政府：转变思维方式，盘活存量资产（7月26日）

将近30年的房地产开发与城镇化建设，使得各个地方政府都将土地征用之后增值，再转变成为房产，并将那些房产变成资产，并且逐步提升资产的含金量。但其实很多时候，这种转变未必如人所愿。

从单纯的房地产开发，开发区的建设、工业用地的大范围开工，地方政府都以不同形式把土地变成了房子，但那些房子在转让的过程中，势必会遭遇市场的冷遇，出售的价格太高而市场难以承受。

从土地财政到房产税，地方政府越来越迫切地要求把资产变成可以进行良性循环的资源。在所有的政府、开发区、大型企业甚至很多处于成熟期的机构，总是会有很多资源是被浪费或者在闲置之中的。如何将其价值深度挖掘，并充分得到市场的回报，就成为相关资产拥有者必然要面对的问题。

做为专业的服务机构，就是需要依托专业经验，为成熟的企业以及政府提供服务，帮助他们树立形象，创造社会管理的和谐氛围。得到政府的支撑，对于整合那些地区的支柱产业资源，以及传媒资源的支撑具有举足轻重的作用。而树立稳健的形象，对地方官与大型机构而言，也是可以得到充分支撑的。

任何将资产急于变现的行为，都是急功近利的，或者是过客或者是投资人，其视角总是高高在上，而没有落地；因为没有扎根，所以才会浮在表面。要想深入挖掘其价值，需要脚踏实地、实事求是，并立足长远。

假如是外乡人，树立相应的投资回报的思维取向尚属正常，假如是个游客，自然希望看到更为光鲜亮丽，让自己赏心悦目的景象，但是假如是为官一任，生于斯长于斯的人，则更是需要落地生根，让民众有安全感，并得到民心。这是每个负责任的官员与企业领导都难以忽视的迫切需求。

将充分发现并挖掘那些被忽视了的房产，将其打包之后，将产权作为股权投入到新创办的项目公司之中，然后共同推出在市场中有强烈需求，以及卓有价值的产品与服务，用不动产做抵押，得到金融机构的资金支持，然后用所融到的资金投入到项目运营与人才管理之中，再将服务所创造的现金流作为偿还贷款之用。

从经营者角度而言，业主无须将其迅速变现，而是将其视为资产，创造型地进行经营，通过抵押质押或者自持并实现细水长流的效果。比如将其权属相对分离，与实业市场结合，与资本市场结合，通过重新整合与重新评估，发挥其融资功能。

现有的房产进行商业化运作，将不动产中所蕴含的能量尽量充分发挥，就不单纯是经营的概念，更是物权的概念。只有在市场中注入新鲜的概念，并与银行等金融资本结合，才能尽量让处于休眠状态之中的物业发挥出潜在价值。真正的价值往往藏匿在看不见的角落。

那些拥有不动产的机构，不管是政府机关还是大企业，或者是拥有自持物业的公司，将其可分割的部分资产剥离出来，进行项目化的合作，这种商业地产的运营公司，或者换个定位进行市场运营，或者发挥其辅助性的服务功能。或者是将其重新装修打包，并将其经营过程中的价值提升。

进行相关的资产管理首要进行的是资本的整合，其次是全新的概念规划，将物业进行全新包装。但并不是所有的东西都能被点石成金的，而是需要将暂时没有变质的与已经腐烂的进行剥离，然后分别给与全新的定位，让阳光照进阴暗的角落，充分发挥其被忽视了的价值。

专业机构在正式开始执行之前，很有必要用一段时间去多方面准备，奠定基础，确定方向、谋略以及管理制度等方面的东西。确立市场定位，理清市场发展的脉络，并研发出市场所需要的产品，模块切割、自由组合，相应的包装策略、推广策略以及相关的管理制度，流程设定、平台搭建、财务安全与法律风险防范之类的问题。

不管是技术还是心理服务，不管是输入全新的概念，还是将其被埋没的价值充分挖掘，都是关注那些曾经被忽视的地方，点亮那些地方，从另一个角度去审视自己的资源，才能将曾经被废弃的资源变成具有含金量的资产。那需要从商业运营与资产管理的角度去执行。

商业运营公司，更多的是将相应的资产进行经营，主要是出租以获取现金流。从股权到产权，从运营到未来的或有收益。除非你的企业已经上市，否则拥有存量资产是更为具有迅速兑现的力量的。至少可以帮你得到更多的输血方式。

资产管理公司的核心目标，是能把不动产迅速变现，转变成为产业投资所需要的血液，所以，需要有相应的评估机构、会计师事务所与律师事务所之类的协作伙伴，同样需要有银行、典当行、担保公司、非金融机构等能将不动产变成资源的机构。

资产管理公司是在企业达到IPO股权融资之前所必然走过的阶段。同时也为企业的收购兼并提供相应的资金运作，对内是跟财务挂钩。需要密切关注公司的财务数据，提防所有可能出现的债务到期，潜在的法律风险与政策风险，产权与股权、有形资产与无形资产的价值评估与价值充分发挥。

贾春宝

2013年7月26日星期五

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