周三(昨日)两市小幅高开，早盘在房地产、钢铁、煤炭、有色等权重板块的带动下，沪指震荡走高，一度涨至2060点。盘面上看，房地产板块领涨，煤炭、酿酒、钢铁等涨幅居前。个股方面，华远地产、大龙地产、京投银泰、首开股份等逾10股涨停。很多业内人士认为地产股受利好影响，将迎来春天。
笔者认为，造成房地产股异军突起的原因有三：其一，杭州长沙等多个城市酝酿和讨论松绑限购可能性；其二，传言房地产上市企业再融资将开闸放水；其三，受京津冀利好影响，保定房价上涨，带动了市场对未来房地产升温的预期。
杭州等多城市酝酿松绑限购可能性
继温州传出上报松绑限购的方案后，杭州、长沙等多个城市也开始酝酿和讨论松绑限购的可能性。房地产市场实施4年之久的限购政策，在2014年出现松动迹象。
大约一周前，长沙、杭州等地相继召开房企沟通会。由当地政府相关部门组织，地方实力房企参加。沟通会上，有关部门向房企透露，一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。其中包括限购的松绑，以及二套房贷款门槛的降低等。
限购政策始于2010年4月。当时，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数，被业界称为“限购令”。目前，“限购令”已在40多个城市得到不同程度的落实。限购政策出台以来，也曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停或不了了之。
不过，今年全国两会期间提出的房地产市场“双向调控”基调，被业界解读为限购政策或存在松动的空间。有媒体在多个二、三线城市的调研，在地方经济增长乏力、房地产市场成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。
但是，笔者认为杭州等地就算是给房地产市场松绑，虽然可能会在两三个月内拉动一些需求入市，但总体上根本挽救不了低迷中的楼市，所以本轮房地产板块出现普涨只是昙花一现：
其一，2009年左右，杭州楼市投资比例在40%左右。此后一系列去投资化的调控政策出台后，杭州、哈尔滨等城市纯投资客已经不多了。
其二，目前房地产存在着巨大的风险，银行业在个人贷款上收紧。截至2月底，对全国22个城市的69家银行分支机构调研显示，相比去年年末，近4成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等，个别上浮20%。半数银行的首套利率基本维持基准利率水平。个人贷款的融资成本在上升。
其三，库存增多，供大于求。在上市的81家房企中，库存上升的企业有51家，占比达到63%。其中，大名城增长66%，中航地产增长39%，陆家嘴增长36%，均属于大幅增长的企业。笔者认为，尽管连续两年热销，但更大的潜在供应量和不容乐观的销售形势，将会导致存货量再次上升，而且增幅会很快，今年下半年或将迎来新一个库存高峰。
保定楼市短暂狂欢，不代表全国楼市兴起
伴随京津冀一体化被提上日程的消息，保定楼市迎来短暂狂欢，但很快便偃旗息鼓。 中原地产报告显示，2013年1月至11月保定商品房累积成交150.919万平方米，平均每月保定去化14万平方米。按照目前的可售面积584万平方米计算，保定库存去化时间高达42个月，是北京的6倍。
另根据其提供的数据还显示，保定楼市截至日前，在成交上并没有出现爆发，从成交量看，平均从3月19日以来的10天中，每天登记的签约套数平均在40套左右，与2月基本平稳。笔者认为，无论从库存量、成交量、以及区域优势来看，均不支持保定楼市的继续上涨。鉴于保定楼市利好消息逐渐的淡化，投机者群体开始退出，保定楼市房价热潮将退烧。
传言银行对房地产商再融资开闸
近日，中茵股份和天保基建两家房企的非公开发行股票预案，双双获得证监会无条件核准，两家公司股价昨日均以涨停报收。无独有偶，近一个月来，外高桥和海印股份有关土地和商业项目开发的定增方案，也先后获得了证监会核准。此外,绿地集团也因借壳金丰投资带给市场无限联想空间，因为如果绿地集团借壳获批，证监会就打破了地产股“不得借壳”的惯例。笔者认为，证监会对部分房地产商开闸，允许其再融资是有可能的：
其一，在银根收紧的情况下，浙江兴润置业资金链断裂引发债务违约风波，让业界对房企今年的资金风险格外关注。证监会从浙江房企兴润置业因“资不抵债”拖累了十多家国有银行事件上发现，全盘否定上市房企在A股市场融资计划，并非明智之举，只有扩大资本市场上的直接融资规模，才可降低我国金融体系的信贷风险。不过，此举无疑于把房地产风险转嫁到资本市场上来。
其二，翻阅81家房企年报发现，由于去年销售情况普遍良好，房企资金状况略有好转。81家房企期末平均资产负债率与上年基本持平，负债率低于60%的有29家；60%-70%之间的有20家；70%-80%的有23家；超过80%的有9家。
相比去年，今年以来房地产市场的景气度逐渐回落。国家统计局发布的2014年1-2月份全国房地产开发和销售情况数据显示，2014年1-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点；商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，下降3.7%。在上市房企资金链出现问题时，证监会如果允许上市房企再融资，可缓解其资金链的困境，避免断裂后造成一系列的不良后果。
近期，地产股的飙升也只是房地产出现拐点之前的“最后盛宴”，这轮行情不会持续太久，因为目前中国经济增速开始大幅回落、库存供大于求，部分城市即使放松宏观调控也于是无补。另外，保定作为京津冀的“政治副主心”区域也只是传说，保定房价很快便会回落。更主要的是，现在决策层也明白了，靠银行间接融资的方式支持开发商并不明智，不良贷款率会大幅上升，而通过开发股市、债市、信托等多层次资本市场的潜力才能更好的防控潜在的金融风险。不过，地产上市公司再融资开闸，除了风险转嫁给市场外，对中小投资者来说无疑也是一场灾难。