的员工，单位必须提供公租房。对已经购有商品房的职工，不得在单位重复购买。对有多套住住房的员工，除一套自住外，超出一套的征收多占土地使用税。

 

无单位就业人员和社会无业人员，由政府统一建设公租房和廉价房供给。城市政府必须保证无单位人员居者有其屋，其标准由城市人大立法规范。

 

按上述改革土地与住房供给，其好处有：一是政府除大型交通等公共设施用地外，再不直接征用土地，排除野蛮拆迁的现象存在，责任交给法人单位。二是有效限制土地浪费与超豪化办公楼现象，尤其是按就业人数（含退休）确定土地使用标准，减少城市用土贫富不均现象。三是住房供给由社会义务转交法人单位，由商品供给变为建设成本供给，将大大减轻城市人口的住房经济负担。四是既保持土地国有体制不变，又能最大限度地满足城市人口的增涨。五是政府在土地和住房问题上，由运动员身份转变为裁判员身份。六是有序展开中国城市化过程中的土地使用与城市扩张，同时，政府管理效能提高，有效控制土地使用量。七是住宅与办公距离缩短或集中,将大大减少车流量,缓解交通拥堵.

 

 

                                       2013年6月14日