谢逸枫：要降房价先调控降地价
导语：在“新国五条”调控之下，尽管今年第二季全国楼市成交量出现下降，但土地市场却一路高歌，“地王”频现外，二季度国土部住宅地价105个监测城市中，环比增速上涨的城市达到94个，平均地价连续五个季度加速上升，百城地价水平也创下2008年以来新高。与此同时，异常交易地块平均溢价率大幅上涨。国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产调控压力仍较大，建议加强调控力度。2013年7月16日，国土部下属的土地勘测规划院发布“2013年第二季度全国主要城市地价监测报告”显示，今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元／平方米，环比增速为1.62%，已连续五个季度加速上升。在监测的105个城市中，环比增速上涨的城市为94个。其中，长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平均高于全国平均水平。近期在货币市场上爆发的“钱荒”并没有影响到开发商豪金夺地的热情，北京、上海、广州、重庆和杭州等城市相继出现总价和单价“地王”。今年上半年主要城市土地出让金规模与2010年同期相比基本持平，而地王的火热程度却远甚于2010年。
从楼市运行逻辑来看，地王的产生是开发商主动补库存的必然结果。去年四季度以来的这波楼市回升行情，主要发生在一二线重点城市。今年上半年，这些城市新建住宅成交量同比增长30%，绝大多数城市库存出现下降。中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6月初的住宅库存为171.73万套，相比年初的180万套下降4.6%。 今年以来，很多开发商处于“有钱没货”的状态，资金面宽裕以及看好一线和二线重点城市房地产市场前景，这是开发商在土地市场上表现异常积极的主要原因。2012年下半年以来，国内十大品牌企业在一、二线城市拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则进一步增加至78.7%。 重点城市地王频现背后的另外一个重要原因，是资金寻找避风港。
目前，国内外政商学界对于楼市与实体经济背离之深、楼市泡沫程度及可能产生的后果基本达成共识，而挤泡沫过程也已经开启。目前来看，一线和二线重点城市各类资源集聚的能力非常强，基础和市政设施配套较为优质，向第三产业转型较为快速，住房需求在这些城市长期居高不下。 同时，我国新型城镇化模式选择上雏形已具，即城市群模式，这意味着未来中心城市(主要是一线和二线重点城市)的集聚能力和向心能力还将继续增强，这些城市的人口也会继续增长，住房需求保持旺盛将是常态。因此，即便我国楼市在整体上进入下行周期，但在结构上的不平衡将越来越明显，一线和二线重点城市将继续保持上升态势，这也将是众多开发商看重的开发区域。由于这些城市待开发区域日臻减少，所以每有土地出让(特别是中心区域的土地)便会吸引众多买家，地王频发也就不足为奇。
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“要降房价，必先调控降地价，否则地价凶猛上升推高房价，新国五条又再次沦为空调。土地市场持续火爆将影响到房价的走势，若地价涨势较快，将会通过影响市场预期、转嫁成本的方式推高房价，增加了调控难度。尤其是一二线城市的地价上涨过快，后市房价上涨压力巨大。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“今年二季度土地市场“地王”频现，实际交易价格远高于国土部评估的水平，说明“新国五条”的效果低于市场预期。土地招拍挂制度与地方融资平台偿债期限及非房地产税收下降、房企不缺钱、拿地热情高涨、溢价率暴升是地价上涨的主要因素。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“下半年土地市场会延续强势，“高烧”难退，地价上涨态势不会发生根本性变化。一是今年三季度土地供应持续增加放大，部分城市优质地块入市，高价地的地王出现不可避免，二是房企不缺钱，上半年销售业绩不错，销售回笼令房企资金充裕。新的全国性房企土地筹备不足，而大房企补“空仓”意愿非常强烈。而一二线城市中心住宅地块供应一直处于紧缺状态。三是国家政策没对土地市场限制，银行没有断粮“输血”房企，地方政府必全力推好地。四是房企被“市场规律”左右，市场低落，房企都没钱。市场热，房企必抢地。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“今年上半年土地市场的火热更多体现在一、二线城市，三、四线城市由于高库存，其土地市场仍偏冷。一方面是三、四线城市土地交易量是下降的，一、二线城市虽有所升温，但房地产企业总体购地规模仍低于去年。另外一方面是一二线土地市场价格上涨凶猛，给未来一、二线城市的房价带来上涨压力。”
7月16日，国土资源部下属中国土地勘测规划院发布的统计数据显示，今年第二季度，该机构检测的全国105个主要城市中，住宅地价环比（较上一季度）上涨的城市增至94个，且涨幅仍在扩大；综合用地价格环比上涨的城市有95个。上述统计称，二季度，全国重点城市中，地价水平呈东高、西次、中低的布局。东部地区平均地价高于全国和中西部地区。按中国土地勘测规划院的统计，二季度上海宅地价格环比涨幅为3.38%。上述中国土地勘测规划院的统计显示，今年二季度全国地价总体仍在加速上涨。今年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，其中，商服、住宅地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米，环比分别上涨1.34%、2.06%。商服地价环比涨幅缩小0.73个百分点，宅地价格环比涨幅则扩大0.29个百分点。同比（较去年同期）来看，二季度地价涨势更为明显。
统计显示，第二季度全国主要监测城市综合、商服、住宅地价同比分别上涨5.11%、5.48%、6.13%，涨幅较上一季度分别上升了1.25、0.95、2.01个百分点，地价同比增幅连续三个季度扩大，整体涨势步入较高位区间运行。三季度土地市场处于平稳上升阶段，房企为满足发展需求，补充土地储备需求强烈，加之房价持续上涨，市场看好后期楼市，引致土地市场有所升温。可见的是，二季度土地市场开始频现高溢价成交。截至6月30日，二季度上报异常交易地块有115宗，较上一季度增加36宗，与去年同期的50宗相比，数量更是大幅上涨。溢价率方面，二季度上报异常交易地块平均溢价率为142%，较一季度上升了22个百分点，较去年同期则下降了20个百分点。
此同时，来自中国指数研究院的最新报告也显示，二季度，百城住宅用地楼面均价为1863元/平方米，同比连续第三个季度增长，涨幅为27.6%，创5年同期新高。据统计，二季度百城住宅用地成交楼面均价排名居前的城市包括北京、厦门、杭州、温州、广州、南京、宁波、上海等。与此同时，土地溢价率大幅上行，来自国土部的数据显示，2013年二季度上报异常交易地块平均溢价率142%，比上一季度上升了22个百分点，比2012年二季度的平均溢价率下降了20个百分点。二季度百城住宅用地平均溢价率为21.9%，较上季度提高4.1个百分点，连续第5个季度回升，为2011年二季度以来的最高水平。其中，北京楼面均价、溢价率均为十大城市最高，分别为11371元/平方米和48.6%。地价的上涨带来的是土地收入的攀升。
财政部发布的最新数据显示，上半年，国有土地使用权出让收入1.67万亿元，同比增加5292亿元，增长46.3%（去年上半年为同比下降27.5%）。事实上，在上半年整体经济数据暗淡的情况下，房地产数据一枝独秀，国家统计局数据显示，今年上半年全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%，增速快于全社会固定资产投资0.2个百分点。这说明房地产调控的压力还比较大，后期需要按照国务院的有关规定加强房地产调控。从近两个季度的市场态势来看，土地价格已经步入较高位运行轨道，考虑到下半年土地供应持续增加等规律性因素，如无其他因素的影响，地价上涨的动力仍然存在。
建议下半年需密切跟踪分析地价与宏观经济走势的协调性，逐步疏导和理顺引起价格局部异动的相关因素，促进市场平稳发展。地方把握好供地节奏，强化供前分析和供后监管，引导市场理性预期，出现高价地的城市应及时公布宗地相关信息及价格影响因素分析。一、二线城市今年上半年土地市场需求旺盛，值得关注的是，有关地王的消息接二连三。7月3日，北京南三环内的夏家胡同地块进行竞拍，包括中粮、中铁、招商、保利、恒大等14家房企参与。多家企业频繁举牌儿，5分钟之内，多家企业都给出了北京市国土局设定的17.7亿元封顶价格。同一天上海土地交易市场内，张江高科技园区的地块拍卖，起始价25.8亿元， 最终，万科以48.7亿元的总价拿下了这个地块。
譬如上半年北京共成交土地100宗，合计土地出让金收入664.24亿元，位居第二。而且北京今年仅半年时间，土地成交宗数和金额就与去年全年相当。此外，全国上报异常交易地块115宗，较上一季度增加36宗，与上年同期的50宗相比上涨明显。这几天，财政收入的数据，也是个焦点。1至6月累计，全国公共财政收入68591亿元，比去年同期增加4795亿元，增长7.5%。增幅同比回落4.7个百分点。其中，中央财政收入32311亿元，同比增长1.5%，地方财政收入36280亿元，同比增长13.5%。值得关注的是，上半年，全国国有土地使用权出让收入16722亿元，同比增长46.3%，土地、房产总是牵动媒体目光。
2013年7月16日，国土部下属的土地勘测规划院发布的《2013年第二季度全国主要城市地价监测报告》称，二季度全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，连续5个季度加速上涨。商服、住宅和工业用地价格普涨，二季度异常交易的地块数量同比增加130%。报告称，二季度全国主要监测城市地价总体水平为3226元/平方米，环比上涨1.62%，较一季度增加0.15个百分点，连续5个季度加速上涨。其中，商服、住宅、工业地价分别为6044元/平方米、4799元/平方米和684元/平方米，分别环比上涨2.06%、1.25%和1.34%。就同比而言，二季度主要监测城市的综合地价水平上涨5.11%，住宅地价上涨6.13%。从区域分布看，二季度长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4770元/平方米、4552元/平方米、3465元/平方米，均高于全国平均水平。
在国土部监测的105个城市中，住宅地价环比涨幅上升的城市由一季度的92个增至94个，涨幅超过3%的城市集中在东部和中部地区，广州、顺德、宁波、湛江、汕头、上海和南京等地涨幅居前。广州的住宅地价涨幅达5.54%，位居各城市之首。报告提供的地价是国土部设定固定监测点并根据土地市场变化情况测算的土地评估价格，并非土地实际成交价格。报告称，部分地方政府债务偿债期限将至，土地出让收益仍是地方偿债的主要资金来源，在一定程度上支持土地市场回暖的态势。同时，“新国五条”对市场的抑制性影响有限，住宅需求居高不下，房企拿地积极，拉动住宅地价明显上涨。报告显示，二季度各地上报异常交易地块115宗，较一季度增加36宗，较去年同期增加65宗。二季度上报的异常交易地块平均溢价率142%，较一季度上升22个百分点。
按照监测机构的口径，异常交易地块主要指土地交易中溢价率超过50%的地块或出现单价、总价“地王”的地块。对于这些地块，国土部将在后续交款、开发等环节进行跟踪监测。二季度土地市场的实际成交情况远比报告的统计数据火热。从5月开始，北京、上海等地土地市场开始出现多轮竞价、高溢价等现象，出现多个单价或总价“地王”。对于土地市场的未来走向，报告认为，尽管二季度后期出现资金流动结构性紧张，但房地产开发企业购地和房地产开发投资并未出现回落态势。随着三季度土地供应逐渐放大和部分城市优质地块入市，市场仍存在出现高价地的可能，土地市场上升的态势不会发生根本性变化。
报告称，从近两个季度的市场态势来看，土地价格已步入较高位运行轨道，考虑到下半年土地供应持续增加等规律性因素，如无其他因素的影响，地价上涨的动力仍存在。报告建议，应把握好供地节奏，强化供前分析和供后监管，引导市场理性预期。避免优质地块集中进入市场，同时加强优质地块的入市研判，出现高价地的城市应及时公布宗地相关信息及价格影响因素分析。应协同有关部门引导金融资本的合理流向，关注地方债务风险，避免过多资金沉淀于土地，发挥好土地的资源、资产、资本多重属性的综合作用，更加合理地服务新型城镇化建设，适应产业结构转型升级的新要求。