10月13日下午央行上海分行召18家银行开房产新政的通气会，上海新政执行标准是已有一套还清贷款后新增一套算首套。不过还有附加条件：新增的一套必须是上海普通住宅(总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元)，利率各家银行都倾向于执行基准，至多九五折和，周内各家银行将会公布细则。”

此外，参加该会议的银行内部人士向媒体透露，会上央行上海总部明确，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请购房贷款，必须为普通商品住房，银行才能执行首套房贷款政策。业内专家表示，房贷新政还加附加条件，足见上海方面不希望房地产泡沫继续蔓延。

自从央行9月30日发布房贷新政后，上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天已比9月同期增长一成多，其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。德佑地产10月份前13天的二手中高端房源成交量较9月同期增长了四成，分销的新房成交量更是达到9月同期的三倍。笔者认为，这是很多改善型需求者希望能够炒到楼市大低，但他们哪里知道新政加上附加条件——“普通商品房”认定标准，所以房地产需求进一步回暖的可能性并不大。

对于“普通商品住房”，各个地方有着不同的标准，如上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的，当时的标准为：第一，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

不过，北京认定普通商品房标准时，并没有强调普通商品住宅和非普通住宅的区别。根据最新的普通商品房标准：五环内39600元/平方米或总价468万元；五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元；六环外23760元/平方米或总价280.8万元。所以，类似上海这样把普通商品住宅算作首套房的贷款政策，并没有在全国普遍实施。那么，上海房贷新政的执行标准，对正在逐步回暖的影响几何？笔者认为新政无疑是一场“降温”，上海楼市不会出现大涨的可能。

首先，上海的房贷新政细则的受益面十分有限。在上海的房贷新政细则曝光后，市场却很难继续维持之前那样的旺盛需求。根据专家估算，在上海的新房住宅市场上，符合普通商品住宅标准的房屋不到5%，而在二手房市场上也有25%的房屋属于非普通住宅。笔者认为，房贷新政实施后，上海新房市场的普通商品住宅供给并不多。尤其是对改善型的购房人群来说，能满足他们买房需求的房屋数量很少。

再者，上海的房贷新政带来贷款优惠力度有限，对于遏制投机投资性需求明显。尽管央行、银监会发文希望商业银行以七折优惠利率支持个人房贷业务，但是很多银行都基本倾向执行基准利率，至多是九五折扣，因为如果实行过低的优惠利率银行根本无利可图。

值得一提，在2009年之后的数年间，各商业银行对个人房贷普遍实行七折优惠利率，这是因为当时房价上升趋势稳定，居民存款账户多以零存为主，银行在个人贷款方面存在着较大利差。而过低的房贷利率，无疑是投机投资性需求的催化剂，房地产泡沫的积累一般都是由于银行执行较低利率、低门槛所致。但如今银行一年期存款利率3.3%，理财产品的收益率大多都在5%以上，如果银行再执行较低的房贷利率，那么不仅是做一笔亏一笔的问题，而且面对高房价的金融风险更是不容小觑。

最后，上海高房价的投资投机上升空间有限，目前上海普通住宅房价一般都在2-3万元/米方米，10多年来涨了5-6倍。从投资角度来看，一套37平方米的普通住宅，售价在110万元，而房屋租金每月只有2600元左右，这意味着投资买房收房租，还不如拿钱存银行划算。

如果是投机性需求者指望上海房价继续上涨，那笔者认为也是一厢情愿，楼市上涨需要大量资金推动，而目前国内资金面趋紧，不要说让房价涨，就算让上海房价长期稳住不跌也很困难。所以，盲目炒底上海楼市的所谓改善型需求者最终还是会被套在山顶之上。

现在有专家提出，上海普通商品住宅的标准认定已有两年，很有更改的必要。但是我觉得短期内迅速调整的可能性不大，总价进一步放宽的范围也有限。不可否认，此次上海房贷新政可使一部分改善型需求者从中获益。但是由于上海过高房价、新政优惠范围和力度有限，所以那些想指望上海房贷新政来拯救高房价的人，必然会更加失望。