此外，T201-0077地块还需将其中5.16万平方米办公楼物业无偿移交给市前海管理局，可持有经营剩余的26.88万平米。以此计算，实际楼面地价约19300元/平方米。政府还要求开发商每平方米投资不得低于1.5万元，则32.04万平方米建筑需要48.06亿元建设成本，仅地价与建设成本之和就达99.95亿元。以26.88万平米自持面积计算，楼面成本价高达37184元/平方米。T201-0075地块则需向前海管理局无偿移交88600平方米办公楼物业和11000平方米区域供冷设备用房，可持有经营面积为35.06万平米，实际楼面地价约20500元/平方米。45.02万平米总面积，除去11000平方米区域供冷设备用房，剩余43.92万平米办公面积，共需65.88亿元总建设成本，地价与建设成本之和为137.68亿元。以35.06万平米自持面积计算，楼面成本价高达39270元/平方米。

   根据2013年7月25日第一财经日报报道，根据此前前海管理局公布消息，未来前海基础设施需要800亿~1000亿元的总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现，预计年底前还将再推8-10块土地。前海管理局副局长何子军说，在前海开发过渡期结束后，将不再靠财政补给，要靠15平方公里的土地开发运营来养活自己。据其称，未来，前海基础建设至少需要800亿~1000亿元的总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现。2013年，前海基础建设投资将达到80亿元。对于资金来源，前海管理局新闻发言人王锦侠在接受媒体采访时表示，土地融资是其中一个重要方式，但融资模式可以多样，卖地仅是土地融资方式之一，其他还包括抵押贷款；通过土地注资到前海控股，到香港发债；与保险基金合作等。而这三块地出让仅仅还是前海土地出让的序幕，前海管理局局长张备近日表示：“年底前还将再推8到10块土地。目前土地整备工作正在推进中。”

   挂牌起始价超去年深圳地王地价，两宗地块位于前海商务中心区——前海桂湾片区二单元，分别是03街坊的T201-0077、 04街坊的T201-0075，土地面积分别为49152.18平方米和57481.45平方米，因位于前海“国际金融创新区”，所以两块地块容积率很高，分别为8.54和10.40。7月2日，前海管理局给出的T201－0077、 T201－0075的挂牌起始价分别为35亿元、47亿元，由此计算，两宗土地地价起始价分别为，每平方米7.14万元、8.18万元，楼面起始价分别为每平方米1.09万元、1.04万元。此前，深圳地王由中海地产在2012年11月29日以20亿元创下，前海这两宗土地的挂牌起始价已经远超这一价格。同时，前海方面要求开发商不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米。对此，前海管理局规建处处长胡灿解释，前海要保证世界一流的建筑品质和以人为本、低碳建设的原则，就需要对投资强度有所要求，而以后的土地出让都将要求投资强度不低于1.5万元/平方米。同时，前海土地资源很宝贵，将在工程管理方面进行创新，对规划设计材料工艺控制、验收等各环节，形成监管的体系为我国工程管理领域体制机制创新探索经验。

   6月30日，中国房地产测评中心发布的“2013年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP50”榜单正式揭晓。凭借着上半年“成交金额58亿、成交面积43万平方米”的销售业绩，卓越集团位列2013上半年全国销售金额第48位，销售面积第50位。此次竞拍采用一次竞拍、封闭报价、现场开标的方式，没有拍卖环节，企业能否中标仅以投标价格为准，投标时间为今日下午3点至3点10分，现场开标，价高者得。根据出让公告，将于今日开标的位于桂湾片区的T201-0077、T201-0075两宗土地挂牌起始价分别为35亿元、47亿元，单位土地起始价分别为每平方米7.14万元、8.18万元，单位楼面起始价分别为每平方米1.09万元、1.04万元。若上浮50%，单位土地价格将达10.71万元、12.27万元。由于前海合作区内约三分之一的土地掌握在中集集团 、招商局国际等企业手里，前海土地整备工作进展状况一直备受外界关注。昨日在说明会现场，前海管理局规划建设处处长胡灿表示，前海土地整备工作是一项复杂的工程，现在由深圳市规土委等部门牵头，正在有序地推进当中，预计第三季度土地整备初步方案将出台。

   两宗地块位于前海商务中心区——前海桂湾片区二单元，分别是03街坊的T201-0077、 04街坊的T201-0075，土地面积分别为49152.18平方米和57481.45平方米，因位于前海“国际金融创新区”，所以两块地块容积率很高，分别为8.54和10.40。7月2日，前海管理局给出的T201－0077、 T201－0075的挂牌起始价分别为35亿元、47亿元，由此计算，两宗土地地价起始价分别为，每平方米7.14万元、8.18万元，楼面起始价分别为每平方米1.09万元、1.04万元。此前，深圳地王由中海地产在2012年11月29日以20亿元创下，前海这两宗土地的挂牌起始价已经远超这一价格。同时，前海方面要求开发商不包括地价的投资强度不低于1.5万元/平方米。对此，前海管理局规建处处长胡灿解释，前海要保证世界一流的建筑品质和以人为本、低碳建设的原则，就需要对投资强度有所要求，而以后的土地出让都将要求投资强度不低于1.5万元/平方米。同时，前海土地资源很宝贵，将在工程管理方面进行创新，对规划设计材料工艺控制、验收等各环节，形成监管的体系为我国工程管理领域体制机制创新探索经验。

   有房地产界业内人士计算，以楼面起始价加上单位面积投资强度，再加上开发商30%左右的利润，前海三宗土地楼面售价至少在3.5万元以上。本报记者查询这首批出让土地所在的二单元规划设计后发现，二单元被规划为前海的“国际金融创新区”，直接对标纽约中城区、芝加哥中信、新加坡CBD以及北京建国门外CBD和上海陆家嘴 中心。那么这三宗地块是否会出现北京建外CBD以及上海陆家嘴中心被热捧的局面？2009年9月，海航集团旗下三家公司联合以18.24亿元竞得黄浦江中心段E18单元1-10地块，就曾拍出楼面价为36481元/平方米的高价。胡灿表示，拍出一个比较高的价格，将是前海发展前景、区位优势以及土地价值的体现。当然，前海方面也担心，地价炒作过高无法控制。前海管理局副局长蔺宏对本报表示，理性有经验的房地产开发企业会审时度势，不会过分炒作，这么大的资金量，都是一个关系到任何一家公司大的战略性选择，越理性越好。如果房价超出了预期，出现影响产业发展的波动，前海会通过管理局掌握的30%产业用房来进行调控。

   前海管理局对首批出让的两宗地块开出的条件是，T201-0077、T201-0075宗地竞买申请人主体资格要求中国境内外房地产开发企业，具有城市综合体开发经验，2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元。胡灿对本报说，为避免闭门造车，脱离市场需求，在制定出让方式时，前海充分听取产业用地主体和大型房地产开发商在内的意见和建议，也公开召开过座谈会。外界猜测，参加了座谈会的房企参与竞拍的热情更高。本报了解到，参加座谈会的企业有十几家，包括深圳前十名房地产开发商以及香港的知名房地产开发商，包括新世界发展、世茂房地产、万科地产、招商地产 、华侨城A、金地地产、中粮地产等。约有15家房企竞逐前海首批两宗土地，万科、恒大、新世界和世茂等大型房企或都将参加，同时可以确定的是，万达集团不会参与此次竞拍。目前，前海仍是一片工地建设景象，亟须率先进行两宗地块的高品质开发以提升其形象。

   胡灿曾对本报表示，首先出让这两块土地是综合考虑的结果，结合前海开发的时序和产业发展的需求，将桂湾片区二单元先行启动，尽快形成城市功能，也将起到一定的展示作用。按照进度，二单元将在三年内建成50%的建筑，四年内建筑全部竣工。在前海1490万平方米的土地中，已有约412万平方米土地以工业用地或港口、物流用地等用途由招商局国际、中集集团及深圳国际三家公司拥有。深圳市规划国土委正在牵头和前海管理局共同进行土地整备工作，已经跟这几家企业商谈，但还没有一个成型的解决方案。年内，前海还将推出8~10宗地块进行出让。胡灿表示，这些地块将根据招商引资的情况和建设的时序，坚持市场化导向，深港发展原则，探索多样化的土地供应方式。

   前海“地产概念”，首批出让的三宗土地被视为前海地价的“试金石”按照规划，前海分为22个单元、102个街坊，总建筑面积2600万平方米。作为国际创新金融区的二单元规划为五个街坊，上述三宗土地位于其中的三个街坊，容积率分别高达8.54、10.40和9.33。对于这个规格的土地，没有实力的企业是不敢碰的。前海管理局规建处处长胡灿曾表示，首先出让这三块土地是综合考虑的结果。按照进度，二单元将在三年内建成50%的建筑，四年内建筑全部竣工。这三宗土地中，引起市场热议的莫过于T201-0078地块，因竞拍门槛指向在港上市企业，被外界认为有“定向”出让的嫌疑。对此，胡灿反复强调，“定向是指一对一进行，前海是在有准入门槛条件下保证的充分竞争，完全是市场行为，谁来竞拍，价格多少现在都很难说。”

   根据上述T201-0078地块确定的竞买门槛，竞买人须为在香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；须在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的一级子公司签署入驻该项目的合作意向。“第三宗地块专门设定为香港联交所上市的公司，一定程度上是支持香港企业的措施。”前海管理局副局长蔺宏表示。这也体现了前海的多名负责人在不同场合一直强调的，离开深港合作，前海也不能称为前海了。胡灿表示，在制定出让方式时，前海听取了包括产业用地主体和大型房地产开发商在内的意见和建议，也公开召开过座谈会。参加座谈会的企业有十几家，包括深圳前十名房地产开发商以及香港的知名房地产开发商，比如新世界 发展、世茂房地产、万科、招商地产 、华侨城地产、金地地产、中粮地产等。

   前海管理局经营发展处处长沈华新说，前海出让的三宗土地设置的门槛看似很高，其实是结合了产业特点和投资规模。经过摸底调查，符合营收双百亿的境内外的上市公司有200家，符合400亿市值的香港上市企业就有60多家。这些香港上市企业除了世茂房地产和新世界发展，还包括新鸿基地产、长江实业、九龙仓集团、华润置地、碧桂园等。哪些房地产企业会竞拍前海土地令人关注。近日有媒体援引万科集团总裁郁亮的公开表态称，前海是深圳目前来看最好的区域，万科会尽力争取，每块土地都不会放过。关注前海土地出让的还有三家香港上市公司。在前海近1500万平方米的土地中，已有约412万平方米土地以工业用地或港口、物流用地等用途由招商局国际、中集集团 及深圳国际三家公司拥有。

   如果今后涉及这些土地的出让，前提条件是前海官方和这三家公司进行协商以及土地性质的变更。先期拍卖的上述三宗土地价格的高低也将对这部分土地回购以及相关投资者产生一定影响。对于前海管理局来说，土地就是“粮草”。前海管理局副局长何子军说，在前海开发过渡期结束后，将不再靠财政补给，要靠15平方公里的土地开发运营来养活自己。据其称，未来，前海基础建设至少需要800亿~1000亿元的总投资，资金来源需靠土地出让以及物业租赁等收益来实现。2013年，前海基础建设投资将达到 80亿元。对于资金来源，前海管理局新闻发言人王锦侠表示，土地融资是其中一个重要方式，但融资模式可以多样，卖地仅是土地融资方式之一，其他还包括抵押贷款；通过土地注资到前海控股，到香港发债；与保险基金合作等。

   香港开发商：深港合作优势得天独厚。2010 年8月26日，国务院批复的《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》（以下简称 《规划》）。《规划》对前海有明确定位，即“深港合作先导区 、体制机制创新区、现代服务业聚集区和结构调整引领区”。“深港合作”被放在了首位。《规划》当中有关深港合作“创新特区模式”的提法，更被各界寄予厚望。此前，前海管理局副局长何子军在采访中提到，希望能引进香港开发商参与前海的开发。有港企背景的开发商可能有更多的机会。对此，消息人士指出，前海旨在深港合作，引进香港的开发商，特别是像长江实业这样的巨头，可以扩大前海对香港的影响力。“香港的地产商进来只是第一步，大地产商进来了，何愁金融业、服务业不跟着一起过来。”2012年7月，前海管理局局长郑宏杰率众赴香港召开前海招商推荐会。此后，前任局长郑宏杰、现任局长张备多次到香港参加各种金融会议、企业座谈会等。

   本月11日，深圳市长许勤和前海管理局局长张备等官员在香港与当地10家知名企业举行前海座谈会，其中就有新世界、和记黄埔等知名地产企业。此外，有媒体报道，世茂集团、长江实业、新鸿基地产等开发商也曾多次与前海管理局接洽过。消息人士指出，这些都是前海对香港释放一种“开放姿态”的信号。“现在很多香港人对前海不甚了解，如果香港地产商进来，看到了这里的未来发展，然后把前海的消息带回去，这种桥梁作用这才是前海管理局最看重的。从表面来看，香港开发商凭借“深港合作”有着得天独厚的优势。但是否因为是港资，在拍得首批土地上就有优势？前海管理局规划建设处处长胡灿表示，在遵循市场原则的前提下，竞买者只要符合申请门槛，能否“中标”仅以价格为准，并无其他选择性“偏向”。“并不会因为是否为港企而有特殊的考虑。”

   万达：与前海开发理念最契合。有媒体报道称，擅长城市综合体开发的万达集团，入驻前海或无太多悬念。据了解，大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。目前已在全国开业72座万达广场、40家五星级酒店、1038块电影银幕、62家百货店、68家量贩KTV。万达集团的核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体，且万达广场是中国商业地产第一品牌，万达城市综合体与前海开发所需项目契合度很高。据悉，2012年万达资产3000亿元，年收入1417亿元，而T201-0077、T201-0075宗地竞买申请人主体资格要求中国境内外房地产开发企业，具有城市综合体开发经验，2012年会计年度的资产总额和主营业务收入均不低于100亿元人民币。前海首批出让土地其中两块的要求无疑万达集团都符合。此外，万达不单单注重开发综合体，在文化创意产业上也有建树。据悉，万达获评2012年中国文化创意产业十大领军企业之一。而据前海管理局副局长蔺宏介绍，创意文化产业也是前海希望引入的产业之一。在前海合作区成立初期，万达集团一直在“静悄悄地”接触前海。去年7月16日，万达集团还与前海管理局签署战略合作协议，成为前海首批37家签约企业之一。此外，今年5月15日，万达集团与深圳市政府在北京签署一份合作框架协议，也进一步表明了万达进军深圳的决心。

   万科：住宅经验可能成为进军前海劣势。前海首批土地的出让，牵动着绝大多数地产商的神经。万科总裁郁亮6月28日在西安表示，万科不会错过参与深圳前海土地开发的机会，“每一块地都不会放弃”，且不是以一贯的合作方式开发，而是会自己开发。由此看出，万科对前海土地“志在必得”的决心。据了解，万科成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过20多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。此外，万科是深圳本土开发商，深耕本地房地产市场，各种资源相对丰富。对此，万科产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房，走的是“快速周转、快速开发”的路子。然而，前海在卖地上坚决不走“房地产开发”的老路子。就来前海管理局新闻发言人王锦侠曾明确表示，前海合作区里不搞房地产，且区内无纯住宅项目的规划。按照规划合作区内仅有人才公寓，都市综合体，包括少量的高端住宅和商务公寓。王锦侠强调，都市综合体不属于房地产范畴，是产业的配套和产业发展的平台，购买人群会有限制，以免变成跟产业没有关系的住宅区。就由此看来，万科的开发理念和前海开发的需求不甚匹配，其住宅开发的经验和优势在前海开发中反倒成了“劣势”。不过，万科总裁郁亮也曾表示，万科正在思考转型，打算做城市配套服务商，也开始尝试商业地产的开发。外界猜测，前海是否将成万科转型的一个契机。

   下周五前海首批土地公开竞拍此次出让的三宗地块，T201-0077地块和T201-0075的公告期为6月25日起至7月25日止，一次竞价的报价时间为7月26日15时起至15时10分止。也就是说，备受关注的前海首批出让的两宗地块，花落谁家将在下周五揭晓。据前海管理局副局长蔺宏介绍，本次土地出让有四个原则和目标，即市场化的导向、扶持产业发展、落实产业规划、深化港深合作。为防止今后前海房地产的恶性炒作，进而影响前海的产业政策，符合前海产业发展的企业才能成功登陆并在前海有发展空间。“大部分在前海注册的企业都希望在前海能有块地。”据前海管理局招商联络处负责人介绍，在招商的过程中，大企业都提出过类似需求，但前海管理局在卖地问题上非常谨慎。据前海管理局规划建设处处长胡灿介绍，前海土地将探索“成片开发，定制开发”的模式，实现“整体开发，统一建设，统一管理”。按照计划，前海年内要启动建筑工程面积400万平方米，计划供应80万平方米的土地。胡灿说，“此次出让的仅是首批土地，年内将会分批次进行更多土地的出让。”就在几天前，张备7月11日在香港与企业座谈时说，前海到今年年底前还要再推8到10块土地。