谢逸枫：“地王潮”凶猛扩散二线城市
导读：9月初，中国的土地市场密集上演了一轮又一轮的土地争夺战。9月2日，天津宅地单价“地王”出现，9月4日，北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元／平方米的楼面价出现，紧接着，9月5日，上午上海就诞生了总成交价高达217.7亿元的新“地王”，而下午苏杭两市也开始上演土地争夺战……一天之内爆发“三个地王”。2013年9月1日中国指数研究院发布《2013年8月份典型城市土地成交报告》中指出，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。上海易居房地产研究院9月2日发布了《2013年8月份典型城市土地成交报告》。报告指出，8月，一线城市土地成交建筑面积为1003.3万平方米，环比增长24.1%，同比增长38.9%；成交均价为5335元/平方米，环比下降24.1%，同比增长198.4%。在他们的“冲动”下，北京、上海和苏州各出一个“地王”。
不完全统计显示，今年5月以来，北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经诞生了13个地王，这些地王被11家大型房企斥资747.27亿元夺得。事实上，不少房企仍面临资金缺口。不完全统计发现，已经有11家房企不惜高价出击土地市场，斥资750亿元在一线城市圈地王“存货”。截至9月5日，包括万好万家、新湖中宝、北京城建、三湘股份、荣盛发展等21家上市房企先后公布再融资预案，募资投入方向包括商业地产、住宅等项目，拟募集资金超过500亿元。在整体资金面收紧的大环境下，大型房企依然‘不差钱’。非标杆房企融资量也明显上涨，接近30家房企年内总融资额度达近1000亿，融资总额已经超过2012年的全年融资30%左右。8月截至上周末，十大标杆企业拿地金额已经达到了266亿元，获得的权益可建面积达到了508万平方米。7月10家标杆房企权益购地金额412亿元，为2009年以来的第三高位，仅次于2009年9月的434亿元和12月的473亿元。另外从今年前7月来看，10家标杆房企权益购地金额为1387亿元，同比去年增2.9倍之多。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示:“越秀地产创造武汉土地出让史上最贵单楼面地价、最高总价“双料地王”，基本印证了面粉贵过面包，房企疯狂抢夺地王的趋势难改。显然一二线城市依然是房企“兵家必争之地”，意味武汉新一轮房价上涨信号。如果按其楼面地价与建安及税费、配套、管理等开发成本，未来上市售价有望达到2.5万元/平方米，成为代表武汉房价新标杆。”2013年9月11日上午从上海市土地交易市场内部人士处获悉，建发股份、招商地产、阳光城、保利地产将参与上海迪士尼板块年内首宗宅地竞拍。同时，该人士还透露，除上述A股上市房企外，包括绿地集团、宝龙地产、旭辉控股集团等大型房企也将参与竞拍。 截至发稿，上海市规土局网站信息披露，该地块共有18家竞买人申请参与竞拍，将于周四（9月12日）下午进行现场竞拍。公开资料显示，上述迪士尼板块宅地为浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块，地块出让面积69806.6平方米，容积率2，出让底价11.1亿元，为纯宅地。经过两个多小时的鏖战，浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块25.74亿成交，溢价131.89%，折合楼板价18437元/㎡。
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为:“房价呈现上涨态势与中央调控基调转变及房企不缺钱等市场基本面好转、土地市场火热行情不断持续，一线城市自5月份开始，北上广深已爆发14个地王。截止9月11日，全国一二线城市共拍出30个单价、总价“地王”。毫无疑问，房价上涨城市不断蔓延与市场爆发式上涨及地方政府债务压顶，“地王潮”必然从一线城市向二线城市迅速扩散，掀起一波新的“地王”高潮。”
著名房地产专家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出:“目前一线城市土地市场持续“高温”，高溢价率成交现象频现，地价水平始终处于高位。由于一线城市土地具有稀缺性和高价值性及资源集中等土地供不应求，且土地成交量呈现明显上升态势，下半年一线城市土地价格整体上行态势依旧延续。“地王”往往与火爆的土地市场相伴，预计新一轮“地王潮”将再现。此轮地王的力度突破了市场想象力，将催生下一轮房价上涨。但是，“地王乱舞”的现状也极易招致调控加码的可能性。”
2013年9月9日-9月13日，上海共计4幅地块出让，包含两幅纯宅地。浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A地块为普通商品住宅用地，位处迪士尼板块，底价111000万元，截至9月9日。
9月12日，金融街、复地、越秀、世茂四家知名房企参与武汉精武路最贵地块竞拍，经过近1小时角逐，最终越秀地产旗下的广州城建南沙房地产开发有限公司以90.1亿竞得，溢价率28.7%，楼面地价12617元每平，创下武汉的总价及单价双料“地王”。根据武汉国土资源局的挂牌出让公告显示，P(2013)130号精武路地块位江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域。该地块规划总用地面积182270平方米，规划净用地面积为147240平方米(规划净用地面积包括规划居住用地面积61460平方米，商业服务业设施用地面积65080平方米，小学用地面积10990平方米，绿地面积9710平方米，上述面积均以实测为准)；土地分类为商服用地、住宅用地、科教用地、公共设施用地、公园与绿地；最大建筑面积不大于71.5万平方米，居住、小学建筑面积不大于28.6万平方米；最高容积率按照最大建筑面积与净用地面积比值计算(约4.85)；出让年限为商服用地40年、住宅用地70年、科教用地40年、公共设施用地50年、公园与绿地50年。
根据武汉市国土局的出让计划，9月12日上午备受关注的精武路地块挂牌截止并进入现场竞价环节。该地块起拍价70亿元，起始楼面价9802元/平米，如果顺利成交，将成为武汉的总价及单价双料“地王”。据悉，在该地块正式挂出后，最先透露拿地意愿的是太古地产、金融街、佳兆业、苏宁置业等，此后被曝出有意的房企也越来越多，包括万科、保利地产、世茂地产、龙湖、南国置业等企业均表现了拿地意象。但据武汉现场消息，最终参与该地块现场竞拍的只有四家，分别是20号复地 (论坛)、22号越秀地产、25号世茂、29号金融街。最终，经过1个多小时的竞价，22号广州城建南沙房地产开发有限公司（越秀）以总价90.1亿元夺得该地块，楼面价12617元/平方米，创下武汉的总价及单价双料“地王”。
出让公告显示，该地块位于江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域，总用地面积182270平方米，净用地面积147240平方米，容积率为4.85，起拍总价70亿元，超过绿地集团2010年以53.98亿元竞得的武昌车辆厂地块，竞买保证金亦高达20亿元。另经计算，该地块起始楼面价约9802元/平方米，超出了此前后襄河北路8778元/平方米的单价地王。地块的土地用途为住宅、商服、科教、公共设施、公园与绿地，最大建筑面积不大于71.5万平方米；其中商业服务业、变电站建筑面积不大于42.9万平方米，商业设施建筑规模不大于15万平方米，居住、小学建筑面积不大于28.6万平方米。此外，居住用地内规划控制1所24班小学，用地规模不小于1.1公顷。和其他进行国际化开发的企业一样，越秀地产并不满足于目前在国内发展。这不5个月前刚宣布香港新界的“青泰路16号”项目动工的越秀地产，9月9日，再次召开其在香港的另一个项目动工仪式。
此次启动的是越秀地产在九龙的“太子道西279号”项目。在该项目动工仪式上，越秀地产股份有限公司副总经理朱晨表示，内地房地产发展主要集中现有项目，未来越秀地产将会加大在香港房地产的投资。然而，早在2001年就已经在香港上市的越秀地产，并不是第一次宣称要加大在香港的投资。仅就今年越秀地产在港的活动，已多次表现出其对香港市场的亲睐。今年3月，香港公开出让沙田九肚山地块，除了多间香港本地发展商竞投外，最引人瞩目就属内地房企越秀地产。而后不久的4月19日，越秀地产专程在香港举行发布会，对外披露香港项目的开发及进度情况。在发布会上，越秀方面宣布旗下位于香港新界西的金宝阁原址，重建为低密度别墅的项目正式奠基，这意味着越秀地产启动了香港新界西临海项目。此次发布会上，越秀地产就表示对香港市场非常关注及有信心，越秀地产会积极考虑在香港参与投地，并不排除与其他发展商合作。
同时期望2016年至2020年越秀地产在港销售累计达10亿元以上。现在时隔5个月后越秀地产再次宣布在香港的太子道项目正式动工。目前，越秀地产除已启动开发的屯门地块和太子道地块之外，越秀地产在港储地还包括“鲤鱼门”地块，以及九龙东“油塘工业区综合发展区”约12.6万平方尺的土地储备。当下，在寸土寸金的香港拥有土地储备14万平方尺，虽称不上多，但是也足以表明越秀地产对香港市场的重视。相比于做豪宅出身的港企，越秀地产在港人心中的印象分并不多。越秀地产在港所发展物业包括新蒲岗越秀广场、北角秀明中心、湾仔越兴大厦、荃湾国际中心、龙华国际货运中心等项目。新鸿基、恒基兆业等港资企业本就以豪宅开发而著称，例如新鸿基开发的豪宅“凯旋门”和“天玺”，不仅是港人心中的豪宅代表作，而且“天玺”还被称为香港的国际地标。对于一个主要在内地发展，而在港尚没有过多涉及豪宅开发的房企来说，如何在“豪宅林立”的港企中“杀出重围”，总是让人无比好奇。