10月28日下午，第十二屆中國財經風雲榜暨第五屆地産金融創新峰會在北京召開。我在本次峰會上就宏觀經濟做了主題演講。以下為演講全文：
房地産此時此刻的敏感度、影響力比3、4年前增長速度比較高的時代更大。主持人提出了明年貨幣環境的問題，要回答這個問題視角打開一點，不能就變量談變量。今天主要交流兩個方面的想法：
一、整體增長態勢。當前中國經濟以及未來一兩年到底處在什麼樣的增長環境和增長區間，這個問題如果搞不清楚，就無法預判政策變化以及金融影響。
二、未來若幹年金融會對經濟尤其是房地産産生什麼樣的影響？
先來説第一個問題，經濟增長態勢。現在基本上呈兩派觀點：
一派觀點在我看來比較佔主流的，認為中國經濟正在下臺階，從過去兩位數增長逐步往下走，有人講不出兩三年中國經濟可能會步入到6時代，從7%降到6%，這一派人的主要論據是供給方。就是他們看到中國經濟的人口在逐步的老齡化，農村的剩余勞動力在逐步的減少，新加入勞動大軍的勞動力的人數在逐步減少。有人甚至講，再過一兩年中國勞動大軍的總數將達到峰值，主要從供給方，從生産方談這個話題。
另外跟這個相關的另一個論據是中國經濟的收入水平逐步提高，因此我們跟發達國家之間的差距在縮小，因此我們生産效率的空間在壓縮。我不同意這一派觀點，盡管這派觀點佔主流。我的觀點屬于第二類，可能是少數派。
第二派觀點，當前中國經濟的增長速度的下滑，主要是短期的周期性的或者是結構性的。如果大家在經濟調整中做對事情，包括金融，中國經濟有可能走出一條U型曲線，現在開始到未來兩三年增長速度有所下降，甚至低7時代。如果調整到位會往回走，回到中期甚至高期時代，甚至略微超過8%。
我的理由，首先要看到中國經濟目前人均的發展水平仍然是非常之低，我們現在是美國人均GDP的20%，這20%是經過匯率調整的，我用的是人民幣的購買力評價，而不是市場匯率。如果是市場匯率那是15%以下。就是按照購買力評價，抬高了我們的匯率之後我們的人均水平只有美國的20%。在這個發展階段我們的儲蓄率仍然是非常高的。我們應該跟誰比？應該跟儲蓄率非常高的、發展水平比較低的國家和地區比：如韓國、日本、臺灣地區的30年前、40年前的水平。那些國家處在這個階段，儲蓄率比較高，同時人均水平比較低，他們還有10年的8%以上的增長空間可以挖掘。
這一輪的經濟的增速下滑原因何在？既然根據剛才我的第一個理由，不是增長潛力下滑，而是短期的周期性的結構型因素帶來的。那麼是哪些結構型因素？這裏面主要是兩個因素，一小一大。
小的因素是國際環境。國際環境由于這幾年整體上世界經濟增長速度從過去的降到了4%左右，甚至發達國家更低一點。所以整體上講對中國經濟從出口拉動力是大幅度下降，再加上我們的經濟體到今年年末將達到10萬億美元的大型規模，我們5年前才5萬億美元，由于匯率變化、通脹和增長速度這三個因素疊加，使得現在是十萬億美元。一個十萬億美元的經濟體，相當于美國GDP的65%到70%，靠出口拉動的動力越來越小了。就好像我們是一部汽車，汽車的增重量不斷上升，發動機卻沒有增加馬力。這個因素對中國經濟略有影響，但是影響不大。從貿易順差來講，今年仍然能夠達到2.7%左右，就是純粹靠外貿拉動中國經濟的部分，2007年是8.8%。
大的因素主要是房地産的調整。房地産調整對中國經濟的下滑所起的作用非常明顯。我個人算過一個數字，假如今年從1月份到9月份，房地産投資開發力度增長速度不是12%，這是統計局公布的數據。房地産的投資增速不是12%，而是跟整個固定資産的增速是持平的，是16%。那麼我們的宏觀經濟的增長速度，從1季度到3季度累計就會上漲0.3%，就從現在的7.4%上升到7.7%。0.3這個數字聽起來很小，可是在今天大家神經高度緊張，對每一個0.1個百分點都高度關注的時代下，0.3的心理落差是非常巨大的。所以我的基本觀點是房地産這一輪的調整直接影響著我們的GDP的宏觀增長。
下面我來談談第二個問題，到底房地産還需要多少時間能夠進入到一個比較穩定的階段？
我個人做了一點非常粗淺的研究，基于這個研究，我傾向認為這一輪房地産調整恐怕不像2008年末到2009年大概幾個月能夠調整過來，盡管9月底限購政策已經基本退出，我的觀點是這一輪調整時間比較長，恐怕需要兩年甚至更長的時間。主要理由是兩個：
第一個理由，城裏人的基本住房需求已經得到了滿足，人均住房面積34平米，89%的家庭都有自己的住房，10%幾的家庭有兩套房甚至更多。
第二個理由，這次的房地産調整不簡單，因為這一輪的房地産金融環境跟以前不一樣。百姓的投資，自己個人財富投資或者保值增值的興奮點已經從房地産投資轉向了金融投資。我常説的一個例子就是，理財産品，網上操作的理財産品，現在輕而易舉180天的，90天的，達到了4.8%、4.9%，甚至5%的利率基本上沒有風險，也不費勁，網上操作就行了。通脹現在是2%多一點，盡管明年還有一點通脹壓力，取決于農産品價值。但是總的説來我們的實際利率基本上是零風險的實際利率，達到了3%。中國經濟我們老百姓享受這種3%的利率的幸福時光還不多，剛剛來到我們老百姓生活中間，這3%的實際利率是很高的。國際上經常就是1%、2%，所以我的觀察是，百姓的興奮點已逐步從投資房地産保值增值轉向了金融投資。
進入到金融話題。我的觀點是，金融不能眼睛只盯著貨幣政策，盡管我認為由于目前整個房地産的調整，整個增長的下滑壓力還是比較大的，因此明年甚至于後年，整個的貨幣政策可能會定向調整，對單個産業，包括房地産提供一定的金融的支持，包括首次買房的或者是改善性住房的貸款利率會有所調整，我指的政策取向，而不是實際發生，落地還需要時間，貨幣政策有定向的調整。但是大家一定眼光放得遠一點，放得開一點，金融正在發生聚變，金融業，金融改革這兩者正在發生聚變。這兩三年請大家做好準備，金融業的聚變將會帶來房地産的方方面面的改善。會有什麼變化？我總結這麼幾條：第一，利率市場化，相信未來三年一定能夠兌現，央行已經宣布了，兩三年實現市場化，存款利率逐步放開，存款利率放開意味著老百姓通過把資金放在銀行獲得的回報還會有所上升。利率市場化以後銀行業競爭更加激烈，這帶來一係列有益的變化。第二個變化，資産帳戶正在逐步放開，還有一個沒有實現的變化，滬港通，這五六百支股票是藍籌股，影響股指的股票。香港都在討論滬港通對他們的影響，它們萬事俱備，等著滬港通槍聲一響，就瞄準了銀行股還有其他金融股。所以滬港通將使得中國股市的估值跟估計上接軌，目前是太低，尤其是金融股太低了。
滬港通作為金融是一個舉措，還有一個舉措會影響我們的估值。現在據我了解，金融監管部門正在試點，允許一些百姓把資金放到國外去投資，這就使得國內國外的這兩個市場進一步接軌。同時，在資本帳戶開放的大范疇下，還有一個非常重要的變化，就是國外的資金正在想方設法涌入境內，大家關注不關注外交的變化。比如近兩年領導人到歐洲訪問，不管德國、法國、英國，對方提出一個要求，幾年前沒有想過的，就是要求在法蘭克福在倫敦，巴黎設置人民幣交易中心，這個以前沒有想到過。
國際上除了美國之外，美國有國家利益在裏邊，除了美國之外其他國家都盯上了人民幣交易中心這個美差，因為它們希望把本地金融業能夠扶持上去。所以我相信五年之內，尤其是歐洲甚至澳大利亞的中心將建立起來，事實上將帶來一個靜變化，就是國際上投資者把美元、歐元、日元換成人民幣給我們帶來，我相信有這麼一種可能。人民大學做了一個報告，五年左右時間人民幣將成為第三大貨幣。這是金融的變化。金融還有一個非常重要的變化，就是債券市場打開。有非常重要的機遇，地方債，由于《地方法》修改了，有條件的地方政府可以發債了。很多地方政府如果可以發債，就不用通過投資平臺去銀行借錢了。那麼銀行貸款利率就在一定程度上講就有可能下降，這對于我們買房子的，對于房地産行業而言都是重大利好。再比如説，政府的國家債目前發的很少，目前國債不算開發銀行的債，單算財政部的債僅僅佔到GDP15%，這個裏邊的文章大有可為，可以適當提高，這是我個人的觀點。再比如説銀行正在摩拳擦掌，想把自己手中一部分資産，包括房屋資産打包上市變成債券，這樣銀行可以更好的拿出現金貸款，這一係列變化都給我們融資渠道打開一個局面。
總之，金融正在發生聚變。金融發生聚變最後結果是什麼？無非是讓我們百姓感到有更高回報率的産品，百姓能夠有更高投資渠道。第二，讓相關企業，包括房地産企業有更多的融資渠道。第三，由于金融變化，利率變化，整個市場的估值都會變化。因為金融不光是杠桿，金融還是一個標桿，一旦這個市場的成型利率變化，一旦市場利率變化，整個企業的未來價值都會重估。在這個大背景下，今天討論房地産行業的重組、並購，我想是非常非常的及時。所以總的説來兩句話：一、增長，我相信現在盡管有增長下滑的壓力，但是總的來説我的觀點是U型變化，如果調整到位是一個U型變化。二、金融正在醞釀巨大變化，我呼吁大家不僅要關注，而且各行各業的大佬們一定要做好準備，在這一輪金融聚變中心應該有所作為