谢逸枫：2014年新年“地王潮”卷土重来
一线四座城市7个“地王”扎堆出炉
财经专栏 文/谢逸枫
春节前夕，土地市场火爆。从2014年1月22日至28日不到一周时间内，杭州、深圳、上海、广州诞生7宗“地王”。其中，深圳和上海的“地王”总价分别达134亿元和101亿元，杭州“地王”的单价达2.94万元/平方米，保利地产以16.6亿价格刷新了广州黄埔地块区域单价地王。此轮“地王潮”的背景在于目前房企资金充裕且拿地需求强烈。尽管土地供应的增加有利于缓解市场供需关系，但土地成本的攀升可能助推房价上涨预期。“地王”频出，土地市场交易火爆，主要是前两年热点城市纯商品房用地供应相对不足，目前房企拿地意愿普遍强烈。加之经过2013年的热销，目前房企资金状况较好，于是催生出“抢地”现象。据国家统计局数据，2013年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，增长8.8%；房地产开发企业到位资金122122亿元，增长26.5%。各地的土地储备数据显示，未来一段时间，随着供地规模的加大，热点城市土地市场的旺盛交易还会持续。土地供应规模增加有助于缓解供需紧张局面、稳定房价走势。由于土地价格高企，未来房价可能不具备下降的动力。
进入新年还不到一个月，土地市场依旧火爆。2014年1月(截至1月23号)，北京、深圳、上海、杭州四个城市土地出让金已达970亿。其中北京土地成交总额高达403.10亿元，已经接近去年一季度的总量。而一二线城市就频频出现地王潮。2014年1月28日，围绕上海闸北区大宁路地块的“地王”争夺战掀起上海今年土地市场的第一波高潮。在经过28分钟、154轮竞争后，这个地块以101亿元人民币的价格拍出，折合楼面地价每平方米4.76万元，溢价率高达111.5%。5天前（2014年1月23日），深圳前海地块一宗商业用地以134亿元的总价和每平方米超过2.8万元的楼面地价，刷新深圳市总价和单价的“双料”地王纪录。2014年1月23日，杭州诞生单价“地王”。融信投资集团夺下去年经历过被暂停出让和重新调整规划的杭师大地块，折合楼面地价每平方米2.94万元。与频频现身的“地王”相对应的是高额的土地出让金。截至1月23日，杭州经营性用地总出让金额高达290亿元，刷新历史月度新高。北京1月份的土地出让金也已经超过400亿元，接近历史高点。土地市场高温不减，房价势必难退烧。
2014年开年之际，上海、广州以及杭州等多个城市频繁出现地王，房企在一、二线城市的土地市场竞争已经愈发呈现白热化趋势。2014年1月23日，深圳前海地块再受热捧，商业用地T201-0080宗地公开招标出让以134亿元、楼面地价28113元/平方米，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。该地块由美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心摘得。2014年1月23日，杭州单价地王也再度诞生。融信投资集团以33.84亿元夺下去年由于市场过热而被暂停的杭州西湖区翠苑单元地块，折合楼面地价为2.94万元/平方米。2014年1月28日，上海和广州两地的土地出让纪录将2014年土地市场开年就推向高潮，广州、上海两地同一天卖地收入超过了159亿元。其中，广州卖地进账58.3亿元，保利地产先后以8亿元、16.6亿元分别创下了番禺、黄埔地块区域楼面价单价新高纪录；而上海则拍出了总价101亿元的住宅用地，为上海住宅用地总价地王。2013年以来各地地王出现最频繁，甚至成为普遍现象，一、二线城市只要出现土地交易，价格就飙升。更为值得注意的是，大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售物业价格，尤其北京、上海、天津等地的地王，已经秒杀了在售的绝大部分物业。
广州2014年开年第一波卖地会1月28日以连出三“地王”画下句号。保利拿下番禺、黄埔两宗地王，珠海房企华发拿下荔湾和海珠两宗地块，招商地产豪吞万博商业地王，而广汽则以底价拿下白云区广园路地块。番禺汉溪住宅地块18695元/平方米!番禺万博商业区地块14528元/平方米!黄埔蟹山路住宅地块17564元/平方米!广州2014年开年第一波卖地会1月28日以连出三“地王”画下句号。保利拿下番禺、黄埔两宗地王，珠海房企华发拿下荔湾和海珠两宗地块，招商地产豪吞万博商业地王，而广汽则以底价拿下白云区广园路地块。不过，最大赢家无疑是地方政府，不但卖地揽金58.27亿元，同时还坐收开发商“竞配建”的21750平方米保障房和安置房。广州市房管局表示，2014年将增加土地供应，住宅和商业服务业用地供应量将比2013年增长22.8%。进入1月份，广州加速推地。单从商业地块以及宅地推出来看，粗略计算，截至目前排除工业用地广州在土地市场已收金68.97亿元。本次土地拍卖的7宗地中，有5宗为住宅用地。
广州市国土房管局表示，2014年，市国土房管部门将按中央和市委市政府决策部署，保持房地产市场调控政策的稳定性和延续性。在土地供应方面，2014年全市十区二县级市计划供应住宅用地6.66平方公里，商业服务业用地5.09平方公里，两类用地合计供应11.75平方公里，将比2013年增长22.8%。为增强政府调控土地市场能力，保持商品住宅用地的稳定供应，满足市场需求。预计2014年商品住宅用地计划供应5.27平方公里，地块覆盖广州市中心城区和各个重点功能区。预计2014年保障房用地计划供应1.39平方公里。此次出让的宝岗大道AH010834地块，是广州市首次采取固定地价直接转竞保障性住房的创新尝试。近期一线等城市土地市场表现火爆，1月16日，北京土地市场一天成交8宗土地，卖地收入高达113亿元。截至目前，今年1月北京土地出让金已经接近370亿元，是去年同期33.6亿元的10倍。1月23日，深圳前海地块再受热捧，其中一商业地块以134亿元、楼面地价28113元/平方米的价格，刷新深圳单价、总价“双料”地王纪录。
由于去年楼市销售良好，房企资金充足，有增加土地储备的实力和需求。以近期全国主要城市的地王为例，如果想达到房企预想的利润空间，那么未来入市定价最起码要高于现在周边在售物业平均价格一半左右。此外，大型房企普遍预判，2014年地产行业资金链偏紧，同时，融资成本正在节节攀升，届时入市地王或将面临利润被侵蚀，甚至消化缓慢等风险。不过，尽管如此，目前从全国土地市场看，2月份预计也将延续升温趋势。实际上，据中原地产监测，目前北京挂牌待售土地规模已经达到了242万平方米，预计累计土地出让金将突破300亿元。目前开发商均纷纷回归一线城市，加上广州土地市场升比较规范，价格较低，有较大的升值空间，因此会吸引不少房企出手。同时广州市场需求大，政府也计划增加楼市供应，开发商不会错过任何机会。房企的拿地热情不减，开发商似乎对楼市前景仍十分乐观。一边是成交量下降，一边是“地王”迭起，“楼市冷、地市热、企业信心高涨”是2014年初的房地产市场怪相。
受调控升级以及年初淡季惯例影响，房地产市场明显降温。但从土地市场逆势升温、房企信心高涨来看，影响房价上涨的根源没有得到明显改善。因此，应警惕市场降温假象致地方放松调控，在年后酝酿更大幅度的上涨。但2014年热钱流向并不确定，因此，房企高价购买土地仍然面临风险。2014年1月，房地产市场未能延续2013年的火热，出现了明显降温，市场中房地产泡沫将破言论持续不断。中原地产研究中心的监测数据显示，1月前26天，全国54个重点城市新房成交住宅19万套，环比2013年12月前26天下跌11%，同比2013年1月前26天下跌15.6%。其中，北京方面数据显示，截至26日，北京新建住宅、二手房住宅成交均处于低位，二手房成交8168套，新建住宅成交6719套，相比2013年12月及2013年1月同期，分别下降9.2%和47.7%、33.3%和35%。总成交量14887套，同比2013年初跌幅接近43%。但与楼市降温形成鲜明对照的是，土地市场一改过去年初冷清态势，自今年1月便进入火爆状态，土地热度逆市上涨。
2014年1月28日，上海土地市场再现“地王”。出让地块为上海闸北区大宁路地块，该地块仅用时28分钟，154轮竞争，以101亿元拍出，溢价率高达111.5%，折合楼面价每平方米4.76万元，成为上海住宅地块总价地王，土地出让总价亚军，仅次于去年引起轰动的徐家汇中心项目地块。而在此5天前，深圳前海再刷新深圳“地王”记录，前海商业用地公开招标出让，美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心，以134亿元、楼面地价28113元/平方米成功中标，再次刷新深圳单价、总价“双料”地王记录。在此6天前，杭州诞生单价“地王”，融信投资集团以33.84亿元夺下去年经历过被暂停出让和重新调整规划的杭师大地块，折合楼面地价每平方米2.94万元。土地市场的火热仍在蔓延，北京、上海、广州、深圳、杭州等地土地市场纷纷爆棚。截至23日，北京1月土地出让金已达403.1亿元，较2013年同期的176.72亿元上涨128%；深圳1月土地出让金134.1亿元，较2013年同期的39.86亿元上涨236%；杭州更是较2013年同期的24.58亿元上涨1249%，土地出让金高达331.48亿元。即便土地价格持续走高，但依旧看不出房地产企业放慢速度的迹象，12月份国房景气指数再度回升。与此同时，地产大佬却开始警示房地产暗藏风险。
虽然自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策，在一定程度上抑制了现阶段的房价上涨增速，房企惜售又再次降低了成交量。但从2014年1月来看，土地市场价格依然处于高位，这意味着频繁出现的各地“地王”，将在2014年一季度后陆续入市，对市场的整体价格将可能带来提高。现阶段大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价“按照全国主要城市出现的‘地王’，如果房企需求达到正常的利润率，目前市场售价需要在一年内再涨50%，否则‘地王’入市的风险将非常大。”事实上，众多房企正大幅调高2014年度销售目标。近日，绿地集团发布2014年业绩目标为销售额达到2400亿元，较2013年业绩上浮47%。绿地集团董事长张玉良表示，新年的愿望是把万科从行业老大的宝座上拉下来。万达董事长王健林在内部年会上表示，2014年业绩目标是，万达集团资产达到4500亿元，收入达到2400亿元，经营净利润150亿元。而2013年，万达集团资产3800亿元，收入1866亿元，同比增长31%。这意味着，万达2014年目标业绩较2013年上涨28.6%。雅居乐内部人员也透露，老板希望2014年销售额冲刺到700亿元，较2013年的403.4亿元上涨近74%。2013年楼市爆发，房企销售均创历史，万科、保利、绿地、中海、万达、恒大、碧桂园突破千亿。
2014年提高目标意味着房企对于未来房价和市场运行情况的预期较好。从未来预期看，2014年房地产风险增加。由于地方财力仍然受力于房地产，因此楼市阶段性降温，为地方放松调控提供支撑。事实上，北京近日就放开了自2013年10月开始的4万元预售禁令。去年10月，受控于北京房价调控目标压力，北京市住建委召集40余家开发商召开座谈会，表示预售均价超过4万元/平方米的楼盘将可能不被发放预售许可证。而日前，北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中，泰禾北京院子以及紫辰院，取证价格均在60000元/平方米以上，预示着2013年年底实行的4万元预售禁令正式放开“目前看影响房价上涨的根源没有得到明显改善。面粉决定着面包价格，面粉价格直线上升，面包也会相应上涨。因此，应警惕数据降温假象，年后房价可能孕育更大涨幅。现在部分一二线城市的土地溢价已经过分乐观，“地王”已经严重透支市场未来的价格上涨空间。在2014年热钱流向并不确定的背景下，房企高价购买土地或将面临更大风险。因此，监管部门应在原有限购、限贷调控的同时，及时对土地市场价格进行监控指导，并将对土地市场价格监控指导纳入调控范围，避免土地市场价格高企背后带来的风险。