谢逸枫：谁埋下新一轮房价上涨潮？
财经专栏 文／谢逸枫
今年以来，中国楼市在“新国五条”“房产税”和“再融资”的政策交织中，呈现出如火如荼的景象。上半年全国楼市量价齐升，各城市房价屡创新高，房企业绩全线飘红。新一届政府已定下“稳增长”的基调，在背负巨额债务的情况下，地方政府长期依赖土地财政的局面不仅不会改变，反而可能更甚，这将助推土地价格上涨。而融资大闸已开，房企又不差钱，新一轮房价上涨潮来袭。一是调查显示超96%开发商预期房价将涨。渣打银行最新的“开发商景气指数”表明，今年下半年住房市场将持续强劲，在房屋建设及销售走高的情况下，房价将继续攀升。在所调查的30家开发商中，有23家开发商认为未来6月内房价涨幅将达10%，6家开发商表示涨幅会更大。20家开发商表明，与当前情况相比，他们将在未来3个月扩大建筑规模。7月全国居民消费价格总水平同比上涨2.7%。其中，住房租金价格上涨4.4%。全国房租涨幅继续跑赢CPI，反映出下半年第一个月楼市的火爆和房价上行趋势。
任志强近日在某项目发布会上也再次开炮，“新一届政府可能更希望房价上涨。即便是寸土寸金的高端别墅产品，依然有较大的价格上涨空间。你可以不信，但别后悔。”尽管目前没有一个权威的数据能真实反映我国的房价水平与涨幅，但过去十年，中国房价持续快速上涨，目前一线城市的房价收入比高达30，已远远超出人们的承受能力。中国房价上涨何时休？这个问题恐怕没有人能预知。但可以明确的是，等着房价回调后再进入市场的人将要大失所望，中国将重蹈日本房产泡沫破裂覆辙的言论目前也显得十分滑稽。二是政策吹出转向风，要让房地产稳增长。楼市自去年下半年就开始复苏，期间“国五条”和“房产税”政策让人们看到新一届政府调控楼市的坚持态度，钱荒和市场化利率改革也带来楼市松动的曙光。但是，近期种种迹象显示，宏观政策环境似乎已经悄然发生变化。此前“抑制过快上涨”和“促进合理回归”的调控措施一直是政策的主旋律。但最近新一届政府对房地产市场首次正面表态，提出要“保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”，成为房地产政策趋向市场化转变的信号。
年初出台的新国五条吓开发商一大跳。而后来却是个纸老虎。房地产调控政策走势如何一直不明朗。在近期召开的政治局研究下半年经济工作的定调会上，不但只字未提房地产调控，而且强调让“房地产健康发展”。渣打的调查中，大部分开发商声称，他们预期地价将温和上涨；部分预期上涨幅度为20%~40%，这一幅度是前所未有的。一句话，在预期未来房价涨幅高达两位数驱动下，新一轮开发商大肆买地、开发房地产热潮将很快到来。今年以来，实体经济不景气，国内外需求处于疲势，无论是外贸数据，工业生产总值，中国经济成绩单普遍不见好。上半年全国GDP增速为7.6%。经济增长缺乏动力成为中国经济面临的最大不确定性。而房地产市场却是疲弱经济中的亮点。7月房屋销售面积增长出人意料地坚挺，同比增速达12.4%、好于6月的10.8%。还曾因为购房需求集中爆发出现公积金断贷现象。
房子不愁卖，房价当然不会降。7月房地产投资增速也有所回升，新开工面积、竣工面积和土地购置面积增长加快。房地产活动各项指标的环比增长势头都释放出积极信号，房地产行业俨然中国经济中不倒的泰山。由于房地产具有投资规模大、拉动GDP速度快、带来的经济利益多等优势，因而一直以来倍受地方政府青睐。数据显示，在中国，目前房地产对GDP的贡献超过13%。事实上，早在年初就有学者预计，为保持经济增长中国可能在年底之前放松楼市调控，因为房地产是少数能够带来好消息的行业。制造业严重产能过剩，环保产业才在兴起之初，在政府下半年经济工作“稳中求进、稳中有为”的定调下，房地产成为稳增长的最好选择之一。据最新消息，温州已率先放宽楼市限购令。
根据新规，温州市户籍居民家庭可以再购买一套市区住房，而2011年3月出台的限购令不允许购买第二套住房。其他城市是否效仿、中央政府是否叫停，都将成为楼市走向的关键。三是地方政府卖地需求决定房价上涨趋势。而重启停止三年的房企再融资是宏观政策转向的最好证明，政策刚有转向苗头，就有地方政府迫不及待地放宽限购。在稳增长和巨额债务的双重压力下，长期依赖土地财政的地方政府必须靠房地产才能高负债运转，而流动性宽松和再融资开闸也让房企资金更加充裕，房价上涨趋势变得更加明确。一方面，随着地方政府投融资平台的负债规模急剧膨胀，虽然债务不透明，但地方政府陷入巨额债务黑洞已经不争的事实。民生证券推算，2012年末，全国各级地方政府全部债务余额14.5万亿元，债务率已达102.1%。土地出让金绑架地方财政，中指院报告显示，2005-2011年间土地出让金大幅增长，与地方政府财政收入的比值从不及40%上升到超过60%。
审计署已公布了36个地方政府本级政府性债务审计结果，其中21个地方政府承诺以土地出让收入偿还债务7746.97亿元，约占这些地方政府负有偿还责任债务余额的55%。有研究显示，地价越高，房价越高，拉动GDP的效果越明显，地方官员升迁可能性越高。在还债和稳增长的需求下，地方政府对卖地收入可能将进一步加强，这将助推地价上涨。另一方面，央行不放松流动性的态度已松口，资本市场流动性不足的压力已有所缓解。房企再融资已开闸，房企融资环境较为宽松。一旦房企的现金流情况改善，获取资金的能力上升，资金价格下降，不差钱的房企四处拿地，无疑将倒逼房价上涨。尽管上半年房地产销售业绩风光无限，但出于资金约束以及对政策环境的担忧，部分开发商并未增加建设规模。而今两大掣肘已经弱化，购房需求及房价出现复苏，棚户区改造与城镇化项目提速，房企万事俱备。
四是8月份土地市场硝烟再起，加重房价上涨预期。8月份酷热的天气一样，土地市场持续“高烧不退”。继7月份地价创年内新高之后，8月份土地市嘲硝烟再起”。8月14日，北京、上海、成都均有土地竞拍；其中，北京出现罕见的“四连拍”，当日揽金高达67.2亿元。而土地市嘲火热”的背后，再次加重了房价的上涨预期。8月14日，北京、上海、成都均有土地竞拍；其中，北京出现罕见的“四连拍”，当日揽金高达67.2亿元。另据中原地产统计数据显示，北京7月土地出让金合计达到206.22亿元；今年前7月，土地出让金合计为870.46亿元；预计今年前8个月的土地出让收入可能突破千亿，如此将超过2012年全年土地出让收入。在北京“四连拍”的同时，上海则出现了“三连拍”，总面积逾28万㎡的三宗地块成交总价达23.2亿元。其中，崇明县陈家镇滨江休闲运动居住社区8号地块被三湘地产联合体拿下，溢价102.86%成交；而绿地集团则以12.4亿元竞得闵行区马桥镇MHC10803单元15A-05A地块。
8月14日，成都国土局交易大厅也进行了8月份的首场土地拍卖。蓝润置业连夺青龙街两块地，其中青龙街道一里塘社区4、9组地块成交价为5100元／平米，溢价率达70%，成交总价为3.24亿元；一里塘社区9组另一地块成交价位5350元/平方米，溢价率达78%，总价3.76亿元。两块地共计耗资7亿元。在土地市嘲火热”的背后，房价上涨的预期或将不断加重。整个房地产供需链条，土地供给方地方政府因财政压力，疯狂卖地，土地需求方高昂的购地成本通过商品房交易市场释放，可是，购房者并不因为房价高而手软，因为市场有这样一种“信心”是房价还会继续上涨。土地出让金已成为财政馅饼，但愿不要成为房价陷阱。地价上涨带动房价是很自然的，要调控房价就先要管控地价，破除‘土地财政’。如果土地价格越来越高，开发商从成本考虑，一定会增添房源定高价的驱动力。房地产的核心是“地”而不是房，但土地收入是地方政府最重要的收入来源，“土地财政”是导致房价不断上升的关键原因。
五是供需失衡抬高房价上涨预期。目前楼市供应不足主要受供地紧张、限价等因素影响，供需不匹配可能会加剧未来房价上涨预期。数据显示，1~7月全市商品房销售面积为989.6万平方米，比上年同期增长20.8%。其中，住宅销售面积为725万平方米，增长16.7%；写字楼为164.2万平方米，增长63.5%；商业及服务业等经营性用房为50.9万平方米，下降12.1%。房地产开发项目本年到位资金为3720.6亿元，比上年同期增长34.7%。在销售面积、到位资金均保持较快增长的背景下，反映供应关系的住宅投资、新开工面积却呈现下降趋势。数据显示，1~7月北京住宅完成投资740.4亿元，同比下降8.8%；住宅新开工面积为836.1万平方米，下降5.7%；住宅施工面积为6444.3万平方米，下降3.3%。在销售较快增长的情况下，如果供应不断下降，长期下去，将会影响供需平衡，加剧房价上涨预期。
六是地价大涨抢房潮席卷全国。近日，中原地产研究中心最新数据显示：上周，全国主要54个城市合计住宅签约套数为56528套，环比前一周的53772套增加5.1%。该数据也创下了自7月第二周以来的新高。房地产市场成交量已有企稳回升态势，目前市场供需本来已经很紧张。如果政策松动的预期加强，房价很可能再次加速上涨。伴随成交量节节高升的是坚挺的房价。武汉市房管局8月9日公布的数据显示，7月房价环比上涨1.13%，这是自2011年9月以来房价第三次较大涨幅。北京、上海、广州等地7月份房价也创出历史新高。 5月~6月份全国主要一二线城市纷纷出现地王，土地溢价明显上涨，开发商对土地价格看涨，和这一影响将传递到新建项目销售及购房者预期上，房价上涨趋势依然持续。
