谢逸枫：郑州购房“限购令”升级纯属扯淡
导读：2013年8月30日晚，锦艺公园道1号业主群内网友爆料郑州楼市限购令即将升级，并贴出郑州升级版限购令内容。这位网友所贴出的郑州升级版限购令包括以下具体内容：“郑州20岁以下的居民不允许买房、20岁以上单身只能买一套房;非郑州市户籍居民持有的暂住证不够三年不能买房，限购范围仍然是郑东新区、二七区、管城区、中原区、惠济区、金水区。”2013年9月2日上午9时30分，郑州市房管局召开新闻发布会。郑州市年底前将向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右。同时推出四举措，以实现房价“零增长”。上午9点半，郑州市房管局召开新闻发布会，局部调整住房限购政策。从今天起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。郑州市将局部调整住房限购政策，抑制投资需求。
以下内容来源于媒介记者电话连线著名房地产专家谢逸枫采访整理：
一，如何看郑州购房“限购令”升级？为什么会在金九银十楼市传统销售旺季前“升级”，出于什么考虑？
谢逸枫：郑州购房“限购令”升级颇为严厉，不符合结婚年龄的人就不给买房资格。不仅“限购令”升级，还实施“限网签”、“限售”的政策。但是“限购令”升级以“年龄”判断是否具有购房资格的局部调整超出市场预期，此做法简直是扯淡。如此荒谬的政策，显然是缺乏合理性，严重违背市场发展。其实，郑州购房“限购令”的升级没扩大限购区域，明显是鼓励有条件有资格的人到不限购的区域买房。
谢逸枫：郑州市政府今年5月开始就调控升级，抑制房价上涨，先后有60余家楼盘因涨价被郑州市房管局暂停网签，整改不到位的一律不准入市销售。调控取得初步效果，房价环比下降。由于调控执行不给力与区域供应不足及房企不缺钱等市场刚需旺盛，到6、7月份房价逆势凶猛上涨，调控不得不重新加码。
谢逸枫：郑州购房“限购令”升级，企图是遏止房价上涨过快势头，目的是完成房价控制目标，稳定楼市与房价预期，更加重要的是消化商品房库存量。一方面是当前郑州房地产调控趋于弱化，房价疯狂上涨，涨幅加快。另外一方面是房价“零增长”调控目标完成压力巨大，7月同比涨幅达到12%。三是郑州部分区域商品房库存量一直维持高位。
二，如何看郑州购房“限购令”升级对楼市“金九银十”有什么影响，房价是否会出现暴跌？
谢逸枫：郑州“限购令”再度升级，压制楼市传统销售旺季，“金九银十”陷入迷雾重重。由于调控加码力度不小，外地购房门槛提高，郑州楼市“金九银十”行情难现“火热”，成交难达到3月份，市场总体上趋于平稳。一方面是限购区域并未扩大。另外一方面是市场需求旺盛。三是房企暂时不缺钱。四是因“限网签”、“限售”影响市场有效供应，供求面临失衡。
谢逸枫：郑州楼市调控加码绝对不是预示着房价普涨的行情结束，更不会出现房价暴跌现象，房价依然保持上涨。一方面是购房结构的调整，不会把全部住房需求封住。另外一方面是郑州楼市局部供应偏紧，土地市场火热趋势不变。况且限购区域范围有限与房企不缺钱的局面让房价难有下降动力。毫无疑问，短期即使能够遏止住房价上涨过快趋势，长期看则不现实。
2013年9月1日，郑州市住房保障和房地产管理局公布了8月份房地产市场数据，当月郑州市区商住房卖了8351套，环比增幅达到28.69%；与此同时，当月市区房价每平方米7589元，每平方米下跌了182元。根据市房管局市区商品房联机备案数据统计，8月份商住房共计卖了8351套，环比增幅为28.69%，比7月份多卖1862套，平均每天卖房269套。这也是继今年3月份9014套、5月份8624套之后，郑州市区商住房销量创下的第三大单月销量，也是今年市区商住房月销量再次突破8000套。统计数据显示，在成交量大幅上升的同时，市区房价在8月份出现了大幅下跌，每平方米商住房销售均价为7589元，比7月份每平方米下跌了182元，环比下跌2.34%。今年以来市区房价变动情况，每平方米下跌182元，创下了今年市区的最大单月跌幅。二手房方面，8月份郑州市区住宅二手房共成交了3488套，比7月份环比下跌了345套；住宅二手房成交均价为每平方米6551元，每平方米上涨272元。
郑州市区商品房联机备案统计数据显示，8月份，郑州商品房销售9963套，环比上涨15.49%。其中，商品住房销售8351套，环比上涨28.69%；非住宅销售1612套（间），环比下降24.6%。 购房者最关心的房价，暂时停下了上涨的脚步。8月份，郑州市区商品房销售均价为8422元/平方米，环比下降6.54%。其中，商品住房销售均价7589元/平方米，环比下降2.34%，每平方米比7月份降了182元；非住宅销售价格降幅更大，每平方米11479元的销售价格，比7月份降了927元。 二手房方面，8月份共成交3635套（间），环比下降7.15%；二手房均价为6689元/平方米，环比上涨5.01%。其中，住宅二手房共成交3488套（间），环比下降9%；成交均价为6551元/平方米，环比上涨4.33%。 但是，2013年8月18日，国家统计局发布的7月房价显示，郑州商品住房销售价格同比上涨12%，位居全国第七，在二线城市中处于第一方阵。
国家统计局2013年1月-7月郑州市新建商品住宅价格指数
月份 环比 同比
1月 1.3% 2.5%
2月 1.6% 4.2%
3月 1.8% 6.3%
4月 1.5% 8.0%
5月 0.9% 9.3%
6月 1.1% 10.4%
7月 1.7% 12.0%
附郑州市房管局召开新闻发布会内容：
今天上午9点半，郑州市房管局召开新闻发布会，局部调整住房限购政策。从今天起，对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房；持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。郑州市将局部调整住房限购政策，抑制投资需求。自9月1日起，持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套；对于未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房。同时，进一步严格住房限购审核程序，确保住房限购政策的严肃性和连续性。限购政策的局部调整，旨在保护和支持刚需的同时，进一步抑制挤压投资性需求。
加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序 一、根据郑州市商品住房预售门槛较低的实际情况，自9月1日起，对于住宅小区建筑容积率在1.0以下或者单套建筑面积在144平以上的非普通商品住房项目，完成主体结构工程封顶，方可申请商品房预售证。二、加大对发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作房价等违法违规行为的查处力度，切实规范房地产市场交易秩序。增加土地供应保证住房投放的稳定增长，年底前将向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右，2014年和2015年商品住房用地供应保持不低于10%的年均递增速度，并确保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，保持郑州市住房有效供应的稳定增长。
进一步简化程序，加快普通住房有效供应。一、将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，实现平行接件、并联审批，提高效率，加快投放。二、加快解决城中村改造项目的遗留问题，使基本具备预售条件的300多万平米的商品住房于12月底前陆续投放市场。按照价格“零增长”的目标，采取以下措施：一、在商品房预售审批时，对于同一《建设工程规划许可证》批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格，并按照规定到物价部门备案。
二、对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域内同商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证。三、对于已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求重新申报未销售住房价格。四、启动“郑州市商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场监测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。
2011年，包括郑州在内的48个城市出台了住房限购令，其中包括郑州在内的36个城市的限购政策没有给出实施的截止时间，限购政策有具体截止时间的城市为福州、厦门、海口、南宁等12个城市。其中，除了南宁截止时间为2012年2月29日外，其余11个城市的截止时间都为2011年12月31日。作为河南省唯一实施住房限购的城市，2011年1月份，郑州市出台住房限购令，在主城区二环内实施限购；2011年3月份，住房限购令“升级”，对在郑州市区(含市内五区、郑东新区)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，具备相关条件的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，以及不符合购房条件的非本市户籍居民家庭，暂停在市区向其售房。
2011年5月17日下午，郑州市政府举行进一步加强房地产市场宏观调控工作新闻发布会，会议详细解读了《关于进一步落实我市住房限购政策的通知》。新的房产限购政策将从今日起正式实施，郑州市民限购二套房，不得新买第三套房。限购区域包括郑州市市内五区和郑东新区。郑州市家庭限购二套房、禁购三套房。此次新出台的住房限购政策主体内容共分7部分15条。核心部分就是其第七条的限购内容。该条规定，郑州要严格执行限购政策。暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区(含市内五区、郑东新区)向其售房。
居民家庭及已有住房套数认定，居民家庭包括购房人、配偶以及未成年子女，不包括成年子女。家庭成员中有一人为本市户籍的，可认定为本市户籍居民家庭。居民家庭已拥有住房包括在本市已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成房屋产权登记的住房。限购区域、限购房源扩大。包含市内五区和郑东新区。二手房纳入限购范围。与2011年1月初公布的郑州楼市“限购令”相比，此次限购范围从原来的郑州“二环”，扩展到郑州市内五区和郑东新区。为什么此次限购区域没有把郑州高新区、经开区以及航空港区包括进去呢？对此，市住房保障和房地产管理局总经济师代文启解释说，这些区域主要是产业集聚区，商品房开发项目较少，对郑州市的房地产市场影响不是很大。2011年，在限购限贷的压力之下，郑州商品房成交量出现明显的下跌，尤其是商品住宅，2011年郑州市商品住宅成交量同比2010年下跌43.9%，而成交均价则依然坚挺，较2010年同比上涨12.8%，成交均价达到6598元/平米。2011年3月4日起，郑州升级版限购令正式实施。
