谢逸枫：5月70城房价呈报复性猛涨态势
导读：2013年6月18日，国家统计局发布《2013年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况。（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有2个，上涨的城市有65个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为2.9%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为15.5%，涨幅比4月份回落的城市有1个。二、二手住宅价格变动情况。（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，持平的城市有3个，上涨的城市有64个。环比价格上涨的城市中，涨幅最高为1.7%。（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有3个，上涨的城市有67个。5月份，同比价格上涨的城市中，涨幅最高为12.8%，涨幅比4月份回落的城市有5个。
2013年1月-2013年5月国家统计局70大中城市房价环比对比
月份 环比下降城市 环比持平城市 环比上涨城市 城市总数
1月 10 7 53 70
2月 1 3 66 70
3月 1 1 68 70
4月 2 1 67 70
5月 3 2 65 70
2013年1月-2013年5月国家统计局70大中城市房价同比对比
月份 同比下降城市 同比持平城市 同比上涨城市 城市总数
1月 16 1 53 70
2月 8 0 62 70
3月 2 1 67 70
4月 2 0 68 70
5月 1 0 69 70
2013年1月-2013年5月70大中城市北上深房价环比与同比对比
月份 广州环比 同比 北京环比 同比 上海环比 同比 深圳环比 同比
1月 2.0% 4.7% 2.1% 4.3% 1.3% 1.5% 2.2% 3.3%
2月 3.1% 8.2% 3.1% 7.7% 2.3% 4.1% 2.2% 5.8%
3月 2.5% 11.1% 2.7% 8.6% 3.2% 6.4% 2.8% 8.9%
4月 2.1% 13.7% 1.8% 13.4% 2.0% 10.2% 1.8% 11.9%
5月 1.5% 15.5% 1.6% 15.2% 1.7% 12.2% 1.9% 14.0%
数据来源：国家统计局
今天上午，大连财经广播连线住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生解读国家统计局《2013年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据，分析背后的原因与对未来房价、调控政策的走势预判。
1.如何看5月统计局70城价格指数变化，说明什么？
谢逸枫：根据5月70城价格指数变化与走势看，基本符合我此前预期判断，房价整体保持连续四个月上涨，涨幅连续四个月接近三年最高上涨幅，说明房价惯性上涨趋势不变，呈现出报复性上涨态势。一方面从5月环比看，上涨城市减少一个，3月环比增幅的最高点1.09%，房价普涨之势继续小幅度放缓。5月环比增幅均值为0.91%，连续第二个月回落，4月为0.95%，平均涨幅继续小幅度缩小。单城涨幅扩大到2.9%，仍难掩盖房价上涨事实。另外一方面从5月同比看，上涨城市有增无减，房价连续4月暴涨，平均涨幅继续不断扩大到最高15.5%。暗示调控“抗药性”正不断强化，调控已经产生市场免疫力，即使北广深一线城市调控加码，仍难让房价止涨。毫无疑问，今年下半年房地产调控再次加码预期增强，否则房价必出现新一轮报复上涨，“新国五条”必坐实“空调”之名。
谢逸枫：“新国五条”效力已减弱，难抑房价上涨预期。房价愈调愈高的规律再次得到验证，控制房价任务艰巨而漫长，表明调控房价依然压力巨大。目前市场正面临房价反弹信号，虽5月房价暂时环比涨幅放缓，却无法掩盖房价实质性上涨事实，已经陷入“越调越涨”怪圈。无法否认的是调控效果未达到市场预期，后市调控加码因稳增长的服务经济大局背景下，5月宏观经济数据显弱化，恐影响中央调控加码力度与地方政府政策执行力。4月-5月楼市掀起一波“地王潮”与“地价上涨潮”，说明中央调控已现前所未有压力。若无后续政策跟进和落实，房价会延续上涨趋势。在中央调控不放松的基调下，楼市将迎来新一轮房价“博弈潮”。”
谢逸枫：在全国性调控加码可能性小的前提下，土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽，未来房价继续上涨的预期依然较强。一是一线城市北京上海广州深圳调控已加码到极限，由于房地产调控长效机制不成熟导致无临时性政策可取代已执行的政策，唯有继续执行现有政策为主。二是地王频现、地价上涨、商品房库存去化超过市场预期、供不应求的因素影响下，房价已经进入上涨预期通道。三是房企资金越来越宽松，大部分购房者已放弃观望情绪，渐起购房信心，多个城市住宅成交量相比上月继续上升，传统“红五月”成色比去年好。四是宏观经济中的投资、PMI等指标继续下滑，经济复苏势头乏力，货币政策维持相对宽松的预期继续存在。
2.一线城市价格指数的数据变化与走势，说明什么问题？
谢逸枫：5月份北上广深一线城市楼市房价整体保持连续5个月上涨，环比涨幅放缓，同比涨幅不断扩大，呈现报复性上涨趋势。说明北上广深房价即使调控加码，作为政策最严厉的城市，依然无法改变房价上涨预期。一则北上广深5月环比看，虽有一个城市环比涨幅回落，但广州、北京、深圳、上海平均涨幅在1.6%以上。二则北上广深5月同比看，广州、北京、深圳涨幅均超过14.2%，广州涨幅15.5%，房价领涨全国，创“新国五条”调控新高。毫无疑问，房价“越调来越涨”已经成为事实。一线城市房价“失控”已经面临危险，而调控则陷入无法阻挡的尴尬局面，表明中国楼市复苏势不可挡。
谢逸枫：一线城市房价继续猛涨，正式拉响第四次地方版细则加码警告。毫无疑问，调控“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨，不调失控。“新国五”与“新国六条”（新国五条细则）及全国35个城市地方版细则的调控房价效果有待于观察。如果按其市场走势，今年房价调控目标很难实现，除非一线城市地方政府人为因素完成或者是数据上做手脚，否则地方政府无法完成今年调控目标。
3.为什么调控在加码情况下，5月房价依然保持上涨？
谢逸枫：5月房价上涨主要原因有六个方面，一是调控层面看，调控关键性政策难产，执行力打折扣，“杀伤力”正不断弱化。因调控难以持续有效贯彻实施，调控对房价形成“抗药性”预期。而调控面临经济稳增长需要下，调控的持续性被打断，差异化调控政策调整已转向合理住房需求。二是市场层面看，供不应求导致房价上涨，去库存过快与新增供应缓慢，导致市场供求两端失衡。而新国五条政策与地方政府调控加码影响到市场供应，加深供求矛盾。三是土市层面，地王频现、地价疯涨促使房价上涨预期增强。而住宅用地供应不足、房企积极抢地热情、货币继续超发成为点燃楼市火爆导火线。四是购房者层面看，面对房价不断上涨现象，购房者失去对调控的信任。大部分刚需与改善的购房者观望局面提前结束，入市买房意愿非常强烈，对后市看好的信心开始膨胀。特别是市场上潜伏着巨大的刚需购买力已经开始出手。五是房企层面看，因房企不差钱，缺乏降价动力。不仅是外部融资环境良好与贷款成本下降，而去商品房库存快速，房企手上资金充足，整体资金链压力下降，负债率首次下降。六是需求层面，由于货币不断成发及人民币不断升值与通胀预期强烈的影响下，热钱疯狂进入楼市，买房抗通胀已经成为刚需入市动力。而国内投资渠道不宽与城镇化的推动下，市场购房需求非常旺盛。毫无疑问，6月房价仍稳中有升。
4.地方政府会采取什么措施遏制房价上涨过快的失控局面？购房者该怎么买房，出手还是等等？
谢逸枫：从今年4月17日国务院会议与4月26日政治局会议透露出“稳增长”，却一字未提加强房地产调控的信号看，暗示中央不会再出台全国性范围的严厉调控政策，部委也是如此。国务院与部委会针对性调控城市房价即可，主要是一线城市。从4月1日已经出台的35个城市细则看，关键性的政策有待于完善与精准化。个税20%与房产税不会全国开征，二套停贷也是不现实。毫无疑问，35个城市主要目标是完成今年价格控制目标，中央房地产调控已经触底。为了有效控制房价涨幅，完成今年价格控制目标，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付、利率及加强商品房预售款监管等收紧商品房预售条件外，主要以“五限”（限购、限贷、限价、限售、限网签）政策作为完成今年价格目标的行政手段。一是北京二套（商业银行与公积金）房贷款首付比例已提高至七成，但利率不变。二是北京、广州、深圳全面执行商品房“限购、限贷、限价、限售、限网签”政策。三是北京已强商品房预售款监管与收紧商品房预售条件。四是苏、杭等15个城市实施公积金门槛提高，贷款额度收紧。但是，很难改变房价上涨预期，在无法有效增加供给的情况下。
谢逸枫:当前上到中央下到地方，面临着调控房价上涨巨大压力。时下，中央调控与地方调控进入“对望”状态，与市场进入“观察期”。而地方调控与房企进入“对抗”相持阶段，与市场进入“博弈”心理。不管是中央调控还是地方调控，按照前十年调控的效果与规律，调控最后全部输给了市场，让位于市场。因此，购房者把握买房时机与珍惜调控的机会，刚需与改善的需求最好寻找到合适的房子尽快出手，避免错失时机而悔青肠。
5.中国楼市最大的问题是什么？全年房地市场怎么走？今年房价如何走？
谢逸枫:目前中国楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房价上涨预期的形成、调控继续犯错误。而调控政策不确定性与潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫：我继续坚持年初判断，今年全国楼市总体稳定向上趋不变,房价稳中有升，房价上涨9%-10%。上半年与下半年平分秋色，今年好过去年。一季度楼市“量价暴涨翻倍”（已实现）、二季度楼市“量价涨幅放缓”（等结果）、三季度楼市“量价筑底回升”、四季度楼市“量价企稳反弹”。一是35城市细则与价格控制目标决定的。二是地方土地财政与税收决定的。三是M2决定的。四是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。五是城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。六是当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政；消除税费收入不合理制度，消灭地方政府财经与经济及金融等税收依赖症；让M2停下来不跑睡大觉,老百姓手上货币不贬值；改革土地产权制度,让土地私有化，房价才会下降，否则我依然坚持十年前的观点，未来三十年，房地产仍是支柱产业之一，依然是黄金三十年，房价未来三十年上涨幅度超过300%以上。
谢逸枫：今年房价走势稳中有升，房价涨幅同比9%-10之间上下波动。一是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。供求局部紧张，商品房去库存创历史新低，新增商品房供应缓慢。同时住宅用地供应不足，影响到市场供求平衡。二是保障房稳定房价的影响力下降，虽2013年城镇保障房将新增大量的新建住宅。但是根据前三年的数据看，影响力呈现下降趋势。三是中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础投资设施的增加，必然支撑房价上涨。除非能够控制货币不超发，有效增加供给，打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。一方面是房价上涨的因素未彻底消除，货币超发、土地负供应、收入分配不合理、财税分配不合理、住房需求旺盛、调控只堵不疏、供求关系失衡、市场制度缺乏长效机制、住房保体系不完善。另外一方面是房价上涨受多重因素的影响，譬如土地财政、城镇化、国民收入的增加、投资渠道狭窄、通货膨胀、负利率、土地价格、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、经济稳定增长、基础设施完善、城市扩容、房屋拆迁、金融发展等因素都会对房价波动产生影响。