主持人：今年上半年全国商品房销售面积与销售金额数据有什么变化，后市成交如何？

   谢逸枫：从上半年全国商品房销售面积与销售金额同比数据看，销售面积与销售金额继续保持高速增长，总体上仍是处于历史高位水平运行。从商品房销售面积来看，1-6月份全国商品房销售面积和销售额增速虽较前5个月回落，却均处于三年来历史高位水平。但是上半年全国商品房销售面积和销售额增速回落下滑非常明显，其中，商品房销售额同比增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点。而销售面积同比增长28.7%， 增速比1-5月份回落6.9个百分点。目前全国商品房市场处于平稳上行态势，由于今年一季度商品房市场成交火爆与刚需释放及改善需求受调控抑制影响，导致商品房销售面积与销售金额同比增速出现明显回落。预计在经济、调控、货币政策不明朗与前期需求大量释放情况下，预计今年第三季全国度商品房销售面积与销售金额同比增速继续回落。

   主持人：6月末全国商品房待售面积是否有下降？为什么？

   主持人：上半年全国商品房成交均价如何走势？

   谢逸枫：从全国商品房成交均价走势看，今年上半年全国商品房成交均价同比上涨12%以上，涨幅继续缩小。其中住宅成交均价同比增长14%以上，增幅缩小。办公楼成交均价同比增长13%，增幅缩小。商业营业用房成交均价同比增长9%以上，增幅缩小。各物业销售均价同比增幅均较前5月有所回落，其中办公楼回落幅度最大，但是房价上涨的幅度依然保持高水平，并且超过房价控制目标。随着后市供应减少与调控微调及需求爆发等货币超过、地价上涨、地王频现、政策住宅市场抑制力减弱，且房企资金宽松，住宅均价同比涨幅有望在今年下半年继续稳定上涨。

   主持人：今年上半年房企资金到位情况如何？

   谢逸枫：今年上半年房企资金同比数据看，房企到位资金增速首次由负增长转向正增长，呈现增速上升趋势，表明下半年房企资金总体上比较宽松，基本不缺钱。一方面是房企到位资金增幅首月正增长，整体上依旧处于两年来的较高水平，显示房地产企业整体资金情况比去年同期与一季度好。特别是房地产项目资本金比例20%的规定下，房企不存在缺钱降房价的冲动。在市场不断复苏与货币政策预期微调的情况下，预计第三四季度房企资金更加宽松。从前6月房企各项资金来源占比中，利用外资和国内贷款出现上升，而自筹资金和其他资金（信托、基金、借壳上市、发债、股权融资（首次公开发行、增发募集资金、增发收购资产）也开始明显上升。而定金及预付款依然占据了较大比例，显示房企二季度以销售回款为主。毫无疑问，其他资金（信托、基金、借壳上市、发债、股权融资（首次公开发行、增发募集资金、增发收购资产）和自筹资金来源成为房地产企业主要融资手段，特别是其他资金占比的进一步上升，成为企业稳定的资金来源。

   谢逸枫：国内贷款（房地产开发贷款、个人住房贷款个、住房公积金贷款）的占比总体下滑；利用外资占比微乎其微；自筹资金占比大幅上升；定金及预收款占比相对稳定。表明房地产政策调控的巨大影响力。商业银行严控对开发企业的信贷规模，国家对外资和境外人士对中国房地产的开发和消费限制作用持续，企业尽一切办法提高自筹资金能力，定金和预收款一直是开发企业实现资金周转的主要支撑。不断收紧的地产调控，让宽松的、低成本的、易于获得的银行贷款间接融资的环境很难再现，极大改变了房地产企业的融资环境与资金来源，房地产直接融资的比重正在不断攀升之中。房地产开发企业融资结构正悄然变化，直接融资已成为房地产开发企业重要的资金来源之一，其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增长高达6.5倍。房地产直接融资具体方式主要有房地产信托、房地产基金和券商资管。受地产信贷紧缩政策影响，2012年房地产直接融资的占比快速上升，2012年房地产信托余额为6800亿元，发展非常迅速，投资额比较大，但股权融资有一定的局限性;房地产基金刚刚发展起来三五年时间，2012年有1000亿元到2000亿元，专业的机构占比55%，另外，券商资管也发展迅速。统计数据显示，今年内地共发行与房地产相关债券54只，发行金额达568亿元，较2011年的16只和219亿元出现了大幅上升。从统计情况可以看到，中期票据的活跃，主要原因在于其利率低于银行同期贷款优惠利率，同时具有发行机制灵活、信息透明、发行成本和发行风险低等特点。此外，从8月份开始，交易商协会开始允许非金融企业发行资产支持票据。

   谢逸枫：进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势还在扩大，房地产信托一改前几年新增规模占比信托总量的下降趋势，出现明显增长，房地产领域成为信托资金主要投资方向。2012年开发商新增资金96538亿元，其中房地产信托只有 3163 亿元，信托占比只有 3.3%。从2013年1～6月份的成立数据来看，房地产信托取代去年的基础产业信托重登融资榜首。无论是总成立规模(1080.92亿元)还是平均预期年收益率(9.68%)在总信托产品中均位列第一。6月房地产信托占比达35%，超过金融和基础设施。2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元，本息合计总还款额约为3100亿元。峰值出现在2013年6月和9月。在多个投资领域受到限制的背景下，房地产信托有望再次成为信托业务重点。此外，房地产调控常态化，宽松货币政策一去不复返，反而令房地产基金加速发展。数据显示，自2008年到2010年之前，国内房地产私募基金发展比较缓慢，仅有20多支基金，100亿左右的市场规模。2010年房地产基金开始蓬勃发展，新募基金数41支，募集规模163.75亿元。2011年新募基金数67支，募集规模712.316亿元。2012年进入市场调整，共计94只私募房地产投资基金完成募集，新募基金63支，涉及金额370亿元。

   主持人：今年6国房景气指数如何走势？

   谢逸枫：6月份国房景气指数为97.29，比上月回落0.03点，比去年同期提高2.42点。自3月以来，国房景气指数已持续四个月下跌，但跌幅进一步收窄。从整体看，今年以来国房景气指数走势基本平稳，较去年同期上升明显。虽然3月出台的新一轮政策对行业有所影响，但行业整体还是处于相对平稳的水平。本轮行业上行过程中，国房景气指标虽然反弹，但至今仍处于"不景气区间"，主要是开发投资、新开工、购地量等供应指标较为低迷，预计未来几个月基本平稳。