谢逸枫：构建房地产调控长效机制蓝图
导语：2013年8月10日，媒介报道，据知情人士透露，国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息。从方案可以看出，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，房地产领域的改革或将从财税、金融、土地制度入手。对于现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。其中，房产税是重点研究课题。房产税试点扩容及在此基础上的全面推开、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度，该三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠定基础。而对于推出时间，有相关知情人士透露，上述草案确实已经在征求意见，而为了保持稳定，现有的调控政策暂时难言退出，具体方案在三中全会或会有眉目。另有知情人士猜测，在十月份该方案“应该会有一些眉目”。其也强调，由于目前看到的只是草案，未来最终的方案或许会有较大出入。
中国知名房地产专家、美国GLG首席经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫接受记者采访整理：
记者：市场上传出“近日国务院有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案，并在有关部委、协会等小范围内征求意见的消息”，是否有？作为全国知名房地产专家，你是否受到国务院与住建部、国家发改委等部委邀请，参与“房地产调控长效机制小范围内征求意见”讨论会，如何看此次“房地产调控长效机制小范围内征求意见”的讨论会”？
谢逸枫：“房地产调控长效机制”研讨会在2012年6月份与2013年1月、7月份都进行过，并一直由国务院牵头，住建部、国家发改委等部委单位配合做“房地产调控长效机制”工作的研究。因此，2013年8月份住建部、国家发改委等部委单位再次召开“房地产调控长效机制小范围内征求意见”讨论会”，应该是有的。虽然我并未接到国务院与相关部委及单位邀请，参加“房地产调控长效机制小范围内征求意见”的讨论会。但多次参加地方房地产协会组织的“房地产调控长效机制研讨会”与地方政府部门组织的“房地产调控长效机制座谈会”，及在国内权威经济、财经、房地产高峰论坛做过专题、主题的报告与演讲，并在大学房地产EMBA班上专门讲了“房地产调控长效机制”的课程。
谢逸枫：8月份“房地产调控长效机制小范围内征求意见”讨论会”，目的就是推进“构建房地产调控长效机制概念顶层规划与设计蓝图论证”，加快“建立房地产调控长效机制的政策体系与改革房地产市场制度”，形成“房地产调控长效机制初步草案”设想，为制定“房地产调控长效机制方案”做铺垫，最后完善与制定“房地产调控长效机制方案”，确定实施时间、主体、范围等具体问题。但是，房地产调控长效机制已经形成初步草案为时过早，仅仅是研究当前房地产调控效果与政策利弊及如何完善房地产市场制度，其中包括房地产调控长效机制概念设想的问题。三中全会或十月份有眉目属正常，因为房地产调控长效机制的研究工作一直没有停止过。因此，房地产调控长效机制并没有形成初步草案，仅仅是检讨现有调控政策与研讨“房地产调控长效机制”概念等前沿性问题。没有形成草案，更加谈不上征求国务院的意见。自然推出方案的时间表依然不明确。
记者：谢先生作为国内房地产界权威资深房地产专家，自2008年后开始研究房地产调控长效机制，并且有很深的房地产政策与市场的方面研究功底。究竟什么是“房地产调控长效机制”？“长效机制”具有什么特征？
谢逸枫：在国外美国、俄罗斯、英国、法国、德国、日本、新加坡等国家与中国的澳门、香港、台湾三地区并无“房地产调控长效机制”概念与说法，房地产调控政策与手段主要以法律、经济、金融、财经、税收、市场六大手段与保障房市场，组成一套完善房地产长期发展的政策体系。而“房地产调控长效机制”在中国，这一概念也是新兴词，最先由国家发改委2012年与2012年1月份提出，后国家住建部也跟着提此概念。但是国家发改委与国家住建部却从未给这一概念做解释，究竟什么是房地产调控长效机制？是一项制度还是调控政策体系？是调控机制还是房地产市场发展机制？
谢逸枫: 所谓“长效机制”应该理解为房地产发展长效机制，而非房地产调控长效机制。“长效机制”最终目的是服务于国家宏观经济与房地产市场发展，促进房地产行业平稳、健康、有序发展的制度与政策体系。“长效机制”其特征：一是长期性。不是短期性与周期性，而是长期性。二是全国性。不是个别城市试点而是全国实施与执行。三是稳定性。不是某个领导与城市想改就改，而是国家统一安排与地方根据实际情况结合出细则执行。四法律性。不是政策文件，而是形成法律与市场上的制度。
记者：如何建立“房地产发展长效机制”的蓝图设计？具体包括哪些政策与制度的完善？具体要多少年才能够推一套相对完善的“房地产发展长效机制”方案？
谢逸枫：“房地产发展长效机制”应该以法律、经济、金融、财经、税收的市场手段为主，并有保障房市场。“房地产发展长效机制”主要的制度与政策体系包括“经济体制、住房按揭制度、商品房预售制度、商品房预售款监管制度、公积金管理制度、房地产项目资本金制度、商品房维修金制度、产权登记制度、基本住房制度、住房保障制度、供求制度、产品供应制度、小产权房制度、土地制度（产权制度、土地使用制度、储备制度、土地招拍挂制度）、房地产金融制度、房地产税收制度、货币政策等。
谢逸枫：“长效机制”建设是一项系统、复杂工程，需要中央高层决策与多层次多方面的体制、法律、制度、政策创新，并同步推进并加快“长效机制”建配套政策改革。“长效机制”建立的四个基础，一是全国住房普查。二是个人住房信息系统全国联网。三是健全不动产统一登记制度。四是房产税全国开征。另外是五个前提条件，一是经济体制改革，整经济结构。二是房地产市场化，房地产回归市场化，去房地产行政化。三是房地产与税法、金融法、土地法、财政法等法规修改。四是房地产产业规划出台。五是房地产相关制度的改革与完善。 2012年11月17日，在新一届中央政治局第一次集体学习时，习近平总书记指出:“邓小平同志1992年在视察南方重要谈话中指出：恐怕再有三十年的时间，我们才会在各方面形成一整套更加成熟、更加定型的制度＇。党的十八强调，要把制度建设摆在突出位置，充分发挥我国社会主义政治制度优越性。我们要坚持以实践基础上的理论推动制度创新，坚持和完善现有制度，从实际出发，及时制定一些新的制度，构建系统完备、科学规范、运行有效的制度建设，使各方面制度更加成熟更加定型，为夺取中国特色社会主义新胜利提供更加有效的制度保障”。2013年1月3日，由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。
谢逸枫：“房地产发展长效机制”是一项长期制度与政策改革过程，作为长效性调节制度工具，要形成一套成熟又完善的机制，至少需要打破一系列的法律、制度、体制、利益的瓶颈。今年或明年短期之内很难形成“房地产发展长效机制方案”，十年内有望形成一套相对完善又成熟的房地产发展长效机制。否则即使在今年或明年出台“房地产发展长效机制”，充其量不过是初步观概念设想与政策体系规划而已，而不是真正的“房地产发展长效机制”。根本无法实施，更加不能指望“房地产发展长效机制”降房价。在“长效机制”未实施前，行政调控手段与政策基本不会全面退出，城镇化的推进与经济稳增长的拉动及地方政府地方债务的压力等供应不足的情况下，房价未来十年依然存在巨大上涨空间，房地产黄金十年将比前十年更有含金量。
住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为该部门2013年将要开展的重点工作之一。实际上，住建部配合发改委进行此项工作已经半年有余，在此期间，双方以及相关部委进行了多次会商。2013年1月3日，由发改委、住建部以及其他相关部门参与联合研究制定的“房地产调控长效机制”包括金融、信贷、财税、土地、普通商品住房供给等多方面。2013年1月1日，中央政治局进行2013年第一次集体学习，新任中共中央总书记习近平在主持集体学习时强调，要以更大的勇气和智慧推进改革，并坚持社会主义市场经济的改革方向，以深化重点领域的改革解决当前较为集中的矛盾问题。
应该看到，中央对房地产宏观调控的决心和调控的方向没有改变，抑制投机、投资性需求依然是今后的主要目标。实际上，“建立房地产调控的长效机制”最早由国家发改委提出，涉及建立“增加中低价位、中小套型普通商品房供给”的相关配套制度、住房保障制度与普通商品住房制度的衔接等方面的制度建设。由于涉及基本住房制度和房地产市场监管思路，住建部随后加入。这项工作由发改委、住建部协调会商已经半年有余。在住建部加入相关工作后，金融、信贷、财税等方面的内容，被加入“房地产调控长效机制”当中。在对2012年住建部开展的有关工作当中，姜伟新特别将“配合国家发改委对建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制进行研究”作为重要工作成果之一。
2013年8月13日，中国房地产业协会副会长朱中一说，鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，“估计可能还要三个月左右的时间，才能逐步地清晰，和大家见面。”朱中一建议，加快构建房地产市场长效调控机制，更多采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，并且要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。按论坛主办方公布的讲话稿，朱中一称，鉴于国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，“估计可能还要三个月左右的时间，才能逐步地清晰，和大家见面。”
加快构建促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产长效机制应包括：抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制；其中也包括：应继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。同时也要看到，长效机制的设计、完善都有一个过程。如我们希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。