农村宅基地问题现状调查及探讨


随着城市化进程的加快,越来越多的农民涌向城市定居生活,这需要城市不断扩大征地规模,满足越来越多的新增人口对住房的需求,农村人口进城同时也导致了宅基地大量荒废。由于缺乏宅基地相应的退出机制,外加户口对农民的限制,进城农民一方面不敢出卖自己的宅基地,另一方面宅基地的价格较低,进城农民不愿出售自己的宅基地。

我国法律一直禁止城镇居民购买宅基地,目的主要是保护耕地面积。温家宝总理在十届全国人大五次会议(200735)上强调,在土地问题上,我们绝不能犯不可改正的历史性错误,一定要守住全国耕地18亿亩这条红线,坚决实行最严格的土地管理制度。但是从目前的现状来看,浪费耕地的现象非常普遍,村中不仅有很多闲置的宅基地,也有很多荒废的农田。

1986年《土地管理法》第38条规定,农村居民建住宅,使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府批准。”1999年修订后的《土地管理法》第62条则修改为:农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。国家虽然对宅基地的审核批准程序有明文规定,但是实施情况却不尽如人意。

住宅公园(www.housepark.com )调查,很多农民根本不知道这些法律法规,宅基地、土地承包权买卖等现象在农村非常普遍,有的卖给其他村的村民,有的卖给城镇居民,也有的将买来的耕地建自己的宅基地。由此可见,尽管没有法律上的认可,宅基地的自由流转已经是一个普遍存在的事实了。此外,我国的城乡结合部存在很多小产权房,由于相关法律的不完善和管理制度等方面存在问题,导致这个问题一直是各地主管部门的难题。

宅基地应该合法流转

使用宅基地建房是一项农村村民的基本权利,符合条件的村民可以申请并获得宅基地使用权。虽然宅基地的所有权归集体经济所以,但是房屋的使用权归农村村民所有,既然可以把自己的宅基地使用权卖个同村村民,从市场公平性原则来看,当然可以把他卖给另外的任何一个人,卖方获得报酬丧失宅基地使用权,买方获得宅基地使用权,这丝毫也不会造成新的耕地浪费,宅基地所有权还属于集体经济,丝毫不会受到损失。

举个例子可以把这个问题说得更清晰些。比如张庄有1000户人家,有1000处宅基地,小张家有一处宅基地,他把自己的宅基地卖了之后住进城里,不管是卖给同村的小王还是卖给城里的小李,张庄还是有1000处宅基地,这个总量是不变的。也许有人会说城里资金进入农村宅基地市场,会推高宅基地价格,导致新出生的村民购买不起宅基地,持这种观点的人实在是不了解实际情况,因为目前申请宅基地建房,主要是通过买卖或置换自家的承包土地实现的,因为村委会已经把所有土地分给村民了,几乎没有公共土地可分了。

可见,通过禁止城镇居民购买宅基地而保护耕地的想法是形而上的,没有看到事物的本质。相反,还会造成农村地区的长期落后。发展靠什么?一靠资金,二靠人才,我们一方面限制人才和资金进入农村,另一方面想要发展农村经济,这无异于缘木求鱼。鉴于此,很多专家提出:“市民购买宅基地是财富由城市向农村转移的一种途径,也是城市反哺农村的一种方式。”农民可以进城买房变成市民,市民为什么不可以买宅基地过自己想要的生活呢?

保护耕地固然重要,但是不能通过城镇居民购买宅基地这么简单的一种形式。可以采用的方式很多,比如划定某片区域为耕地,严禁任何组织或个人违规使用即可。至于“保护农民利益,防止因土地买卖造成流民而维护社会稳定”这样的想法,还属于封建社会的治国思维,如果还用在现在就很可笑了。

宅基地应该纳入城乡统一市场

国土部部长姜大明在解读十八届三中全会《决定》时指出了宅基地未来的方向:在确保农民住有所居前提下,赋予农民宅基地更完整的权能,并积极创造条件,将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场。这意味着主管部门对放开宅基地进入城乡统一的建设用地市场持开放态度。国土部官方网站20131122日刊登了姜大明对《决定》的全面解读,姜大明的解读表明对三中全会提出的土改框架的支持。

他认为:同等入市意味着农村集体经营性建设用地可以与国有建设用地以平等的地位进入市场,可以在更多的市场主体间、在更宽的范围内、在更广的用途中进行市场交易;同权同价意味着农村集体经营性建设用地享有与国有建设用地相同的权能,在一级市场中可以出让、租赁、入股,在二级市场中可以租赁、转让、抵押等。

目前海南、浙江、安徽等试点地区已经开始土地集体租赁、承包权入股、抵押贷款等不同途径的尝试,取得了很好的效果,待总结经验后向全国范围内推广。大家都知道,只要引进市场经济这个杠杆就能解决很多难题,具体定价也由市场自由调控,这样一来,征地补偿、入股分红便有了一个供参考的标准,想必也会减少很多开发商和村民的冲突。

作为可以大面积开发利用的土地是一种资源,其流转方法是一种模式,而宅基地作为一种人们居住的场所,其利用方法应该是另一种模式。因此不能简单地一刀切,具体方法有多种途径,各地可以根据情况而定,但是宅基地以合法的地位进入市场这个方向是正确的,符合自由开放的市场经济的要求,因此应该大力推进。

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