30家来自全国各地的房企“围抢”3块热门土地、年内总价地王与溢价率纪录在一日内被双双刷新、单日卖地“收金”超过75亿元，业内人士用“好多年都没见过”来形容昨日(7月3日)出现在上海土地市场上的“盛宴”。事实上，下半年上海土地市场的“开门红”仅仅是今年以来全国土地市场“发烧”的一个缩影。伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，今年1月~6月全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达1.13万亿元，与去年同期相比大幅增长60%。其中北上广三地上半年经营性土地出让金已超1739亿，接近2012年全年的1934.92亿元。在刚刚公布的2013年上半年房企销售排行榜上，各大品牌房企的销售普遍报喜。领头羊万科半年实现销售额830亿元，同比增长35%，排名第二的绿地的增长率更是达到45%。值得一提的是，前十房企销售额入榜门槛达到283亿元，与2012年上半年174亿元门槛相比增加109亿元，增幅达63%。
近日，国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省本级、17个省会城市本级承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地方政府负有偿还责任债务余额的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。而这些地区2012年可支配土地出让收入才2035.83亿元。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。年初，中信建投研发部曾针对九大城市2012年1-11月的数据，做了一个土地出让金与财政收入的统计。数据显示，在土地出让金与财政收入的占比中，6个城市超过了40%。看到这两组数据，自然就明白了“平地价、降房价”的业内呼吁从来不被采纳的原因，实在是地方政府对土地出让金的“期望值”太高了。
近日，审计署公布的数据显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府本级中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64％，比2010年增长1183.97亿元。 在此背景下，北上广等重点城市上半年土地收入同比大涨。中原地产数据显示，今年上半年，北京共出让经营性用地86宗，土地出让金收入达630亿元，同比增长3.5倍，接近去年全年的总和，预计今年全年土地出让金有望超过1000亿元。 目前，土地市场高出让率的势头并没有减弱。据北京市土地整理储备中心信息，正在挂牌的经营性用地达到15宗，其中多个地块被市场看好。与此同时，土地平均溢价率已经上涨到50％以上，高于2012年的29.8％和2011年的40.4％。
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫分析：“2013年以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象。一方面，和各地方政府频繁推地，多幅地块位于市中心或其他区域的核心位置有关；一方面，在整个市场“基本面”正在回暖的市场背景下，房企城市布局策略进行了调整，基本重新回归一、二线城市重点发展，这样就导致一、二线城市土地市场表现相对比较热，尤其是针对较好的地块，房企之间势必会加剧竞争。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“地方政府捆绑土地财政导致不堪重负的土地出让金最后疯狂的哄抬地价，助推房价上涨预期，地王不断出现必然导致调控沦为空调。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“去商品房库存下降得太厉害与住宅土地供应却不足及地方政府债务压力巨大等房企融资顺利、补土地储备的欲望冲击下，导致地王不断出现。房企拿地就像人要吃饭一样，现在库存下降得厉害，必须要补充土地储备，不然手头的人就会没事干，作为要持续发展的房企，拿地是很自然的事情。但由于每家房企的资金链状况和所处的阶段不同，所以价格承受能力也不一样。 ”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“4月以来，中国多个城市土地市场出现拿地热潮，竞争激烈。房企对后市的信心从土地市场的火爆中不难窥见，未来土地市场继续火热的动力增强。在高溢价、多地王的土地市场上，除了开发商内在的强大需求外，地方政府也是其背后的强大推手。近期沸沸扬扬的“钱荒”，无疑带来了资金层面的收紧，或将加大地方政府债的压力，加剧地方政府卖地的冲动。同时，各地政府在房地产回暖和“新国五条”政策的双重影响之下频繁推地，特别是地块处于核心区域的更容易成为高价地。另外，上半年房企的融资环境好、市场回暖资金回笼快，基本都重新回归一、二线城市重点发展，势必推高地价。
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫指出：“1999年至2011年，这十三年是中国土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，几乎年均1万亿元。即便2011年重点城市楼市成交低迷，当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，再创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收入“千亿”俱乐部。自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。国土资源部2010年2月曾公开发布的数据显示，1999年~2008年十年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。2008的楼市调控直接冲击了土地市场，当年全国土地出让收入约9600亿元，同比下降了20%。但2009年楼市突然转向，土地市场上“地王”接连出现，当年全国土地收入增加至约1.59万亿元。而到了2010年，这一数据又随着楼市的火爆猛增至2.71万亿元，2011年达到3.15万亿，规模之大令人咋舌。”
著名房地产专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“地方土地出让收入占当年地方财政收入比例已呈现逐年上升趋势，一方面是地方政府财税收入下降，而中央留过地方的财政比较少。另外一方面是地方政府的地方债务过高，并且集中到期，遭遇银行“钱荒”的同时，自然会加大卖地的收入。”
2013年7月3日，广东省人大常委会调研组到市人大进行财经监督调研，广州市政府副秘书长周灵代表市政府介绍了广州上半年经济运行情况。今年一季度，广州市GDP增长12.9%，比年度计划高2.9个百分点，预测上半年可保持较快增长势头，各项主要指标也达到或超过年度预期目标。上半年统计数据尚未完全出来，最终数字仍要以统计部门发布的为准，预计会在7月中旬发布。在调研中，调研组成员抛出的问题热点纷呈，今年1~6月份广州全市卖地收入307亿元，二手房交易火爆，不过二手房交易的20%个税仍未开征。市人大常委会副主任谢宝怀参加调研活动。有调研组成员询问，今年上半年广州卖地收入的金额多少？和去年同期相比如何？市财政局副局长谭曼青回应，今年1~6月份全市的土地出让收入是307亿元，支出是237亿元。而去年1~6月全市卖地收入为95亿元。每年推地的时间段不一样，与去年没有多少可比性，去年推地主要集中在下半年。
今年1~5月广州房地产开发投资完成480.25亿元，增长23.9%，其中市属投资完成1017.29亿元，增长23.3%。广州市住房保障办负责人介绍，2013年全市计划建设筹集保障房1.6万余套。到今年6月底，广州开工建设保障性住房9033套，占全年任务量56.46%，基本建成14320套（户），占全年任务量的45%。现在保障房建得越来越远，价格越来越贵。为什么不能收购二手房改建？肯定比新建要便宜。”陈小川提出，收购二手房改建为保障房，既便宜又能防止在建房过程中的腐败，还可以避免低收入人群居住得过于集聚。广州市住房保障办副主任张强回应，保障房的来源一是新建二是改建，实际上广州也已尝试过收购二手房改建。“2009年我们计划收购1000套二手房改建为保障房，但正好碰上房价上涨的高峰，导致收购的难度太大。房价涨得太快，我们还没审完，户主就不想卖了，只能暂停了收购计划。”张强说，当时实际上只收购到了45套二手房。
据统计，截至6月份广州市一级卖地已收入逾243.7亿元，超过2012年全年的220亿元。虽然上半年广州土地市场的“盛宴”已经告一段落，但房企的抢地大战依然不会落幕。根据市国土房管局截至目前发布的公告，七八月的土地拍卖仍然有“重头戏”。7月8日，广州将出让荔湾一宗商业地与花都三宗宅地；7月19日，4幅分别位于海珠区和天河区的宅地将被出让，总出让起始价达31亿元；而到了8月6日，备受关注的广州国际金融城将正式出让第二批四宗土地。广州今年下半年将加大推地力度，按照出让计划，天河区有金融城起步区二期、三期和广氮地区的7宗地出让；白云区有南海机器厂地块、燕塘地块、白云新城储油罐宅地和一宗商业地块出让；荔湾区白鹅潭也有“广钢地块”等八宗地块出让；海珠区会出让两宗地；黄埔区还将出让阀门厂地块；番禺区也有钟村汉溪等四宗地块将推出。
这些地块均如同五六月推出的土地一样，均位于广州市区相对好的位置，也是多数开发商心仪的地段所在。2013年，广州总供地面积为20.64平方公里，并计划增加住宅用地及保障房用地面积，其中全市住宅用地将供应5.95平方公里，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里。相较于上半年“量小价高”的红火行情，广州土地市场下半年或将迎来“量大价稳”的局势。此外，近段时间受到持续多日的银行“钱荒”的影响，逾百家上市房企的股价一度集体下跌。日前，证监会相关负责人表示，A股市场运行已恢复平稳。但业内普遍认为，银行“钱荒”将给开发商的资金链造成很大压力，融资成本会相应增加，同时房企的拿地积极性预计也将大幅降低。在此背景下，广州市国土房管局下半年的土地出让结果也引起各方猜想。相关人士表示，高价地遇上资金紧张的大环境，或许会影响开发商的拿地热情，预计再出地王的可能性不大。银行“钱荒”会令开发商们变得更加谨慎，即便面对多宗市区靓地，拿地的积极性亦会受到资金链压力而有所降低。
国土部部长徐绍史透露，2011年土地出让合同价款虽然有所增长，但增幅有较大幅度下降。不过，他并未像往年那样公布具体数据。近日，国务院发展研究中心副主任韩俊在《农民日报》上撰文称，2011年我国土地出让金的收入已经超过3.15万亿元。这是官方人士首次披露这一数据。为何土地市场没有像2008年那样随楼市下跌，之所以2011年全国土地出让金依旧略有增长，与区域性差别和结构性差别有关。所谓区域性差别，即一些重点城市受楼市调控冲击较大，但更多的二三线城市还是有所增长。所谓结构性差别，则是指商品房用地出让收入略有下降，但工业用地成交增幅很大，在一定程度上对冲了前者。财政部的“2011年公共财政收支情况”显示，2011年，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，其中，地方本级收入52434亿元。这显示，2011年地方土地出让收入占当年地方财政收入的60%。
当然，上述收入并非完全是地方政府的纯收益。地方政府的收益还要剔除包括征地过程中对失地农民的补偿等各种成本。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。只是，这一数据尚未得到官方认可。财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元（此处土地出让收入为财政部口径，与国土部统计数据略有差别），当年安排支出为26975.79亿元，这包括征地补偿拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。这显示，2010年地方政府的成本性支出大约是当年土地出让收入的46%，略高于业界的预测。但简单计算可以得出，当年地方政府的纯收益依然在1.5万亿元左右。重点城市的官方土地出让情况报告显示，2011年该地土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地的土地出让净收益在60%以上。
土地作为一种重要资源，如能为社会带来增值收益且用于民生，本无可非议。但这些财富的使用方向，各地却很少对外发布。前述财政部报告有所提及，但仍较为笼统。其使用是否公平，是否存在贪腐之处，外界对此心存忧虑亦是必然。近年来，中央政府不断做出对地方土地收入支出的规定。如财政部早在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》就规定，要从2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。其他还包括不低于15%的比例用于农业土地开发，10％用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。如果以此执行，就意味着地方要拿出超过一半的土地收益来用于民生工作。但依据上述财政部报告，地方政府土地收入的支出大头依然是城市建设。土地收益的分配是明显向城市倾斜：去年土地出让金的收入已超3.15万亿，但到去年10月末，土地出让收益用于“三农”支出的只有1234亿元。
上述财政部报告也显示，2010年廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。而在当年土地出让收入各项开支之中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。在符合国家土地用途管制和土地利用总体规划的基础上，要把更多的非农建设用地留给农民集体开发，要让农民直接分享土地的增值收益。
中国国家审计署公布的数据显示，截至2012年底，在抽样审计的36个地方政府中，4个省、17个省会城市土地出让收入占偿还债务的54.64%，比2010年增长1183.97亿元。正因为这种财政压力，北上广等重点城市上半年土地收入同比大涨。中原地产数据显示，北京上半年共出让土地86宗，出让金收入达630亿元，同比增长了3.5倍，接近去年全年的总和，预计全年土地出让金有望超过1000亿元。而更多的土地正在全国许多城市的储备中心排队等待出让。据北京市土地整理储备中心信息，北京正在挂牌的经营性用地达到15宗，其中多个地块被市场所看好。但卖地收入占公共财政收入的比例如此之高，仍旧令舆论对经济转型感到担忧。事实上，至少今年上半年的卖地收入成为地方收入“顶梁柱”的，并非只有杭州一个。以上海、北京、广州、苏州四地去年上半年的地方公共财政预算收入和今年以来月均增速估算，上述四个城市上半年的地方公共财政预算收入分别为2320.39亿元、2010.73亿元、574.1亿元、687.9亿元。而获得的上述四城市上半年土地出让金情况为：上海经营性用地出让金额为703.78亿元，同比大涨373%;北京土地出让成交额约649亿元，超过了2012年全年的647.92亿元;截至6月20日，广州土地出让收入为430亿元，超过2012年全年的412亿;苏州的成交金额则为236亿元，同比猛涨530.34%。以此计算，上海、北京、广州、苏州上半年土地出让金占估算的公共财政预算收入的比例分别为30.33%、32.28%、74.9%、34.3%，占比均超过三成。
上海某机构7月1日发布了《2013年6月份典型城市土地成交报告》。报告指出，6月10个典型城市土地成交建筑面积为2557万平方米，环比增长15.1%，同比增长39%，基本接近今年1月份的年内最高点。10个典型城市为，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。6月，10个典型城市土地出让金收入为592亿元，环比下降11.6%，同比增长高达111.5%；土地成交均价为2315元/平方米，环比下降23.2%，同比增长51.4%，已经连续9个月同比增长。本月典型城市对一线城市土地市场的投入加重使得单月平均地价同比大幅跃升。2013年上半年，10大典型城市土地出让金收入为3140 .1亿元，与2012年同期相比增长160 .3%。其中，广州市今年上半年卖地243.7亿元，超过2012年全年的220亿元。据悉，今年广州全市卖地收入计划逾475亿元，比去年计划增长超过40%，收入和增幅预期较2012年均大幅回升。
2013年1-6月，标杆房企共计获取108宗土地，但万科也表示，现在资金安全要紧，“一分钱要掰成两半花”。机构报告分析，下半年国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升。报告分析，宏观经济面临的不确定性增强，二季度宏观经济出现明显的回落征兆，随着Q E3政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企融资的大环境将大不如前。下半年土地市场将难以大幅升温。今年上半年，广州出现多个“地王”最近两月广州拍出的市区居住类地块中，绝大部分的成交均价都超过2万元/平方米，基本与广州市区多数在售楼盘的楼价持平。
“土地财政”的不可持续性不仅在学界有普遍共识，在政府部门也有认同。杭州市财政局在分析前五个月公共财政收入同比增速超过40%时表示，房地产税收带动的增长是“一次性因素”、“不可持续”。要是剔除房地产业增收这个因素，地方财政收入的同比增幅将大幅降低。数据显示，今年上半年许多重点城市的卖地收入堪比去年全年，高溢价地块频繁出现，无疑给楼市调控增加了难度。据某研究机构提供的数据，2013年上半年，包括北上广深在内的十大典型城市土地出让金收入为3140亿元，与2012年同期相比增长160.3%，较2011年同期增长17.7%。上半年土地出让金收入与2010年同期土地出让金收入的历史最高纪录基本持平。
一些有意向和有实力的企业纷纷前来咨询地标地块的推出时间，不过最终推出时间还有待确定，除了公开出让的方式外，也有可能采取招标的方式确定竞得者。与第一批用地出让时不同，广州国际金融城第二批用地的出让在条件上设置更为严格，要求地块竞买申请人为经国家金融监管部门批准的经营性金融企业、控股1家以上广州地区法人金融机构的金融控股集团；又或者是经国家金融监管部门批准或经省市政府批准的金融市场交易平台。“金融城土地出让主要面向金融机构，不可能以房地产开发商为主。”广州市国土房管局相关负责人透露，本次卖地接受联合竞买，但所有参与竞买的企业都必须符合竞买申请条件在金融资质方面的要求。
2013年5月25日，相关部门组织召开金融机构座谈会暨广州国际金融城第二批出让土地答疑会。已有超过10家金融机构对金融城第二批用地表达出了浓厚兴趣，并且提交预申请。由于金融城的价值得到各界肯定，起拍楼面地价有望达到13000元/平方米，比今年第一批时的起拍楼面地价高出约1000元/平方米。目前广州国际金融城起步区已完成员村热电厂等四家企业用地的收储工作，车陂水厂用地的收储手续也在加紧办理进行之中，昊天化工厂厂区更已拆除完毕。作为区内的标志，员村热电厂的大烟囱将会在未来组织爆破，不会保留。另外，起步区内的棠下村住宅和集体物业也从上周开拆，有望在6月30日前移交用地。市国土房管局相关负责人透露，除了这次即将推出的5宗用地，广州国际金融城约450米高的地标地块目前也已经展开前期推介。根据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1-6月份全国306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达11305亿元，与去年同期相比大幅增长60%；其中，4-6月份全国土地交易共计7564宗，土地出让金5366亿元，与去年同期相比增长39%。另据统计，2013年1-6月，万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取108宗土地，出让金747亿元，与去年同期相比增加135%，其中万科、龙湖、保利三企业拿地金额同比翻番。